昨天，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號—私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》在市場上激起一陣大浪!

隨著文件中部分項(xiàng)目的不予備案以及此前的收緊公司債、加強(qiáng)審核開發(fā)貸、控制開發(fā)貸規(guī)模、再到叫停理財(cái)資金等等，房地產(chǎn)調(diào)控可謂是一波未平一波又起!

不過，從房企角度來看，此文件的效果還有待觀察。

大房企灑灑水，小房企哭瞎眼

新城控股副總裁歐陽捷：

整體來看，影響不是很大。首先，該文件在去年年底就已經(jīng)下發(fā)了，行業(yè)也按此進(jìn)行了管控。其次，僅僅是16個熱點(diǎn)城市的融資受到影響，但這些熱點(diǎn)城市今年土地供應(yīng)相對比較少。第三，從文件角度看，在其他非熱點(diǎn)城市還是可以備案的，這也給房企一個通道，畢竟房企資金是可以內(nèi)部調(diào)劑的。

但相對來說，小房企的日子恐怕就會有點(diǎn)艱難了。

某房地產(chǎn)基金投資副總監(jiān)稱，銷售額排名靠前的大型地產(chǎn)公司獲得銀行貸款相對容易。而停止為相關(guān)的私募資管計(jì)劃備案后，小型房企的日子會更難過。

發(fā)債規(guī)模下降 資金價(jià)格上升

實(shí)際上，房企融資成本不斷增加，發(fā)債規(guī)模也在顯著下降。

中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，延續(xù)了2016年四季度來的低迷狀態(tài)。相比2016年1月同期下降幅度達(dá)到了92%。資金價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的上行趨勢。

某地產(chǎn)公司內(nèi)部人士坦言，公司債當(dāng)下總體規(guī)模過高，很容易產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行通過控制房企開發(fā)貸和個人購房貸款等方式，未來融資渠道規(guī)范化，審核更嚴(yán)格。雖然融資難度不會急劇上升，但融資成本則會有所增加。

業(yè)內(nèi)人士還表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的力度已經(jīng)減弱了，說明整個外部環(huán)境，包括監(jiān)管環(huán)境，銀行、金融、債券呈現(xiàn)全面收緊過程。

當(dāng)然這也是在提前防范金融風(fēng)險(xiǎn)!

從上市房企的三季報(bào)來看，資產(chǎn)負(fù)債率有很多超過80%的紅線。比如，萬科A資產(chǎn)負(fù)債率為81.0123%;泛?？毓?000046,股吧)資產(chǎn)負(fù)債率為84.6918%。其他龍頭如保利地產(chǎn)(600048,股吧)和招商蛇口也達(dá)到了74.5839%和71.9219%。

而對于居民個人而言，事實(shí)上1月居民貸款情況已有所好轉(zhuǎn)。

央行*新數(shù)據(jù)顯示，中國1月新增人民幣貸款2.03萬億元，創(chuàng)一年來新高。分部門看，住戶部門貸款增加7521億元。

從數(shù)據(jù)看，中國民生銀行(600016,股吧)研究員溫彬表示，房地產(chǎn)調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，居民中長期貸款占比下降到31%，較上月末下降了9.55個百分點(diǎn)，接近合理水平。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企融資收緊對抑制熱點(diǎn)地區(qū)的房價(jià)過快增長有積極影響。首先從規(guī)范上市企業(yè)再融資、收緊公司債、加強(qiáng)審核開發(fā)貸等一系列措施來看，房地產(chǎn)融資渠道正在全面收緊，以注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)去杠桿將持續(xù)進(jìn)行，這對有效控制房價(jià)過快增長，使房價(jià)漲幅回歸合理水平有積極影響。

花式調(diào)控 姿勢各樣

實(shí)際上，熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)加碼!

河北省日前強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，拓需求與控供給兩手發(fā)力，分類調(diào)控、因城因地施策。

重慶（樓盤）市指出，要加強(qiáng)市場執(zhí)法監(jiān)管，綜合施策，堅(jiān)決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海（樓盤）市在今年的政府工作報(bào)告指出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。

光證資管經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高：

從*近地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)政策分類調(diào)控的態(tài)勢還會繼續(xù)延續(xù)。包括本次備案的調(diào)整，也是出于對熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲的考慮。同時(shí)，政策本身也反應(yīng)出地產(chǎn)調(diào)控的大的導(dǎo)向。

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