2月16日北京房山兩幅住宅用地出讓，用時僅二十多 ，溢價率分別只有10.71%和9%，并未出現(xiàn)大家意想中的激烈競爭局面，連價格上限也未觸及。因此有些媒體用“爆冷”來形容。似乎非得再創(chuàng)造兩個地王大伙兒才滿意。

事實上，為了防止過高地價的出現(xiàn)，包括北京在內(nèi)的多個城市，出臺了一系列措施，譬如設定價格上限，競報自持面積等。而房企以聯(lián)合體的形式參與拿地（如前述一幅地塊是由4家房企組成的聯(lián)合體奪得），客觀上也緩解了競爭激烈的程度。

控制地價漲幅，當然是意在抑制房價漲幅，因為地價對房價的傳遞效應已為過去多年的實踐所證實。僅以2015年下半年至2016年來看，熱點城市的地價與房價漲幅相比，不遑多讓。房地產(chǎn)調(diào)控，守土有責，包括地價。

輿論如此關注北京市的土地出讓，尤其是住宅用地出讓，是因為，與饑渴的需求相比，供應實在太短缺。

據(jù)北京市國土局的公開數(shù)據(jù)顯示，2016年北京土地市場成交44宗地塊（其中包含3宗棚戶區(qū)改造），同比減少66宗地，為2004年北京全面實施土地“招拍掛”以來的*低點。其中，經(jīng)營性用地（不包含3宗棚戶區(qū)改造）僅完成出讓28宗，比2015年減少53宗。

備受關注的住宅類用地，2016年北京僅成交15宗，遠低于歷年平均出讓56宗的水平。這么說可能還沒概念。15宗住宅類用地里，可售純商品住宅用地只有7宗，規(guī)劃總建筑面積僅39萬平方米，據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅2016年12月的純商住宅成交量就超過50萬平方米。也就是說，一年出讓的純商品住宅地塊，還不夠賣一個月，這還是調(diào)控以后的銷量。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控的特色，是回到限制購房需求的時代，也就是限購限貸。作為與限制需求并舉的措施，北京還在向外疏散人口，尤其是城區(qū)人口。據(jù)說人口控制方面卓有成效，去年北京常駐人口凈增長只有2.4萬。

限制需求固然很有必要，但實事求是地說，作為城市發(fā)展的持續(xù)動力和重要活力，新增人口仍是不可缺的，尤其是年輕人才的加入。如果老家是中小城市，剛剛春節(jié)返鄉(xiāng)的朋友對此應該深有體會，特大城市的吸引力仍是難以抵擋的。

我這么說的意思是，除了限制需求，還要在供應端下工夫。即使北京去年常駐人口凈增長只有2.4萬人，那也是正增長，但去年北京的土地出讓卻是負增長，而且是大幅度的負增長。也許去年的情況有一定特殊性，但市場規(guī)律不會因為這個特殊性而格外照顧你。

去年土地供應嚴重不足的問題，2017年下半年的市場將會感受到它帶來的壓力。如果要緩解壓力，除了堅持現(xiàn)有的調(diào)控政策，還必須迅速增加有效的土地供應，也就是增加凈地出讓，特別是住宅用地。如今，房企開發(fā)節(jié)奏都很快，拿地后半年內(nèi)就可以推出新品上市。

其實，對熱點城市的土地供求關系，是清楚的。去年12月召開的經(jīng)濟工作會議明確提出，“房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地?！边@個指示對當前房地產(chǎn)市場調(diào)控指導意義。

我誠懇地期望，熱點城市要不折不扣地貫徹執(zhí)行的部署，千方百計增加住宅用地的有效供應。有朋友說，大城市的土地指標早已卡死，怎么辦？說了，“提高住宅用地比例”，可以在土地指標內(nèi)進行結(jié)構調(diào)整。

我個人建議，短時期內(nèi)，應將商辦用地比例降下來?，F(xiàn)在，電商已相當發(fā)達，過去制定的商業(yè)配套標準也應有所調(diào)整。有些地方的商業(yè)建成后就空置，是極大的浪費。從總體來看，住宅用地占比是有提升空間的。

迅速加大土地供應，合肥（樓盤）很積極。據(jù)媒體報道，今年1月，合肥市區(qū)出讓土地32宗，總面積3168.433畝，實際成交29宗；今年2月，計劃出讓土地8宗，總面積達1205.859畝。這是什么概念呢？2016年，合肥市區(qū)成交71宗地塊，總面積6100多畝。也就是說，今年前兩個月，合肥市區(qū)已成交和計劃推出的土地面積達到去年成交總面積一半。

合肥今年的土地供應力度不可謂不大。如你所知，2015年下半年以來，在二線城市里，合肥是房價上漲*猛的城市或之一。在堅持以限購為主的房地產(chǎn)調(diào)控的同時，加快、加大土地供應，是抑制房價上漲*有效的措施。希望有更多的熱點城市能與合肥市一樣。

順便提個建議。16個熱點城市，是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的。國土資源部在下達年度建設用地指標時，應適當向這些城市傾斜。而這些城市在下達年度土地供應計劃時，應適度調(diào)整供應結(jié)構，增加住宅用地所占比例。前面說了，這也是貫徹精神。

假如房地產(chǎn)調(diào)控效果需要考核，有關部門應該將土地供應尤其是住宅用地的有效供應，作為重要內(nèi)容。僅僅盯著房價數(shù)據(jù)，是不夠的。土地供應的增長還應是穩(wěn)定的，因為土地供應的激烈波動必然會帶來房價的波動。

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