二套住房 比例不高

　　任志強(qiáng)說，大家都認(rèn)為是炒房子的人把中國的房價(jià)炒高了，從數(shù)據(jù)分析來看，2005年的時(shí)候擁有套住所的比例是8.8%，從2005年到2008年四年中我們只增長了03.9%，整個(gè)比例是9.5%，其中一部分用于出租，一部分用于偶然居住，而真正閑置的只有19%，再乘以5%，只有不到兩個(gè)點(diǎn)是炒房子。而偶然居住中，低收入家庭偶然居住比例較低，租賃居住比例較高，而高收入家庭正好相反。這種情況說明不是炒房子的人把中國房價(jià)炒高了。

　　同時(shí)，從總體來看擁有套住房比例的總數(shù)并不是很高，絕不是因?yàn)楦徊艙碛?，在不同收入家庭中都擁有一定的比例?/p>

　　那么，什么因素影響了住房價(jià)格?任志強(qiáng)認(rèn)為，一是家庭的分裂速度，二是城市化率，三是房子的生產(chǎn)量，還有人口問題和土地結(jié)構(gòu)問題也會(huì)影響到住房價(jià)格。

　　現(xiàn)有住房 供不應(yīng)求

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，城市化速度加快和城市人口迅猛增加以及家庭分裂速度加快，使得現(xiàn)有住房面積不能滿足需求。

　　任志強(qiáng)表示，按照美國一個(gè)地理學(xué)家的說法，城市化率超過30%是一個(gè)加速增長。世界上城市化率平均水平是49%多，而我國的城市化率到現(xiàn)在為止只有46%，且至少虛增10%。

　　家庭加速分裂、青壯年人口居高不下，使得住房需求急劇增長。任志強(qiáng)說，小家庭的戶數(shù)會(huì)大幅增加，而大家庭的戶數(shù)會(huì)大幅減少，這樣對(duì)住房需求就會(huì)急劇增長。而據(jù)預(yù)測(cè)，到2030年，中國人口總數(shù)可能會(huì)達(dá)到14.6億，人口紅利直到 2020年以后才會(huì)出現(xiàn)一個(gè)轉(zhuǎn)化，對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)可能還有十年到二十年的時(shí)間。

　　而住房生產(chǎn)量不足是房價(jià)上漲的根本原因。任志強(qiáng)說，從我國的城市化人口結(jié)構(gòu)中可以看出來，現(xiàn)在城市有六七億人口，二三億個(gè)家庭，而我們只能生產(chǎn)不到500萬套房子。這樣一個(gè)供求關(guān)系，意味著只有2%的人才能購得到房。而住房生產(chǎn)量的成倍增長，恰恰說明是市場化讓大家有了房子住，而不是說市場化讓大家沒有房子住。

　　住房觀念 需要改變

　　任志強(qiáng)說，從住房情況看，我們?nèi)珖侥壳盀橹拱雌骄鶖?shù)計(jì)算，大概是80平方米多一點(diǎn)，說明我們的發(fā)展速度還有一個(gè)相當(dāng)長的周期。究其原因，在年輕的時(shí)候我們不具備一次性較終消費(fèi)的能力，從小房子到大房子的轉(zhuǎn)換過程可以減輕自己的購房壓力，逐步更換不影響到我們的消費(fèi)。

　　但是，新政打破了購房消費(fèi)的規(guī)律，任志強(qiáng)說，在這次"新國十條"中，特別是對(duì)二套住房的限制條件，它打破了從小到大、從舊到新一個(gè)梯次發(fā)展的過程，這恰恰是全世界所有的國家都經(jīng)歷了這樣一個(gè)過程。

　　任志強(qiáng)指出，我們現(xiàn)在的情況是擁有住房比例已經(jīng)很高，并非沒有房子住，只是我們出現(xiàn)了高比例兩代人和三代人同在一個(gè)屋檐下的問題。因此，中國的住房問題一定程度上是國人住房觀念的問題。

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