2011 年房市調(diào)控年，“限購(gòu)令”和“保障房”是兩大熱詞。前者通過(guò)限制購(gòu)房者降溫樓市，后者則通過(guò)加大保障房建設(shè)力度稀釋商品房需求。年初，住建部已與各省市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成了1000 萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)，較2010 年的590 萬(wàn)套大大增加。而建設(shè)這些住房大約需要1.4 萬(wàn)億元資金。

　　幾個(gè)月以來(lái)，保障房項(xiàng)目一直備受市場(chǎng)關(guān)注。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，如此龐大的保障房建設(shè)規(guī)?？梢岳瓌?dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，填補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰帶來(lái)的沖擊，也是中國(guó)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期政府刺激經(jīng)濟(jì)的重要舉措。

　　事實(shí)上，2011 年僅僅是拉開了保障房大計(jì)的序幕，的這一龐大計(jì)劃預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)5 年，到2016年完成總計(jì)3600 萬(wàn)套的保障房，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向以保障房建設(shè)為主。行至年關(guān)，1000 萬(wàn)套保障房能否按規(guī)定完成，資金缺口如何填補(bǔ)，保障房效應(yīng)又如何呈現(xiàn)，種種疑問(wèn)矛盾背后，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)身的艱難曲折。

　　保障房紅利幾何？

　　對(duì)于眾所矚目的中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，較高層在較近表態(tài)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)硬著陸。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸的底氣之一來(lái)自于房市。盡管今年商品房銷售壓力巨大，但旨在刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的1000 萬(wàn)套保障房項(xiàng)目，卻意圖平抑房?jī)r(jià)，代替商品推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮關(guān)鍵作用。

　　以覆蓋城市中低收入家庭的需求測(cè)算，保障房存量供給缺口在5500 萬(wàn)-6200 萬(wàn)套之間，考慮到“十二五”期末中國(guó)城市化率將達(dá)51.5%，未來(lái)五年的新增增量缺口約計(jì)500 萬(wàn)套。按照計(jì)劃，2011 年1000 萬(wàn)套、“十二五”3600萬(wàn)套保障房將成為未來(lái)五年的福利保障，從而通過(guò)保障房中低收入家庭的基本住居需求，刺激非居住類消費(fèi)需求。

　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，宏觀經(jīng)濟(jì)研究員宣宇撰文分析，在全球經(jīng)濟(jì)探底的威脅下，為防范通貨膨脹與經(jīng)濟(jì)減速疊加效應(yīng)威脅社會(huì)穩(wěn)定，政府更可能加快保障房建設(shè)，一方面可以減弱外需不足對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不利影響;另一方面，能夠加快居民安居保障，不僅由住房帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)從而有利于拉動(dòng)內(nèi)需，更重要的是能彌補(bǔ)這些年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中民生保障短板，有利于從根本上解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不穩(wěn)定因素。

　　因此，保障房建設(shè)不再僅僅是政府拉動(dòng)投資的簡(jiǎn)單的刺激政策，而是帶有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)調(diào)節(jié)功能的政治取向安排。按照 “十二五”期間的保障性住房建設(shè)投資近4.6 萬(wàn)億，這將超過(guò)2008 年底推出的4 萬(wàn)億投資;同時(shí)，保障房建設(shè)投資又將集中影響到水泥、工程機(jī)械、建材、鋼鐵、家電等行業(yè)。此外，政府將會(huì)出臺(tái)配套措施(如政府補(bǔ)貼和減稅計(jì)劃)等刺激居民消費(fèi)，穩(wěn)步擴(kuò)大內(nèi)需市場(chǎng)，從而建立起中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的真正內(nèi)生性源泉，回歸到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)屬性。

　　從這個(gè)角度而言，力推保障房對(duì)于民生和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，都具有更相當(dāng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。而相比4 萬(wàn)億，保障房項(xiàng)目若能落實(shí)到位，對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和內(nèi)需效果似乎更為正面。

　　專家分析，中國(guó)保障房效應(yīng)能否奏效，在今年7 月以后可見分曉。巴曙松也認(rèn)為，根據(jù)2011 年保障房的開工與建設(shè)進(jìn)度，保障房對(duì)沖商品住宅投資下滑及推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“投資紅利”效應(yīng)將在三季度集中釋放。但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨各方壓力考驗(yàn)之下，保障房紅利能否實(shí)現(xiàn)，仍懸疑重重。的疑問(wèn)是資金從何而來(lái)。{$page$}

　　融資模式尚需探索

　　巨大體量保障房建設(shè)所必須的1.4 萬(wàn)億資金從何而來(lái)，已經(jīng)成為和地方、財(cái)政撥款和社會(huì)資金博弈的焦點(diǎn)。而地方政府融資平臺(tái)、社會(huì)資本代建合作以及銀行、基金等金融工具的加入，使得這場(chǎng)博弈愈發(fā)紛繁復(fù)雜。

　　有人估算過(guò)，2011 年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房需1.4 萬(wàn)億資金，財(cái)政僅提供人民幣5000 億元，其余的資金將來(lái)自地方政府和購(gòu)房者，大頭仍要由地方政府自己購(gòu)單。1.4 萬(wàn)億元差不多相當(dāng)于地方政府全年的土地出讓收入。巨額建設(shè)資金從何而來(lái)?從開工到建成上市到底要多久?這一切，都是待解的問(wèn)號(hào)。

　　目前有關(guān)部門在鼓勵(lì)各地探索建立保障性住房建設(shè)融資平臺(tái)，據(jù)稱正建立由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化投融資和建設(shè)機(jī)制，而信托資金以其快速靈活的特點(diǎn)和集合社會(huì)分散資金的方式，將介入保障房建設(shè)。

　　北京于今年6 月政府財(cái)政注資100 億元成立北京市保障性住房建設(shè)投資，并每年增資為統(tǒng)籌公租房融資、建設(shè)收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)管理提供平臺(tái)，并出臺(tái)政策明確公租房可以在一定年限后出售，激勵(lì)開發(fā)商參與。

　　而在上海，保障房的建設(shè)更多融入商品住宅開發(fā)。住宅地塊的出讓條件中含有一定的保障性住房比例的方式將被推廣。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為保障房土地靠平調(diào)、靠劃撥、靠非財(cái)政的國(guó)有企業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移支付購(gòu)置、靠對(duì)開發(fā)企業(yè)的契約強(qiáng)求，只有行政基礎(chǔ)，沒(méi)有市場(chǎng)條件，恐難持續(xù)，也使保障住房的資金投入無(wú)法建立在穩(wěn)定的基礎(chǔ)之上。

　　住建部政策研究副主任秦虹稱，隨著保障房建設(shè)“主力軍”從經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)向廉租房和公租房為主，保障房公共性愈甚，相應(yīng)吸引社會(huì)資金的能力也更加薄弱。目前全國(guó)多地的非政府資金籌集并不順利。

　　長(zhǎng)期研究保障房建設(shè)的住建部政策研究副主任王玨林對(duì)此深表?yè)?dān)憂：企業(yè)要考慮成本核算和投資風(fēng)險(xiǎn)，不賺錢就理所當(dāng)然不進(jìn)入。而地方政府有制定的硬任務(wù)，沒(méi)有錢也只能“千方百計(jì)”將這部分資金填上。

　　并非沒(méi)有成功的案例可供借鑒，上海市浦東新區(qū)的公租房項(xiàng)目成功引入泰康保險(xiǎn)資產(chǎn)支持，被視為保障房吸引民間資本的一次突破;北京市也會(huì)同國(guó)土資源部，特批“集體用地建設(shè)公租房”的試點(diǎn)方案，該方案將為北京市此前提出的“鼓勵(lì)企業(yè)、園區(qū)和農(nóng)村集體利用自有土地建設(shè)租賃用房”提供更充分的政策依據(jù)。

　　但在更大范圍內(nèi)，雖然有一些金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)對(duì)涉足保障房建設(shè)融資表示出“興趣”，但涉及到操作層面，銀行界人士直言不諱：

　　保障房建設(shè)耗資大，周期長(zhǎng)，貸款回收不確定性較大。因此，大多處于初期探索和觀望階段。而企業(yè)作為社會(huì)資金的主要載體，其參與的積極性同樣并不樂(lè)觀。萬(wàn)科在廣州的公租房項(xiàng)目“萬(wàn)匯樓”運(yùn)營(yíng)3 年仍未找到合理的盈利模式。

　　2010 年11 月初，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆曾表示，重慶需提供4000萬(wàn)平方米公租房，以滿足約200 萬(wàn)人的住房需求，總共需約1000 億元的投資。

　　黃奇帆稱，1000 億元中，政府將投入30% 的資本金，由土地出讓金收入、對(duì)高價(jià)房的稅收、土地儲(chǔ)備收入等來(lái)負(fù)擔(dān);此外70% 要依靠市場(chǎng)融資，包括商業(yè)銀行貸款、保險(xiǎn)資金、信托、債券等。黃奇帆稱：“市場(chǎng)融資形成的利息，可以用公租房的租金來(lái)平衡。這是一個(gè)信用很好的投融資平臺(tái)”。

　　不過(guò)，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這過(guò)于樂(lè)觀了。有專家分析，從目前重慶的土地出讓凈收益、公積金和財(cái)政補(bǔ)貼等指標(biāo)看，至少有數(shù)百億元資金缺口，現(xiàn)在成熟融資模式并未成型。而公租房的優(yōu)惠政策、土地出讓條款等政策預(yù)期不明朗，也同時(shí)增加了房企參建保障房的顧慮。{$page$}

　　保障房能否解決剛需？

　　龐大的保障房項(xiàng)目建設(shè)面臨資金來(lái)源、分配和退出機(jī)制等諸多困境。目前來(lái)看，由于地方政府的土地財(cái)政依賴、居民收入統(tǒng)計(jì)和信用記錄的缺失等難題依然未解，如此大干快上地加強(qiáng)保障房建設(shè)疑慮頗多。前日地產(chǎn)名嘴任志強(qiáng)就稱，今年政府報(bào)告要求完成1000 萬(wàn)套保障房根本不可能。

　　鑒于保障房大計(jì)不僅是經(jīng)濟(jì)政策，更是政治任務(wù)。行進(jìn)年終各地政府積極“備戰(zhàn)”保障房的姿態(tài)格外高調(diào)：上海“十二五”期間計(jì)劃新建住宅約1.3 億平方米，各類保障性住房將占新建住房總套數(shù)的6成;天津“十二五”期間將新建各類保障性住房45 萬(wàn)套，3100 萬(wàn)平方米，新增享受租房補(bǔ)貼家庭7 萬(wàn)戶。南京、濟(jì)南和西寧等省會(huì)城市也通過(guò)地方媒體發(fā)表了內(nèi)容相似的保障房“宣言”。

　　但是資料顯示，蘭州市截至9月初，廉租房開工率尚不足10%。為此，蘭州方面曾被省政府點(diǎn)名批評(píng)。迫于壓力，蘭州市提出“百日會(huì)戰(zhàn)”口號(hào)，突擊開工保障房建設(shè)。同期，有媒體報(bào)道稱，北京、深圳等多座城市的保障房工地，均存在“搶進(jìn)度”、“臨時(shí)抱佛腳，象征性地開工”現(xiàn)象。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)保障性住房開工率從5 月底的僅完成全年計(jì)劃34%，到6 月底升至56.6%，再到7 月底飆升至72%，短短兩個(gè)月，開工率激增38%，新開工量增長(zhǎng)381.8 萬(wàn)套，平均每天新增6 萬(wàn)多套，日開工量相當(dāng)于北京半年的商品住宅竣工量。

　　媒體評(píng)論稱，這一速度“奇跡”堪與京滬高鐵媲美。住建部官員為此多次在安全工作會(huì)議上表示，“質(zhì)量安全形勢(shì)仍比較嚴(yán)峻，與要求和社會(huì)公眾的要求仍有差距”。

　　而“大提速”后的8 月份，有關(guān)保障房質(zhì)量問(wèn)題的報(bào)道頻頻傳來(lái)：河北省臨城縣廉租房出現(xiàn)樓基下沉;海南省文昌市文城鎮(zhèn)保障房項(xiàng)目工地345 噸“瘦身鋼筋”被查封;北京市通州區(qū)10 余經(jīng)適房住戶家中陽(yáng)臺(tái)漏水，個(gè)別樓外墻出現(xiàn)裂縫……

　　針對(duì)保障房可能出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，專業(yè)多次強(qiáng)調(diào)，要對(duì)保障房建設(shè)實(shí)行質(zhì)量終身責(zé)任制，一旦質(zhì)量出了問(wèn)題，不論責(zé)任人走到哪里，都要追究其責(zé)任。但監(jiān)管滯后的問(wèn)題仍使得保障房質(zhì)量難以得到保證。

　　與此同時(shí)，保障房建成后的分配公平問(wèn)題同樣存在懸疑。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)副主任文林峰說(shuō)，“從截至9 月底的數(shù)據(jù)看，98 %的保障房(今年任務(wù)目標(biāo))已經(jīng)開工。但未來(lái)5 年即使全國(guó)提供3600 萬(wàn)套保障房，也只能滿足20%的住房需求群體，80% 仍需通過(guò)市場(chǎng)化手段解決。”

　　保障房正常的建設(shè)周期是2-3年。也就是說(shuō)，2010 年的580 萬(wàn)套保障房大規(guī)模上市，形成有效供應(yīng)的時(shí)間應(yīng)該是2012 年前后。這也意味著，2011 年的1000 萬(wàn)套保障房大規(guī)模落地至少要等到2013年

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