2011 年房市調(diào)控年，“限購令”和“保障房”是兩大熱詞。前者通過限制購房者降溫樓市，后者則通過加大保障房建設(shè)力度稀釋商品房需求。年初，住建部已與各省市簽訂《保障性住房目標責(zé)任書》，完成了1000 萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)，較2010 年的590 萬套大大增加。而建設(shè)這些住房大約需要1.4 萬億元資金。

　　幾個月以來，保障房項目一直備受市場關(guān)注。多數(shù)觀點認為，如此龐大的保障房建設(shè)規(guī)?？梢岳瓌庸潭ㄙY產(chǎn)投資增長，填補房地產(chǎn)市場崩潰帶來的沖擊，也是中國轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期政府刺激經(jīng)濟的重要舉措。

　　事實上，2011 年僅僅是拉開了保障房大計的序幕，的這一龐大計劃預(yù)計會持續(xù)5 年，到2016年完成總計3600 萬套的保障房，市場轉(zhuǎn)向以保障房建設(shè)為主。行至年關(guān)，1000 萬套保障房能否按規(guī)定完成，資金缺口如何填補，保障房效應(yīng)又如何呈現(xiàn)，種種疑問矛盾背后，是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)身的艱難曲折。

　　保障房紅利幾何？

　　對于眾所矚目的中國經(jīng)濟走勢，較高層在較近表態(tài)，中國經(jīng)濟不會硬著陸。而中國經(jīng)濟軟著陸的底氣之一來自于房市。盡管今年商品房銷售壓力巨大，但旨在刺激經(jīng)濟增長的1000 萬套保障房項目，卻意圖平抑房價，代替商品推動經(jīng)濟增長發(fā)揮關(guān)鍵作用。

　　以覆蓋城市中低收入家庭的需求測算，保障房存量供給缺口在5500 萬-6200 萬套之間，考慮到“十二五”期末中國城市化率將達51.5%，未來五年的新增增量缺口約計500 萬套。按照計劃，2011 年1000 萬套、“十二五”3600萬套保障房將成為未來五年的福利保障，從而通過保障房中低收入家庭的基本住居需求，刺激非居住類消費需求。

　　北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士，宏觀經(jīng)濟研究員宣宇撰文分析，在全球經(jīng)濟探底的威脅下，為防范通貨膨脹與經(jīng)濟減速疊加效應(yīng)威脅社會穩(wěn)定，政府更可能加快保障房建設(shè)，一方面可以減弱外需不足對國內(nèi)經(jīng)濟的不利影響;另一方面，能夠加快居民安居保障，不僅由住房帶動相關(guān)消費從而有利于拉動內(nèi)需，更重要的是能彌補這些年經(jīng)濟快速發(fā)展中民生保障短板，有利于從根本上解決經(jīng)濟發(fā)展中的不穩(wěn)定因素。

　　因此，保障房建設(shè)不再僅僅是政府拉動投資的簡單的刺激政策，而是帶有經(jīng)濟和社會調(diào)節(jié)功能的政治取向安排。按照 “十二五”期間的保障性住房建設(shè)投資近4.6 萬億，這將超過2008 年底推出的4 萬億投資;同時，保障房建設(shè)投資又將集中影響到水泥、工程機械、建材、鋼鐵、家電等行業(yè)。此外，政府將會出臺配套措施(如政府補貼和減稅計劃)等刺激居民消費，穩(wěn)步擴大內(nèi)需市場，從而建立起中國經(jīng)濟增長的真正內(nèi)生性源泉，回歸到經(jīng)濟發(fā)展的本質(zhì)屬性。

　　從這個角度而言，力推保障房對于民生和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，都具有更相當(dāng)長遠的意義。而相比4 萬億，保障房項目若能落實到位，對于拉動經(jīng)濟和內(nèi)需效果似乎更為正面。

　　專家分析，中國保障房效應(yīng)能否奏效，在今年7 月以后可見分曉。巴曙松也認為，根據(jù)2011 年保障房的開工與建設(shè)進度，保障房對沖商品住宅投資下滑及推動經(jīng)濟增長的“投資紅利”效應(yīng)將在三季度集中釋放。但在中國經(jīng)濟面臨各方壓力考驗之下，保障房紅利能否實現(xiàn)，仍懸疑重重。的疑問是資金從何而來。{$page$}

　　融資模式尚需探索

　　巨大體量保障房建設(shè)所必須的1.4 萬億資金從何而來，已經(jīng)成為和地方、財政撥款和社會資金博弈的焦點。而地方政府融資平臺、社會資本代建合作以及銀行、基金等金融工具的加入，使得這場博弈愈發(fā)紛繁復(fù)雜。

　　有人估算過，2011 年建設(shè)1000萬套保障房需1.4 萬億資金，財政僅提供人民幣5000 億元，其余的資金將來自地方政府和購房者，大頭仍要由地方政府自己購單。1.4 萬億元差不多相當(dāng)于地方政府全年的土地出讓收入。巨額建設(shè)資金從何而來?從開工到建成上市到底要多久?這一切，都是待解的問號。

　　目前有關(guān)部門在鼓勵各地探索建立保障性住房建設(shè)融資平臺，據(jù)稱正建立由政府主導(dǎo)的市場化投融資和建設(shè)機制，而信托資金以其快速靈活的特點和集合社會分散資金的方式，將介入保障房建設(shè)。

　　北京于今年6 月政府財政注資100 億元成立北京市保障性住房建設(shè)投資，并每年增資為統(tǒng)籌公租房融資、建設(shè)收購和運營管理提供平臺，并出臺政策明確公租房可以在一定年限后出售，激勵開發(fā)商參與。

　　而在上海，保障房的建設(shè)更多融入商品住宅開發(fā)。住宅地塊的出讓條件中含有一定的保障性住房比例的方式將被推廣。不過，也有業(yè)內(nèi)專家認為保障房土地靠平調(diào)、靠劃撥、靠非財政的國有企業(yè)利潤轉(zhuǎn)移支付購置、靠對開發(fā)企業(yè)的契約強求，只有行政基礎(chǔ)，沒有市場條件，恐難持續(xù)，也使保障住房的資金投入無法建立在穩(wěn)定的基礎(chǔ)之上。

　　住建部政策研究副主任秦虹稱，隨著保障房建設(shè)“主力軍”從經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)向廉租房和公租房為主，保障房公共性愈甚，相應(yīng)吸引社會資金的能力也更加薄弱。目前全國多地的非政府資金籌集并不順利。

　　長期研究保障房建設(shè)的住建部政策研究副主任王玨林對此深表擔(dān)憂：企業(yè)要考慮成本核算和投資風(fēng)險，不賺錢就理所當(dāng)然不進入。而地方政府有制定的硬任務(wù)，沒有錢也只能“千方百計”將這部分資金填上。

　　并非沒有成功的案例可供借鑒，上海市浦東新區(qū)的公租房項目成功引入泰康保險資產(chǎn)支持，被視為保障房吸引民間資本的一次突破;北京市也會同國土資源部，特批“集體用地建設(shè)公租房”的試點方案，該方案將為北京市此前提出的“鼓勵企業(yè)、園區(qū)和農(nóng)村集體利用自有土地建設(shè)租賃用房”提供更充分的政策依據(jù)。

　　但在更大范圍內(nèi)，雖然有一些金融機構(gòu)和投資機構(gòu)對涉足保障房建設(shè)融資表示出“興趣”，但涉及到操作層面，銀行界人士直言不諱：

　　保障房建設(shè)耗資大，周期長，貸款回收不確定性較大。因此，大多處于初期探索和觀望階段。而企業(yè)作為社會資金的主要載體，其參與的積極性同樣并不樂觀。萬科在廣州的公租房項目“萬匯樓”運營3 年仍未找到合理的盈利模式。

　　2010 年11 月初，重慶市市長黃奇帆曾表示，重慶需提供4000萬平方米公租房，以滿足約200 萬人的住房需求，總共需約1000 億元的投資。

　　黃奇帆稱，1000 億元中，政府將投入30% 的資本金，由土地出讓金收入、對高價房的稅收、土地儲備收入等來負擔(dān);此外70% 要依靠市場融資，包括商業(yè)銀行貸款、保險資金、信托、債券等。黃奇帆稱：“市場融資形成的利息，可以用公租房的租金來平衡。這是一個信用很好的投融資平臺”。

　　不過，很多業(yè)內(nèi)人士認為這過于樂觀了。有專家分析，從目前重慶的土地出讓凈收益、公積金和財政補貼等指標看，至少有數(shù)百億元資金缺口，現(xiàn)在成熟融資模式并未成型。而公租房的優(yōu)惠政策、土地出讓條款等政策預(yù)期不明朗，也同時增加了房企參建保障房的顧慮。{$page$}

　　保障房能否解決剛需？

　　龐大的保障房項目建設(shè)面臨資金來源、分配和退出機制等諸多困境。目前來看，由于地方政府的土地財政依賴、居民收入統(tǒng)計和信用記錄的缺失等難題依然未解，如此大干快上地加強保障房建設(shè)疑慮頗多。前日地產(chǎn)名嘴任志強就稱，今年政府報告要求完成1000 萬套保障房根本不可能。

　　鑒于保障房大計不僅是經(jīng)濟政策，更是政治任務(wù)。行進年終各地政府積極“備戰(zhàn)”保障房的姿態(tài)格外高調(diào)：上海“十二五”期間計劃新建住宅約1.3 億平方米，各類保障性住房將占新建住房總套數(shù)的6成;天津“十二五”期間將新建各類保障性住房45 萬套，3100 萬平方米，新增享受租房補貼家庭7 萬戶。南京、濟南和西寧等省會城市也通過地方媒體發(fā)表了內(nèi)容相似的保障房“宣言”。

　　但是資料顯示，蘭州市截至9月初，廉租房開工率尚不足10%。為此，蘭州方面曾被省政府點名批評。迫于壓力，蘭州市提出“百日會戰(zhàn)”口號，突擊開工保障房建設(shè)。同期，有媒體報道稱，北京、深圳等多座城市的保障房工地，均存在“搶進度”、“臨時抱佛腳，象征性地開工”現(xiàn)象。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國保障性住房開工率從5 月底的僅完成全年計劃34%，到6 月底升至56.6%，再到7 月底飆升至72%，短短兩個月，開工率激增38%，新開工量增長381.8 萬套，平均每天新增6 萬多套，日開工量相當(dāng)于北京半年的商品住宅竣工量。

　　媒體評論稱，這一速度“奇跡”堪與京滬高鐵媲美。住建部官員為此多次在安全工作會議上表示，“質(zhì)量安全形勢仍比較嚴峻，與要求和社會公眾的要求仍有差距”。

　　而“大提速”后的8 月份，有關(guān)保障房質(zhì)量問題的報道頻頻傳來：河北省臨城縣廉租房出現(xiàn)樓基下沉;海南省文昌市文城鎮(zhèn)保障房項目工地345 噸“瘦身鋼筋”被查封;北京市通州區(qū)10 余經(jīng)適房住戶家中陽臺漏水，個別樓外墻出現(xiàn)裂縫……

　　針對保障房可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題，專業(yè)多次強調(diào)，要對保障房建設(shè)實行質(zhì)量終身責(zé)任制，一旦質(zhì)量出了問題，不論責(zé)任人走到哪里，都要追究其責(zé)任。但監(jiān)管滯后的問題仍使得保障房質(zhì)量難以得到保證。

　　與此同時，保障房建成后的分配公平問題同樣存在懸疑。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進副主任文林峰說，“從截至9 月底的數(shù)據(jù)看，98 %的保障房(今年任務(wù)目標)已經(jīng)開工。但未來5 年即使全國提供3600 萬套保障房，也只能滿足20%的住房需求群體，80% 仍需通過市場化手段解決。”

　　保障房正常的建設(shè)周期是2-3年。也就是說，2010 年的580 萬套保障房大規(guī)模上市，形成有效供應(yīng)的時間應(yīng)該是2012 年前后。這也意味著，2011 年的1000 萬套保障房大規(guī)模落地至少要等到2013年

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