隨著“金九銀十”的消散，人們?cè)?1月開始討論房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”初步確立，樓市調(diào)控取得顯著成效。政策與市場(chǎng)即將步入承上啟下的2012年，那么未來(lái)的樓市政策是向左走還是向右走？

　　房地產(chǎn)形勢(shì)沒有那么嚴(yán)峻

　　12月15日，在廣州舉辦的“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2011年度論壇”上，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，從現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)不像公眾所感受到的那般嚴(yán)峻。

　　據(jù)其介紹，1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成是55483億元，廣東同比增長(zhǎng)35.6%；住宅開發(fā)投資39857億元，同比增長(zhǎng)32.8%，廣東同比增長(zhǎng)32.8%；新開工面積，全國(guó)1-11月份是174952萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.5%，廣東同比增長(zhǎng)21.5%。

　　“從這幾條來(lái)看，全國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)不像我們感受到的，更不像媒體宣傳的那般嚴(yán)峻。”

　　不過(guò)，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的壓力并不存在。朱中一從銷售、信貸和開工情況來(lái)說(shuō)明這一觀點(diǎn)：

　　受限購(gòu)政策影響，1-11月住宅銷售面積40各城市同比下降0.1%，包括廣州、深圳——“全國(guó)總的情況應(yīng)該說(shuō)還是可以”。而在信貸方面，由于信貸從緊，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈趨緊。“較突出的問(wèn)題是個(gè)人貸款下降5.5%”，朱中一強(qiáng)調(diào)到，由于各類按揭貸款從緊，不少居民的貸款沒有兌現(xiàn)。另外從整個(gè)房地產(chǎn)來(lái)看，新開工和竣工速度放緩，使得一些地方存在上漲的壓力。

　　短期房市仍將慣性下行

　　“2003年到2010年北京房?jī)r(jià)平均上漲7.5倍”，朱中一表示，過(guò)去十年房地產(chǎn)發(fā)展的太快了。同時(shí)，他還分析了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因在于，包括供求不足、流動(dòng)性過(guò)剩以及普通百姓投資渠道不暢等多種因素的共同作用。但是，較深層次的原因之一在于，“地方政府和政府過(guò)度依賴土地財(cái)政。”

　　如今，“限購(gòu)”、“限價(jià)”和“限貸”等調(diào)控政策作用之下，政府贏來(lái)了一個(gè)可以重新進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)劃的時(shí)期。

　　至于過(guò)去一年的調(diào)控效果，“我一直認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整仍然是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有好有差”，12月25日，建設(shè)部政策研究主任秦虹在論壇上表示，過(guò)去一年各個(gè)不同城市的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)有負(fù)有正，企業(yè)發(fā)展得有好有壞。

　　而在剛剛結(jié)束的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的頭要問(wèn)題之一就是，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖——中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一分析認(rèn)為。除此之外，會(huì)議還提及要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　在堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的情況下，政策效果還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，秦虹表示，“所以市場(chǎng)慣性還會(huì)下行。”

　　政策走向明緊暗松？

　　至于未來(lái)政府是否還持續(xù)打壓房地產(chǎn)行業(yè)，朱中一認(rèn)為，政府的目的是抑制房地產(chǎn)過(guò)快上漲，直至房?jī)r(jià)合理回歸。無(wú)論如何，“房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)方面占有很大的份額，我們經(jīng)濟(jì)也要發(fā)展”，因此在朱中一看來(lái)，政府也是“希望房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的。”

　　因此，朱中一認(rèn)為，明年政府應(yīng)該抓緊制定中長(zhǎng)期規(guī)劃，包括規(guī)范市場(chǎng)行為，防范市場(chǎng)下行和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，減少流通環(huán)節(jié)的稅收，拓寬房地產(chǎn)融資渠道等方面，“調(diào)控的較根本目的就是老百姓住有所居，房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　“我較希望2012年在堅(jiān)持調(diào)控政策、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，來(lái)抓緊中長(zhǎng)期的制度，這樣堅(jiān)持防空政策不動(dòng)搖，房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)現(xiàn)。把這個(gè)建立起來(lái)，才能把三者有機(jī)地結(jié)合起來(lái)”，朱中一如是說(shuō)。

　　不過(guò)，青島海爾地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)兼頭席執(zhí)行官盧鏗對(duì)于所謂政策向理性化發(fā)展的理解則是，“表現(xiàn)就是明緊暗松。”

　　未來(lái)應(yīng)該明確政策預(yù)期

　　或許，正是對(duì)于明年政策的走向，存在諸多猜測(cè)和紛爭(zhēng)，因此在秦虹看來(lái)，未來(lái)政策預(yù)期應(yīng)該明確，否則將會(huì)造成市場(chǎng)的不穩(wěn)定。

　　從1月26日國(guó)八條出臺(tái)，到1月27日上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)公布，“我們圍繞著限購(gòu)政策什么時(shí)候退出，有什么樣的政策出臺(tái)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，不斷的猜測(cè)、分析的過(guò)程中度過(guò)了一年”，秦虹表示，政策預(yù)期的不穩(wěn)定，將會(huì)造成未來(lái)市場(chǎng)的不穩(wěn)定。

　　“我們很難判斷市場(chǎng)到底發(fā)生什么樣的變化，所以帶來(lái)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)判斷——要么大家一哄而上，要么集體觀望，市場(chǎng)總是沒有出現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展”，因此，秦虹認(rèn)為，市場(chǎng)應(yīng)該明確未來(lái)政策方向、政策預(yù)期，這樣才能可以做出自己理性的選擇。

　　不過(guò)，在政策應(yīng)該給出明確預(yù)期的同時(shí)，也需要地方政府乃至金融機(jī)構(gòu)的有力執(zhí)行，“不能說(shuō)我們總的政策目標(biāo)和具體細(xì)化的目標(biāo)相脫節(jié)”，秦虹如是說(shuō)。在其看來(lái)，從政策的制訂，宏觀政策、政策和各個(gè)地方政策和各個(gè)部門的政策等方面要圍繞穩(wěn)定的政策方向、目標(biāo)來(lái)配套。政策的制定，也需要各個(gè)地方政府和各個(gè)部門在落實(shí)過(guò)程中也要認(rèn)真落實(shí)，不要落空。

　　房地產(chǎn)步入常態(tài)發(fā)展的新十年

　　朱中一表示，前十年房地產(chǎn)快速發(fā)展，后十年是一個(gè)常態(tài)發(fā)展的十年，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變：

　　由過(guò)去的賣方市場(chǎng)為主向購(gòu)方市場(chǎng)為主；以銷售為主向租售轉(zhuǎn)變；量增加為性價(jià)比轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)態(tài)一枝獨(dú)秀向多方面協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變。

　　建設(shè)部政策研究主任秦虹也表示，從長(zhǎng)期看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)空間仍在——“城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，收入還在提高，人們對(duì)消費(fèi)升級(jí)還沒有結(jié)束，所以市場(chǎng)空間依然存在”。

　　不過(guò)，這并不意味這房地產(chǎn)還會(huì)以過(guò)去十年的速度和質(zhì)量去發(fā)展。“我們不可能把今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展按照前十年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到后十年，因?yàn)槲覀兘窈蠓康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展外部環(huán)境跟十年前相比發(fā)生很大的變化”，秦虹表示。在其看來(lái)，“十二五”規(guī)劃主動(dòng)控制經(jīng)濟(jì)速度，所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)回歸到理性、穩(wěn)步的增長(zhǎng)。同時(shí)，貨幣政策已經(jīng)逐漸回歸到我們正常水平，再加上保障房供給的逐步釋放，“市場(chǎng)未來(lái)會(huì)理性和健康的發(fā)展”。
 

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！