原本是期望攻城略金的籌碼，如今卻變成了影響業(yè)績的“愁碼”。

　　“3年厚積薄發(fā)的旗艦力作，專為財富量身定制比肩全球的高端濱海豪宅。”這是雅居樂清水灣即將推出的碧海帆影樓盤的廣告語。然而，這個被雅居樂寄予厚望的樓盤卻遭遇海南樓市的“冬天”。

　　根據(jù)雅居樂地產(chǎn)控股有限公司(雅居樂，3383.HK)較新公布的數(shù)據(jù)，1～11月份，該公司共錄得280億元的合約銷售額，占370億元全年目標(biāo)的76%。業(yè)績不夠理想的原因是銷售額占比較大的清水灣表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期。

　　“主要業(yè)務(wù)集中于廣東和海南兩地，清水灣一個項目的占比就達(dá)到了30%。海南市場需求的不確定性，成了公司業(yè)績增長的不穩(wěn)定因素。”國泰君安分析師余立峰對記者表示。

　　除此之外，另有分析人士認(rèn)為，雅居樂的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向于度假型和中高端定位，在剛需和改善型需求受國家支持的時期，雅居樂顯然要比做中低端產(chǎn)品的開發(fā)商感受到更大的壓力。

　　這一幕并不陌生，2008年，雅居樂也曾因業(yè)務(wù)布局過于集中在珠三角地區(qū)而導(dǎo)致業(yè)績下滑。時至如今，這家房企再次深陷布局單一的困局當(dāng)中。

　　海南項目拖累

　　銷售數(shù)據(jù)顯示，雅居樂11月錄得合約銷售金額約為18億元，1～11月份，共錄得合約銷售金額280億元，同比增長10%。按370億元的年度目前計算，前11個月的完成率約為76%。

　　“從銷售結(jié)構(gòu)看，銷售占比近三成的清水灣項目未能達(dá)到預(yù)期的表現(xiàn)，這在一定程度上影響了公司的整體業(yè)績。”上海證券分析師柯學(xué)鋒表示。

　　據(jù)了解，前11月，位于海南的清水灣項目的合約銷售額為69億元，離年初公布的100億元預(yù)期目標(biāo)仍有不小差距。數(shù)據(jù)顯示，該項目在7～10月4個月時間里，簽約成交金額僅為21億元，而11月份的銷售額更是進(jìn)一步下降到了2億元。

　　瑞信指出，雖然冬季是海南項目銷售高峰期，但今年的這一行情并未顯現(xiàn)，預(yù)計雅居樂達(dá)成全年目標(biāo)有一定難度。

　　“目前海南樓市已陷入成交僵持的狀態(tài)，除了小戶型產(chǎn)品還有成交外，高總價的大戶型以及別墅去貨速度都很慢，很多高端項目的銷售基本都靜止了。”廣州中地行董事長徐建平說。

　　申銀萬國也在報告中表現(xiàn)出了對海南市場較為悲觀的看法，認(rèn)為海南對于雅居樂的貢獻(xiàn)占比較其他開發(fā)商要大得多，隨著全國其他城市房價調(diào)整，海南的價格調(diào)整也箭在弦上。量價齊跌的局面一旦開始，雅居樂無疑將遭受重創(chuàng)。

　　“隨著成交量跌入谷底，海南的開發(fā)商將開始大幅降價促銷，進(jìn)而引發(fā)市場對海南資產(chǎn)價格縮水的悲觀預(yù)期，這將持續(xù)壓制雅居樂的估值。”申銀萬國表示。要知道，該公司明1/3的土地儲備位于海南。

　　據(jù)了解，碧海帆影在定價方面給出了一定的優(yōu)惠幅度，在88折的基礎(chǔ)折扣上，一次性付款的客戶還可享受95折額外優(yōu)惠。

　　雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，清水灣此前主要面向高收入人群，但總價較高的大戶型產(chǎn)品在目前的階段并不容易消化。“未來將推出總價較低的中小戶型產(chǎn)品，吸引中高收入人士，擴(kuò)大項目的目標(biāo)客戶群。”

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　　布局與產(chǎn)品風(fēng)險

　　雖然從2006年就開始進(jìn)行全國布局，但目前雅居樂的銷售貢獻(xiàn)還是主要來自于廣東以及海南兩地。

　　該公司的銷售數(shù)據(jù)顯示，前11個月，僅僅是廣州雅居樂劍橋郡、中山凱茵新城、中山世紀(jì)新城、順德雅居樂花園這4個珠三角項目的合約銷售總額就達(dá)86億元，占公司總銷售額的30%，海南清水灣為69億元，也占了25%的比例。

　　“相對于其他全國布局的開發(fā)商來說，這樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)還是過于集中，一個地區(qū)的市場波動就有可能影響整體業(yè)績。”柯學(xué)鋒表示。

　　余立峰也認(rèn)為，清水灣項目是影響雅居樂整體業(yè)績表現(xiàn)的主要不確定因素，“海南市場的需求并非剛需，不確定性太大。”

　　除了業(yè)務(wù)布局集中外，雅居樂的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏向于度假型，以中高端為主，相對單一。柯學(xué)鋒表示，度假型產(chǎn)品的消費(fèi)群體很容易受到調(diào)控政策的影響，即便清水灣不在限購的范圍，但銷售進(jìn)度也明顯受阻。

　　而余立峰則表示，雖然就業(yè)績達(dá)標(biāo)度而言，預(yù)計雅居樂今年能完成八成多，這個水平在目前的行業(yè)環(huán)境中屬正常表現(xiàn)，但相比萬科、中海、恒大、碧桂園等業(yè)績完成率較高的開發(fā)商而言，雅居樂對市場走勢的反應(yīng)和銷售策略的調(diào)整方面還是慢了一步。

　　“我們也希望公司的業(yè)務(wù)布局能更為均衡，未來幾年，省內(nèi)和省外的確認(rèn)銷售金額占比期望是5∶5。旅游地產(chǎn)在銷售總額中占25%左右的比例。”上述雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　回應(yīng)停工傳聞

　　因銷售不力和布局單一而引發(fā)的質(zhì)疑聲，將雅居樂推向了輿論詬病的風(fēng)口浪尖。近日，有消息稱，廣州某大型開發(fā)商將全面停工，甚至有消息稱該開發(fā)商實(shí)為雅居樂。

　　對此，上述雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)：“公司從未要求各項目全面停工。”但他也指出，面對市場的轉(zhuǎn)變，公司需要適時調(diào)整工程進(jìn)度，目前已達(dá)到預(yù)售條件或明年才達(dá)到預(yù)售條件的在售項目將稍微放緩工程，近期要推出的全新項目和需要結(jié)構(gòu)性補(bǔ)貨的項目則加快工程。

　　與此相對應(yīng)的是，雅居樂將新開工面積由年初計劃的630萬平方米調(diào)整到了520萬平方米。

　　但鑒于雅居樂今年的銷售表現(xiàn)，一些分析機(jī)構(gòu)仍對其財務(wù)狀況表示擔(dān)憂。申銀萬國認(rèn)為，如果該公司全年銷售比原計劃銷售目標(biāo)低13%的話，其期末凈負(fù)債率將上升至83%，期末公司現(xiàn)金余額將驟降至28億元。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年雅居樂的預(yù)計工程款支出大概為170億元，到期的短期債務(wù)為59億元，2011年應(yīng)支付土地款約為50億元，加上利息等支出，總資本支出約達(dá)300億元。

　　今年上半年，雅居樂的凈負(fù)債率按年增長10.6個百分點(diǎn)至62.2%，其頭席財務(wù)官崔永年在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，隨著下半年有較多新盤推出，現(xiàn)金回籠充裕，年底預(yù)計該比率可降至約55%。

　　但實(shí)際上，雅居樂下半年的銷售情況并未如公司料想般樂觀。余立峰認(rèn)為，由于現(xiàn)金流入的減少，預(yù)計年末雅居樂的凈負(fù)債率可能上升至70%。而明年的負(fù)債情況能否改善，還有賴于銷售回籠的情況以及新開工面積的控制。

　　摩根大通則表示，由于雅居樂現(xiàn)金回籠速度較慢，公司資產(chǎn)負(fù)債率上升，若現(xiàn)金的杠桿化加劇，將會引致下調(diào)評級。
 

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