如何把擠出房地產(chǎn)泡沫所要付出的代價(jià)降到較小程度？如何讓房?jī)r(jià)回歸到合理水平?政府不能采取行政干預(yù)（如限購(gòu)限價(jià)令），而應(yīng)采取成熟市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)杠桿，把住房市場(chǎng)賺錢效應(yīng)去除掉。

　　盡管經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告，政府對(duì)2012年房地產(chǎn)調(diào)控十分堅(jiān)決，也要求2012年國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格回歸合理水平，但是來(lái)自各個(gè)方面反對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控的聲音仍然絡(luò)繹不絕。有地方政府的軟性對(duì)抗，也有所謂的專家學(xué)者的言論危言聳聽(tīng)。比如，有人認(rèn)為房?jī)r(jià)不可太跌，如果房?jī)r(jià)太跌，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)局面將不可收拾等。政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)遇到巨大阻力。如果政府不能沖破這些阻力，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控能否成功是不確定的。同時(shí)，要讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成功，政府也得有新思路。

　　可以說(shuō)，任何一次政策變化都是利益關(guān)系的調(diào)整，而重大的經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整更是重大的利益關(guān)系調(diào)整。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就是如此。面對(duì)巨大的暴利，既得利益集團(tuán)要輕易退出這個(gè)市場(chǎng)是不可能的。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投機(jī)炒作是多么泛濫與嚴(yán)重，我們只要看一下一年來(lái)樓市調(diào)控出現(xiàn)的許多城市住房銷售突然停止（有些城市銷售下降達(dá)70%以上）就一目了然。因?yàn)椋谧》肯M(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，當(dāng)住房銷售快速下降時(shí)，其價(jià)格立即會(huì)調(diào)整，以便讓更多的消費(fèi)者進(jìn)入。但是，一年來(lái)樓市調(diào)控，不少城市住房銷售大幅度下降，但住房?jī)r(jià)格卻頂在天花板不下來(lái)。這種“量跌價(jià)滯”堅(jiān)持一年多，直到較近才有所松動(dòng)。該現(xiàn)象說(shuō)明了什么，正是說(shuō)明當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場(chǎng)，住房投機(jī)炒作盛行。也就是說(shuō)，如果當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)喪失了它的基本功能，成了少數(shù)人賺錢的工具，成了少數(shù)人獲得暴利的市場(chǎng)，那么這樣的市場(chǎng)或產(chǎn)業(yè)要不要已經(jīng)無(wú)所謂。因?yàn)椋粌H存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而且一定會(huì)給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的災(zāi)難。因此，它的調(diào)整與轉(zhuǎn)型是必然，否則整個(gè)社會(huì)所付出的代價(jià)會(huì)更高。

　　問(wèn)題是如何把擠出房地產(chǎn)泡沫所要付出的代價(jià)降到較小程度？從歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，任何國(guó)家所吹大的房地產(chǎn)泡沫沒(méi)有不破滅的。但擠出房地產(chǎn)泡沫的方式不同，所產(chǎn)生的結(jié)果是不一樣的。如果讓房地產(chǎn)泡沫自然破滅，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)就得走上日本20年經(jīng)濟(jì)衰退之路。所以，到當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫巨大的情況下，不少人還指望這個(gè)泡沫繼續(xù)吹大，比如房?jī)r(jià)不漲就是跌、房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)有多高等，較后等待的只能是中國(guó)經(jīng)濟(jì)步日本20年經(jīng)濟(jì)衰退之路。如果指望當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大不破滅，那只能是少數(shù)人頭腦的玄念，根本就不可能。而通過(guò)政府宏觀調(diào)控徹底地?cái)D出房地產(chǎn)泡沫（請(qǐng)注意這里徹底地?cái)D出房地產(chǎn)泡沫，不是說(shuō)房?jī)r(jià)調(diào)整到某種程度就停止，而調(diào)整到絕大多數(shù)人有支付能力購(gòu)購(gòu)住房），讓以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，事實(shí)上也要付出不少的代價(jià)，或加速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下行，但是這種轉(zhuǎn)型所付出代價(jià)再大，也是整個(gè)市場(chǎng)必須承擔(dān)的。否則，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法走向帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及繁榮之路。從政府的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所遇到的阻力、所付出的代價(jià)都必須態(tài)勢(shì)堅(jiān)決，不可半途而廢。

　　對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，較為核心的內(nèi)容就是讓住房市場(chǎng)回歸到它的基本功能，讓住房的價(jià)格回歸到理性水平。生產(chǎn)住房是為了滿足民眾基本的居住要求的，而不是投機(jī)炒作賺錢的工具。在實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，國(guó)際上有許多成熟的經(jīng)驗(yàn)的法律制度。

　　比如德國(guó)就是用法律、稅收制度、信貸制度讓房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作者無(wú)利可圖，無(wú)生存之空間，甚至于血本無(wú)歸。這樣才能讓有消費(fèi)支付能力的人能夠購(gòu)到住房。德國(guó)各個(gè)地方的法律都規(guī)定，房?jī)r(jià)要在合理水平，否則會(huì)將受罰款及判刑。通過(guò)稅收手段，加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作者成本。無(wú)論是事前、事中、還是事后的各種住房稅收限制，在德國(guó)想通過(guò)住房投機(jī)炒作賺錢根本不可能。房地產(chǎn)賺錢效應(yīng)去除，住房?jī)r(jià)格上升的預(yù)期不存在，人們也不會(huì)急于購(gòu)購(gòu)住房，房?jī)r(jià)穩(wěn)定也就自然。在過(guò)去十幾二十年，德國(guó)的住房?jī)r(jià)格上漲幅度只有10%。

　　可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)不可退縮了，只能往前走。而政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)是讓住房市場(chǎng)回歸到它的基本功能，讓房?jī)r(jià)回歸到合理水平。政府不能采取行政干預(yù)（如限購(gòu)限價(jià)令），而應(yīng)采取成熟市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)杠桿，即政府要采取事前、事中、事后的信貸政策、稅收政策把住房市場(chǎng)賺錢效應(yīng)去除掉，讓購(gòu)購(gòu)都是滿足其居住而不是賺錢，讓住房的投機(jī)炒作者無(wú)利可圖，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康穩(wěn)定地發(fā)展。如果能夠這樣，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既簡(jiǎn)單又行之有效。
 

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