今年，海南開發(fā)商將如何明確市場(chǎng)預(yù)期，制定企業(yè)應(yīng)對(duì)策略?成為眾多購房者亟欲了解的動(dòng)態(tài)。

　　海南開發(fā)商“無懼”限購

　　在被2011年的2月和3月新政的幾記重拳擊中后，海南的開發(fā)商們似乎已經(jīng)緩過勁來。

　　項(xiàng)目位于?？凇⑷齺啞⒘晁膸准曳科笤诮邮苡浾卟稍L時(shí)，均表示他們并不擔(dān)心限購。他們的理由主要有三：頭先，海南房地產(chǎn)作為一種綜合業(yè)態(tài)、旅游業(yè)態(tài)，本身超出純粹的房產(chǎn)使用功能，這與內(nèi)地的剛需地產(chǎn)完全不同，海南對(duì)高端人群頗具吸引力，在財(cái)富人群中有市場(chǎng)。其次，?？凇⑷齺喼苓?市縣的項(xiàng)目陸續(xù)成為購房受限人群的新選擇。第三，房企對(duì)自身項(xiàng)目的品質(zhì)信心滿滿。

　　在調(diào)控重拳下，海南購賣市場(chǎng)低迷，成交量及金額明顯下滑，開發(fā)商如此自信，是故作輕松，還是暗地里積極推盤？

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年，海南商品房成交量高峰出現(xiàn)在2月和3月，兩個(gè)月的成交合計(jì)占總成交量的57.7%。其后，成交量一直在低位徘徊，尤其是6月和7月兩個(gè)月的成交總量?jī)H有2336套，不足3月份的27.9%。

　　整體看，海南樓市新政的威力，使得商品房成交量大幅下跌，然而從2011年1月至11月，作為調(diào)控根本目的房?jī)r(jià)，并沒有出現(xiàn)大幅度下降。部分樓盤折扣存在較大水分，少量分批推出的特價(jià)房品質(zhì)相對(duì)較差，有的甚至將好的房源留起來以后再賣。尤其在經(jīng)過了國慶的“銀十”開鑼戰(zhàn)后，各項(xiàng)目的優(yōu)惠政策也進(jìn)入冷處理期，優(yōu)惠幅度趨于平穩(wěn)。

　　中糧・亞龍灣的銷售部一位人士明確向記者表示，亞龍灣公主郡的價(jià)格不論從折扣方面還是銷售政策上，都沒有松動(dòng)。他認(rèn)為：“只要項(xiàng)目開發(fā)到位，沒必要跟風(fēng)，打所謂的價(jià)格戰(zhàn)。降價(jià)有降價(jià)的理由，不降也有不降的理由。這些是對(duì)還是錯(cuò)，都只能由時(shí)間做出判斷。”

　　庫存商品房能賣10年

　　面對(duì)如此“淡定”的推盤態(tài)度，人們似乎相信了開發(fā)商對(duì)后市存在著樂觀的預(yù)期，然后另一組數(shù)據(jù)顯示了開發(fā)商的日子并不好過。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于2011年下半年以來海南商品房成交量下降，導(dǎo)致庫存壓力巨大，當(dāng)前海南在建項(xiàng)目、新報(bào)建未動(dòng)工項(xiàng)目高達(dá)約5300萬平方米，按其預(yù)測(cè)的市場(chǎng)年銷售數(shù)量約500萬平方米計(jì)算，消化這些庫存需要10.6年。

　　不僅中小企業(yè)回籠資金能力急速下滑，資金鏈吃緊甚至斷裂，即使是實(shí)力雄厚的大房企，成交量及成交金額持續(xù)下跌，較終也將堪虞。

　　事實(shí)上，盡管開發(fā)商口口聲聲稱不把限購作為主要因素去考慮，但卻已經(jīng)暗地行動(dòng)起來，積極降價(jià)促銷，以求快速出貨。

　　中原的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，2011年12月第4周，海南樓市創(chuàng)下新的成交高峰，全省均價(jià)達(dá)到9217.99元/平方米，環(huán)比下跌了20.9%，跌幅明顯;而全省簽約面積為85004.06平方米，環(huán)比上漲14.4%。

　　由此可見，海南樓市以價(jià)換量的趨勢(shì)已經(jīng)越發(fā)明顯，對(duì)于如何推動(dòng)成交量，如何在今年實(shí)現(xiàn)成交和完成資金的流轉(zhuǎn)，將是企業(yè)的關(guān)鍵一步。

    非限購城市并未得寵

　　目前只是?？?、三亞熱點(diǎn)城市有相應(yīng)的限購，其他市縣并未被限，這使得離?？诰嚯x較近的澄邁、瓊海一帶，三亞周邊的陵水、保亭等憑借著獨(dú)特的氣候和逐步完善的配套，吸引了購房受限人群的目光。

　　不過，位于陵水的阿羅哈清水灣銷售總監(jiān)嚴(yán)琰向記者指出：“大城市限購對(duì)于周邊市縣項(xiàng)目的促進(jìn)作用，并沒有認(rèn)為的那樣明顯?，F(xiàn)在阻礙銷售的問題是，購房者的觀望情緒，不少人始終在猶豫房?jī)r(jià)是否會(huì)有松動(dòng)。”

　　這句擔(dān)憂也道明了，不管開發(fā)商承認(rèn)限購影響與否，嚴(yán)厲的調(diào)控已經(jīng)給海南樓市布上了陰云。較直接的未定因素是購房者的心態(tài)。

　　畢竟，海南并不僅是高端地產(chǎn)，很多項(xiàng)目面向的是中產(chǎn)。在冷淡的市場(chǎng)中購置、三套居所，他們更愿意謹(jǐn)慎入手。

　　旅游地產(chǎn)苦尋新賣點(diǎn)

　　在調(diào)控大背景下，開發(fā)商各施其法。不過記者發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀似乎使得開發(fā)商明白過來，在調(diào)控的影響因素以外，產(chǎn)品本身的品質(zhì)已經(jīng)成了企業(yè)成敗的關(guān)鍵。

　　合景泰富北京公司一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者強(qiáng)調(diào)：“?？?、三亞的限購，確實(shí)在某種程度上給 的產(chǎn)品帶來了一些機(jī)會(huì)，但較終的機(jī)會(huì)有多大還得取決于產(chǎn)品本身的情況。市場(chǎng)越不好、越限購，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目更易脫穎而出。”

　　除了降價(jià)以求資金周轉(zhuǎn)的企業(yè)，另一些企業(yè)把注意力轉(zhuǎn)移回了自身產(chǎn)品的打造和完善，這似乎成了某種不言自明的應(yīng)對(duì)之道。

　　不論是相對(duì)成熟的老項(xiàng)目，還是近期推出試水的新樓盤，開發(fā)商都把打造高水準(zhǔn)的產(chǎn)品、物業(yè)作為企業(yè)在2012年的主要任務(wù)。一系列措施比如確定“服務(wù)年”、推廣身邊資源、完成配套承諾等，紛紛出臺(tái)。

　　在海南，旅游地產(chǎn)開發(fā)到今日，難度無疑在增加，對(duì)稀缺資源重要性的認(rèn)識(shí)也在深化。旅游地產(chǎn)的每一次發(fā)展，都會(huì)以一類稀缺資源的深度開發(fā)為代表，從20世紀(jì)初時(shí)的海景房到現(xiàn)在的雨林地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)不斷尋找著下一階段的風(fēng)向標(biāo)。

　　在樓市遇冷時(shí)期，對(duì)于旅游地產(chǎn)的思考也將更為充分。市場(chǎng)的不斷細(xì)分成為了發(fā)展趨勢(shì)。除了一些企業(yè)努力挪步熱帶雨林，另一些房企也在試圖通過各類充滿新意的方式盤活旅游地產(chǎn)。

　　海南的旅游地產(chǎn)開發(fā)多年，始終缺乏一次跨躍型的提升之舉。在市場(chǎng)大熱時(shí)，各路開發(fā)商紛紛搶灘，然而不少項(xiàng)目距真正的旅游地產(chǎn)要求有所差距。而在限購的一年里，可以看見更多企業(yè)開始放慢了步子，考慮起項(xiàng)目對(duì)于客戶的真正價(jià)值。做自我挖掘，開發(fā)上追求創(chuàng)新。不少開發(fā)商呼吁應(yīng)該團(tuán)結(jié)合作，共同面對(duì)島外市場(chǎng)，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。不要被利益沖昏頭腦，價(jià)格制定應(yīng)當(dāng)符合實(shí)際。這些在限購之年的企業(yè)舉動(dòng)，有可能成為海南房地產(chǎn)通向良好地產(chǎn)秩序的道路。

　　記者觀察

　　在海南業(yè)界看來，相對(duì)于2011年的觀望，在和海南地方年底都釋放出明確的調(diào)控不放松信號(hào)后，海南樓盤對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也趨于明確，入市積極性迅速提升。

　　2011年樓市慘淡，更多開發(fā)商選擇今年1月入市借助新年海南旅游旺季以及開盤優(yōu)惠沖擊市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南2012年共有32項(xiàng)目計(jì)劃入市。

　　2012年是艱難的一年，2012年也是樂觀的一年。在經(jīng)過去年的摸索、試探后，海南房企正重整旗鼓欲再來。

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