關(guān)于房地產(chǎn)，國家統(tǒng)計(jì)局 近公布了兩份統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售數(shù)據(jù)和70大中城市房價變動情況。

兩份數(shù)據(jù)得出一個結(jié)論：房地產(chǎn)規(guī)模在擴(kuò)大，房價還在漲。

讓人費(fèi)解的是，這半年樓市調(diào)控不僅沒有放松，甚至還在持續(xù)加碼，房價為什么能夠頂住壓力，持續(xù)上漲？動力何來？

在兩份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布后，又有城市發(fā)布新的調(diào)控政策。

南京土拍取消了現(xiàn)房銷售政策，全面推行競自持面積；西安要求加大土地供給力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

不同于以往的限購、限價，兩地調(diào)控措施從供給側(cè)（租購并舉、土地供應(yīng)）著力。

這幾件事連起來看，我們試圖回答兩個問題：房價上漲有沒有支撐？未來調(diào)控舉措是否有變化？

房價上漲動力何來？

6月份的70城房價變動，漲聲一片。70城中，63城上漲，且漲幅位居近年高位。

為何會漲？

在國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民看來，部分城市房價漲幅擴(kuò)大與近期階段性住房需求釋放有關(guān)，有些是區(qū)域性利好政策，如粵港澳大灣區(qū)、海南；有些是地緣因素，如丹東，更多的是因?yàn)椴糠侄€和強(qiáng)三線城市供求偏緊，城市庫存處于近年來低點(diǎn)。

反映在數(shù)據(jù)上，?？?、三亞、丹東已連續(xù)數(shù)月位居房價漲幅榜排名前十名。

如果調(diào)控措施沒有失效，這從側(cè)面表明，在階段性住房需求釋放階段，整個市場的運(yùn)行供給壓力仍然存在。

問題是，這種需求夠強(qiáng)勁嗎？能持續(xù)嗎？它從哪里來？

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，城市化的進(jìn)程是過去許多年來房地產(chǎn)市場在需求層面的重要支撐力量。

財經(jīng)專欄作家吳曉波說，“我不是算命的，但2030年有些事情肯定會發(fā)生?！逼渲?，就包括中國的城市化走到盡頭。

換言之，當(dāng)前，中國的城市化還沒走到盡頭。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁看來，中國的城市化正在進(jìn)入“下一程”。

“上一程”，改革開放后人、財、物大規(guī)模流動。但流動也帶來了問題，每年幾十億人次的春運(yùn)就是一場大考。因此也有一種說法認(rèn)為，北上廣深之外，中國需要更多的“一線城市”。

2018年上半年，中國多地出臺了吸引人才的新政，其中就包括要建設(shè)成為國家中心城市的成都、武漢、鄭州和西安。這些城市的房價也應(yīng)聲而起。

周其仁說，城市化的“下一程”很可能是從“擴(kuò)、擴(kuò)、擴(kuò)”變成內(nèi)源型的、緊湊型的，不能只從尺度看城市，更要從密度看城市。

密度包括人口的集聚?！秶胰丝诎l(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》指出，2016—2020年，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人以上。

劉衛(wèi)民接受中新社國是直通車采訪時表示，城市化體現(xiàn)出兩個集聚：一是人口的集聚，二是產(chǎn)業(yè)的集聚。在城市化發(fā)展的過程中必然帶來住房需求在某個區(qū)域的集聚。

因此，他認(rèn)為中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有相當(dāng)?shù)捻g性?！坝腥藫?dān)心，房地產(chǎn)市場調(diào)控會造成房地產(chǎn)投資下滑，進(jìn)而沖擊整個宏觀經(jīng)濟(jì)，從上半年整個市場的表現(xiàn)看，這種擔(dān)心可能是過度了?！?/p>

調(diào)控措施發(fā)生變化？

面臨新問題，舊藥方能否依然奏效？

“過去的調(diào)控以需求側(cè)調(diào)控為主，包括限價、限購等等，而下一階段調(diào)控更要從供給側(cè)、需求側(cè)兩方面同時發(fā)力?！眲⑿l(wèi)民認(rèn)為，調(diào)控的力度不會放松，應(yīng)該抓住政策的窗口期和機(jī)遇期，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律出臺系列基礎(chǔ)性制度文件。

單純的需求側(cè)調(diào)控（限購、限價、限售等）顯然已經(jīng)不能解決問題。

過去一段時間，限價政策導(dǎo)致部分城市一二手房“倒掛”，甚至一些城市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，如西安、杭州、深圳等地。國是直通車在《整治、限價之后，誰才是調(diào)控樓市的利器？》一文中也指出，限價非但不能解決問題，還帶來一些負(fù)面效果。

“房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點(diǎn)須前移。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任、研究員倪鵬飛撰文指出。

他提到， ，要從調(diào)節(jié)預(yù)案入手完善調(diào)控機(jī)制，其中包括利用互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)和工具采集更多房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息。目前，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。第二，要將中央對地方房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點(diǎn)前移到土地市場。第三，將房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)進(jìn)一步聚焦在金融機(jī)構(gòu)。

值得注意的是，這并不是住建部門一家的事兒，出讓土地使用權(quán)的之前是國土部門，現(xiàn)在是自然資源部；金融政策的制定牽涉到央行；采集更多房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息可能還需要工信部門的支持。

因此，解決房地產(chǎn)問題，需要綜合考量。

倪鵬飛接受中新社國是直通車采訪認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控還可以進(jìn)一步完善。除了監(jiān)管重點(diǎn)前移以外，還要能多地嘗試經(jīng)濟(jì)手段，如稅收和利率手段，利用市場而不破壞市場。行政手段雖然效果快、短期有用，但長期副作用大。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌此前接受中新社國是直通車采訪時也表示，解決房地產(chǎn)問題，應(yīng)該采取更加符合市場的做法，而不是用行政的辦法。

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