據(jù)年前一項調查顯示，近期有購房打算的人只占調查總人數(shù)的11.73%，而看房價走勢再做決定的有30.78%，沒有任何購房打算的人達57.50%。由此可見，窺探新年樓市并有可能付諸行動的消費者不過四成而已，但據(jù)了解，2012年上半年就有51個純新盤計劃入市，供應超往年七成，在這種供需形勢下房價加速下行似乎已不難預見。

　　壓力之下降價必須權衡利弊

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，2011年住宅交易量持續(xù)下滑引發(fā)價格松動，年末又一再表明2012年樓市調控不會放松，加深降價預期和購房人的抄底心態(tài)，購房人的集體觀望將使得今年上半年樓市成交量仍難轉暖，加劇開發(fā)企業(yè)資金的拮據(jù)程度，但今年上半年大量項目卻不得不開盤。究其原因，一方面2009、2010兩年供地高峰期過后，2011年北京出現(xiàn)了項目開工潮。據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至11月，全市商品住宅新開工面積為2445.2萬平方米，比上年同期增長45.5%，開工量的加大意味著眾多項目進入了開盤 。另一方面2011年樓市成交清淡，令一些蓄客不夠理想的新項目一再推遲上市，但拖至2012年后，開發(fā)商的資金壓力已至高位，亟待銷售回款緩解資金困境，已經(jīng)不得不冒著市場風險強行開盤。

　　郭毅建議，在如此嚴峻的市場形勢下市場將會重新洗牌，開發(fā)商一定要放平心態(tài)，旺市逐利潤，淡市降風險，盡早降價，現(xiàn)金為王。唯有率先降價且價格直觸購房者心理底線才有可能限度地吸引成交，從而回籠資金。如果在現(xiàn)階段還抱有盲目樂觀的心態(tài)，一旦因為企業(yè)現(xiàn)金流失控被迫斷腕保平安，那么降價的幅度和降價后對銷售究竟能夠產(chǎn)生多大的促進效果都很難控制。

　　住宅郊區(qū)化現(xiàn)象今年明顯提速

　　亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012上半年，北京計劃入市的51個純新盤(見右表)中位于五環(huán)以外的有40個項目，占上市新盤總數(shù)量的8成，位于六環(huán)以外的項目有19個，接近總量的四成，而2010年、2011年同期，地處六環(huán)以外的上市新盤個數(shù)均不足新盤總量的一成，北京的住宅郊區(qū)化現(xiàn)象在2012年明顯提速。對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，六環(huán)外新增供應激增，是城市外延式發(fā)展的必然結果，也與較近兩三年交易土地的分布狀況掛鉤。增加遠郊區(qū)域的商品房供應后，不僅可以滿足本地購房意愿，也能吸引一些城市居民的養(yǎng)老型購房，令購房需求從城市回流。

　　2012年上半年，除遠郊新盤上市增加外，一些近郊新城六環(huán)以外區(qū)域，以往沒有商品房供應的新興板塊也將迎來純新盤的集中放量，以大興北臧村和昌平南邵鎮(zhèn)較為典型，但由于這些新興板塊的土地均在市場高峰期摘得，地價成本偏高必然影響到房價，再加上新興板塊的配套不足、市場認可度低，銷售競爭將更加慘烈，預計將會出現(xiàn)多個“裸售”樓盤。郭毅認為，如今北京各個新城區(qū)域的價格戰(zhàn)已全面打響，基本是由相對成熟板塊上的個別項目率先引爆的，諸如大興黃村和昌平主城區(qū)，均出現(xiàn)了價格大幅回落的項目，相對于大興北臧村、昌平南邵，這些成熟板塊的各項配套都更齊全，項目定價也頗具競爭力，會對六環(huán)外新興板塊的新樓盤形成強大的價格、銷售沖擊。在如今的市場環(huán)境下，六環(huán)外高地價項目的獲利能力顯著下降甚至消失，資金緊張、銷售愿望強烈的企業(yè)將不得不制訂出更低的價格，引導價格加速下滑。
 

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