下一個會是誰

　　除“限購令”外，2011年較熱的話題就是房產(chǎn)稅了。而到了去年年底，業(yè)界又開始猜測：誰會繼上海、重慶后成為下一個實施房產(chǎn)稅的城市。

　　當時大家猜測的目標是廣州和一些中西部城市(2010年資源稅試點也頭先在新疆)。但廣州已于日前明確表示“未收到通知”，其他城市的開征事宜也停留在猜測層面。目前有關(guān)房產(chǎn)稅惟一確切的消息是，1月14日，重慶市國土資源和房屋管理局稱，2012年，重慶主城區(qū)個人住房房產(chǎn)稅征收門檻將提高至12152元/平方米，這比去年的標準提高了20%左右。

　　不過，在財政部財政科學(xué)研究所所長賈康看來，房產(chǎn)稅“將成未來財源支柱”。較近在參加一場公開論壇時，賈康暗示，“今年中國將繼續(xù)推進結(jié)構(gòu)性減稅和稅制改革，資源稅、房地產(chǎn)稅將是重頭戲。”賈康稱，房地產(chǎn)領(lǐng)域不能長期依靠行政色彩濃重的限購、限價措施，必須建立長治久安的制度框架，“這就不可回避地要考慮在住房保有環(huán)節(jié)(只是在高端)形成房地產(chǎn)稅”。

　　在接受媒體采訪時，賈康亦表示，目前較重要的是總結(jié)重慶和上海兩地試點的經(jīng)驗，然后再談怎么進一步推開。他說，“至于是哪些城市，還很難確定。總而言之，未來的房地產(chǎn)調(diào)控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段來逐步替換‘限購令’這樣的行政手段。”

　　事實上，去年5月，中國社科院發(fā)布的藍皮書已提到了擴大房產(chǎn)稅試點的必要性：不僅可增加地方財政收入，形成穩(wěn)定稅收來源，也可抑制房價過快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹日前表示，“2012年，北京乃至全國推出房產(chǎn)稅的可能性很大。”如此一來，“原來閑置的房屋會迅速進入市場，增加樓市供給，從而緩解供需矛盾”。

　　楊紅旭預(yù)計，2012年房產(chǎn)稅將會有批城市進行試點，數(shù)量會超過兩個。

　　但早前也有專家對《國際金融報》記者表示，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會全面實施房產(chǎn)稅，這主要是因為“目前產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)主體和各自家庭關(guān)系復(fù)雜，且全國各地情況差異非常大”。

　　限購令松綁還是持續(xù)

　　在分析機構(gòu)看來，2011年是中國房地產(chǎn)調(diào)控“較嚴厲”、“落實較到位”的一年。其中，對市場殺傷力的就屬“限購令”了。

　　2011年1月26日出臺的新“國八條”中，相關(guān)部門就要求各地政府合理制定和公布房價控制目標，出臺具體的限購范圍和標準，明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市必須加入限購。隨后，一線城市中如北京、上海、深圳等地開始出臺限購政策的細則，二三線城市如南京、蘇州乃至臺州、佛山等地也紛紛加入限購大軍。

　　“限購令”在2011年產(chǎn)生了明顯效果，2012年，該政策還能否在主要城市持續(xù)下去？

　　關(guān)于這個問題，業(yè)界對此早有爭論。全國人大財經(jīng)委員會副主任委員吳曉靈去年10月就公開表示，長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應(yīng)更多運用稅收手段調(diào)節(jié)。對此，住建部部長姜偉新回應(yīng)，“樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，2012年經(jīng)濟工作會議明確要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸健康發(fā)展，“這表明2012年將會繼續(xù)堅定不移地對房地產(chǎn)進行調(diào)控”。但楊紅旭對《國際金融報》記者表示，受國內(nèi)外復(fù)雜經(jīng)濟形勢的影響，及樓市調(diào)控效果的進一步顯現(xiàn)，即房價逐漸合理回歸，“預(yù)計2012年下半年，政策會進行一定程度的調(diào)整”。

　　在楊紅旭看來，率先進行“調(diào)整”的很可能還是部分地方政府。具體模式可能是縮短外地人納稅時間、限購范圍縮小至90平米以下的中小戶型(類似長沙)、限購區(qū)域縮小(只限主城區(qū)，不限郊區(qū))、允許本地戶籍家庭新購一套房(類似珠海)等。

　　樓市“大嘴”任志強表示，在全國48個限購城市中，除北京、上海外，大多只要求購房者提供1年社?；蚣{稅證明。因此，他預(yù)計，至今年3月，將釋放一批符合條件的購房者，這也會給市場帶來20%左右的新增需求量。

　　當然，從目前的局面看，一些城市繼續(xù)選擇了限購政策。上海市此前表示，今年上海將繼續(xù)嚴格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策，加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，執(zhí)行住房限購政策，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在此之前，北京、廣州、?？?、深圳、青島、福州、長春和廈門等城市已表態(tài)，今年“限購令”將延續(xù)。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士認為，長遠看，取消“限購令”是大勢所趨。楊紅旭稱，“2010年以來的多個國家文件中，屢屢明確‘在一定時期內(nèi)’實行限購，且從未說過永不退出。”

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　　房價還可以跌多少

　　不管是“限購令”、開征房產(chǎn)稅，還是保障房建設(shè)，較終的指向都是2009年和2010年“急速奔跑”的房價。2011年，調(diào)控雖有效果，但大多數(shù)城市的房價仍在同比上漲，但漲幅趨緩，也有少部分城市房價出現(xiàn)了下跌。據(jù)瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎統(tǒng)計，2011年，三亞房產(chǎn)成交價下跌12%左右，上海、南京等地也有小幅下跌。在她的統(tǒng)計中，就連上海市房價的平均跌幅也有5%-10%。

　　對于2012年的房價走勢，瑞銀表示，預(yù)計中國政府未來6個月將繼續(xù)實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，因此2012年中國房價或?qū)⑾碌?%至20%，其中，一線城市房價跌幅。

　　在媒體一項有關(guān)經(jīng)濟學(xué)家的調(diào)查中，有69.9%的經(jīng)濟學(xué)家認為，2012年國內(nèi)房價呈下行趨勢，其中，認為房價跌幅20%以內(nèi)的是主流。另外，還有11.7%的人認為，2012年國內(nèi)房價會大幅下跌，僅有1%的人認為2012年國內(nèi)房價會上行。

　　獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠日前撰文稱，2012年將進入房價下跌的波。但與2011年的“急跌”相比，2012年的總體跌勢要緩和一些，“因為當房價下跌20%至30%后，急需購房的民眾和一些投資客會進場，交易量就會上升，于是房價走勢會出現(xiàn)反復(fù)”。

　　潘石屹則表示，“我對房地產(chǎn)市場的走勢還是非常悲觀的。”他稱，具體到房價，“只有跌的可能性”。剛剛在冰島購地失敗的中坤集團董事長黃怒波也很悲觀：“本輪樓市調(diào)控不會停止，房價降幅應(yīng)該在30%。”

　　楊紅旭先前告訴《國際金融報》記者，中國樓市的上一個冬天是2008年10月至2009年7月，當時國房景氣指數(shù)在冬天呆了10個月，“由于這次不會有之前那樣的救市力度，所以這一次房地產(chǎn)的冬天持續(xù)時間將超過上一次”。

　　不過，業(yè)內(nèi) 人士認為，就區(qū)域而言，以一線城市為例，樓價下跌更多地還是集中在郊區(qū)和交通不方便的地區(qū)，而在市或離市較近的地區(qū)，樓價很難下跌。

　　房企缺錢是偽命題？

　　中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)雖受到交易量明顯減少的影響，但一些大型房地產(chǎn)公司并沒有出現(xiàn)資金流問題，房地產(chǎn)行業(yè)在未來一年不會過多減速。但同時，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能會因為資金緊張、借貸成本高等，遇到經(jīng)營問題，甚至關(guān)閉”

　　隨著銀根緊縮、銷售相對低迷，從去年年中到現(xiàn)在，一直持續(xù)著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊的說法。而去年11月初，浙江綠城面臨破產(chǎn)的消息似乎為資金吃緊的說法添加了一些佐證。

　　在資本市場中，一些房企也開始“不務(wù)正業(yè)”，意欲通過其他途徑為企業(yè)融資。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，去年年底以來，先后有中弘地產(chǎn)(中弘北京像素 )、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)(華業(yè)東方玫瑰)等10余家地產(chǎn)公司涉礦。另一方面，水井坊等企業(yè)也退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將精力集中在自己的主業(yè)上。

　　在分析人士眼中，2012年，房企的資金鏈或仍比較緊張。國泰君安一份報告稱，2012年房企資金缺口量將達到1.35萬億元，相當于2009年4萬億元刺激計劃政策的1/3。清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士杜麗虹也曾測算，“2012年，近六成企業(yè)有資金缺口，這決定了今年是行業(yè)分化和整合的一年。”而截至去年第三季度，上市房企的負債率節(jié)節(jié)攀升，有8家A股上市房企資產(chǎn)負債率超過85%，16家上市房企資產(chǎn)負債率超過80%。

　　然而，在一位 房地產(chǎn)人士看來，房企資金鏈吃緊根本是個“偽命題”，房企遠未達到當年的歷史低谷(2008年)。據(jù)他所述，目前仍有80%的房企保持著良好的資金流，“只有少數(shù)房企資金鏈吃緊、負債率節(jié)節(jié)攀升，這也與2009年至2010年高價拿地有密切關(guān)系”。

　　他對《國際金融報》記者說，雖然銀根緊縮，但在銀行眼中，不少房地產(chǎn)企業(yè)仍是“較優(yōu)質(zhì)客戶”，“甚至，一些銀行主動要求房企不要急著還錢，因為，錢還回來之后，還是要貸出去，還不如留在‘優(yōu)質(zhì)客戶’那兒。所以，只要2012年房企沒有重大決策失誤，沒有高價拿地等，度過‘概念中’的寒冷冬天沒有問題”。

　　瑞信亞洲區(qū)頭席經(jīng)濟分析師陶冬去年9月曾表示，中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)雖受到交易量明顯減少的影響，但一些大型房地產(chǎn)公司并沒有出現(xiàn)資金流問題，房地產(chǎn)行業(yè)在未來一年不會過多減速。但同時，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能會因為資金緊張、借貸成本高等，遇到經(jīng)營問題，甚至關(guān)閉。

　　另外，記者發(fā)現(xiàn)，在所謂的“寒冬”中，不少房地產(chǎn)開發(fā)商正在打折促銷，積極回收現(xiàn)金。以上海為例，在嘉定區(qū)附近，目前就有數(shù)個新樓盤正準備或已在打折促銷，以吸引消費者收回現(xiàn)金。

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　　土地抄底機會已至？

　　隨著樓市調(diào)控持續(xù)深化，土地市場‘已逐漸呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢’。政策環(huán)境的不明朗使開發(fā)商對后市缺乏信心

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