今年的中秋節(jié)，重慶萬科西城的上百名業(yè)主過得并不愉快。他們在中秋節(jié)前以維權(quán)這一特別的方式“團聚”在重慶萬科西城項目的銷售，剛購房的房子就降了兩、三千元，這顯然讓他們不能接受。

　　“上周五（9月5日）突然就降價3000元/平方米，現(xiàn)在價格是7500元/平方米。而去年10月份我簽約的時候，單價是每平方米一萬多元。而就在降價前一周左右，均價也接近1萬元/平方米。”當(dāng)日一同前往售樓處維權(quán)重慶萬科西城業(yè)主王女士告訴記者，當(dāng)天參與項目維權(quán)的大概有150多戶業(yè)主。

　　記者了解到，重慶萬科西城項目位于重慶九龍坡區(qū)，附帶精裝修，根據(jù)多家樓盤網(wǎng)站監(jiān)測到的數(shù)據(jù)，該項目目前銷售均價為9800元/平方米。

　　“我們的價格確實做了調(diào)整，現(xiàn)在項目均價賣7500元/平方米，相比之前每平方米降了兩、三千元左右。降價前單價確實是在萬元左右。”重慶萬科西城項目的一位銷售人員向記者確認(rèn)。

　　“我們很多業(yè)主去了萬科在重慶的簽約，有的業(yè)主要求給說法，有的業(yè)主要求補差價，有的業(yè)主要求退房。不過，萬科回應(yīng)業(yè)主這是市場行為，應(yīng)該由購房者自己承擔(dān)風(fēng)險和損失。”王女士說，“這樣的回復(fù)我們肯定是不能接受的。價格跳水太多，都是血汗錢，有的業(yè)主簽約僅隔幾天時間，價格每平方米相差兩、三千元，萬科太沒責(zé)任感了。”

　　事實上，萬科在重慶開始降價的，也遠不止萬科西城項目，據(jù)人民網(wǎng)記者獲悉，萬科在重慶的萬科金色悅城項目也已經(jīng)在9月6日宣布降價。

　　“現(xiàn)在金色悅城項目的價格降到8000元/平方米左右，較低是7900元/平方米。雖然只有10到20層的房源降價，但是覆蓋到的房源也是非常廣。”重慶萬科金色悅城的一位銷售人員告訴記者，“之前項目確實是賣1萬元/平方米左右，降了大概2000元/平方米左右吧，與萬科西城項目一起進行價格調(diào)整的。”

　　記者同樣了解到，萬科金色悅城項目為毛坯房，目前在各家樓盤網(wǎng)站顯示的售價仍然是9900元/平方米左右。

　　另外，重慶萬科西城項目和萬科金色悅城項目均告訴記者，這次兩個項目價格調(diào)整，并不是節(jié)日的優(yōu)惠活動，而是一次價格的調(diào)整，所以在未來一段時期內(nèi)，兩個項目的價格都不會有太大的變動。

　　“萬科西城降價以后，成交真的是立竿見影。在宣布降價當(dāng)天晚上，項目就簽了100多套，在降價以后兩天時間里，累計已經(jīng)售出200多套了。”重慶萬科西城項目業(yè)主王女士如是告訴記者，“萬科西城降價以后，售樓處這兩天已經(jīng)是車水馬龍。”

　　“降幅并沒有業(yè)主和銷售人員所說的那么大，如果按照建面價格計算的話，這次優(yōu)惠較多的也就是750元/平方米，折換成套內(nèi)價格大概是900多元/平方米。不過此次萬科西城項目的促銷力度比較大。”重慶萬科公司的一位負責(zé)人回應(yīng)記者稱，“而且這次也不是全面的價格調(diào)整，而是一次針對中秋節(jié)推出的‘淘房節(jié)’活動，參與活動的是重慶萬科所有在售項目部分房源，房源不同優(yōu)惠力度也不同。”

　　記者從重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢的簽約數(shù)據(jù)以及樓盤信息上獲悉，重慶萬科西城當(dāng)期總戶數(shù)為1500套，目前顯示可售狀態(tài)的房源為385套，而重慶萬科金色悅城項目顯示可售房源為607套。

　　事實上，萬科在全國樓市降價的行列里，似乎總能扮演“帶頭大哥”的角色，在今年以來，萬科在杭州、北京全國各個區(qū)域和項目均出現(xiàn)過價格松動的跡象。

　　“萬科在全國市場上和開發(fā)商中，萬科總是先拍翅膀的那只蝴蝶。”同策咨詢的一位分析人士對記者分析，“下半年很多開發(fā)商面臨的主要困難就是去庫存，因此價格調(diào)整也就是必要的手段，萬科總是會率先打破僵局。”
　
　　另有業(yè)內(nèi)人士提醒，萬科此番在重慶的兩個項目所做的價格調(diào)整，可能并非是個別情況，降價所涉區(qū)域和項目可能更多，而且也非常有可能引起其他開發(fā)商價格調(diào)整的聯(lián)　動效應(yīng)。

　　“萬科不存在統(tǒng)一漲價或降價的安排，公司的策略是積極賣樓，同時積極加強庫存去化。在積極銷售的原則下，各地公司會根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況制定相應(yīng)的銷售策略。”萬科集團的一位人士回應(yīng)記者稱，萬科所有在售項目均不會因為促銷活動而降低開發(fā)品質(zhì)。

　　另外，記者注意到，這兩天，重慶萬科項目降價消息已經(jīng)引起市場關(guān)注，其中一位業(yè)主表達抗議的微博已經(jīng)被轉(zhuǎn)發(fā)數(shù)千之眾。

　　記者短評

　　要有降價這個心理準(zhǔn)備

　　老調(diào)重彈，“樓市有風(fēng)險，購房需謹(jǐn)慎”，尤其是處在房地產(chǎn)市場下行周期。

　　于情而言，購房人的舉動能夠理解。試想，如果你在周四購房的時候價格是1萬元/平方米，結(jié)果周五睜開眼昨天簽約的房價就跳水三千，估計誰都會穿著睡衣、扛著板凳就去售樓處維權(quán)，畢竟都是血汗錢。

　　于理而言，開發(fā)商的降價舉動是正常的市場行為。對開發(fā)商來說，正常的市場價格調(diào)整是被允許的，企業(yè)有權(quán)調(diào)整自己開發(fā)產(chǎn)品的售價。所不同的是，開發(fā)商在降價的選擇上處理的方式不同，包括價格調(diào)整的時機和幅度。

　　當(dāng)前市場形勢并不明朗，價格起伏和波動是在所難免的事情，再一次提醒購房者，價格調(diào)整仍然是市場行為，在符合契約精神的背景下，購房者必然要承擔(dān)房屋價值折損的風(fēng)險。所以，購房者在購房之前，心里一定要有“譜兒”，包括房價萬一降價了的那份心理準(zhǔn)備。普通商品能降價，房子也是商品。

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　　“金九”已到，雖然8月份的樓市成交數(shù)據(jù)顯出企穩(wěn)態(tài)勢，但數(shù)據(jù)層面顯現(xiàn)出來的信息依然不樂觀。百城房價繼續(xù)下跌、房企融資難度加大、財務(wù)指標(biāo)整體走弱，重重壓力下，9月份房企勢必千方百計去庫存，樓市新一波降價或?qū)⒌絹怼?/p>

　　成交企穩(wěn)

　　8月份作為“金九銀十”的預(yù)熱期，其數(shù)據(jù)往往是這個全年較重要成交檔口的樓市表現(xiàn)預(yù)告。經(jīng)歷了上半年的低迷后，8月以來成交有所回升。8月全國主要的54個城市合計住宅簽約套數(shù)為20.2萬套，環(huán)比上漲9.24%。雖然相比去年下半年平均26萬套的高峰有所下調(diào)，但成交量逐漸出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。而從1至8月的總成交來看，前8個月54個城市合計總簽約套數(shù)為152萬套，比2013年同期的198萬套下調(diào)23.2%。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，出現(xiàn)成交企穩(wěn)的原因主要有兩點，一是大部分城市調(diào)控政策都出現(xiàn)了松綁，到目前為止已經(jīng)有接近38個城市松綁限購，信貸方面相比之前也有所松動；二是以價換量持續(xù)，特別是二線城市，大部分城市都有以價換量的項目出現(xiàn)，吸引需求入市。

　　雖然成交有所回升，但偏高的庫存使得樓市整體依然處于降溫預(yù)期之中。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，到7月末，全國商品房待售面積55230萬平

　　方米，比6月末增加802萬平方米。這樣的數(shù)字，顯示出4月以來各地不斷出現(xiàn)的限購松綁政策并不能扭轉(zhuǎn)市場成交趨冷的大勢，其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有效果。

　　中國房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)顯示，從成交角度來說，受7月解禁限購潮的影響，部分城市雖然成交量環(huán)比出現(xiàn)上升，但同比繼續(xù)下降的城市仍達62%。從消化周期來看，20個典型城市中7城庫存去化超過20個月，其中沈陽持續(xù)高居36個月。一線城市中，北上廣深同比全部下跌，平均跌幅超過35%。目前來看，限購松綁難以拉動市場成交，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此本輪政策調(diào)整難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)局面。

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為樓市成交和房價的調(diào)整將在四季度結(jié)束。“在我們看來，當(dāng)前市場成交基本處于底部，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間不大，目前的成交低位，只是因為房價過高、購購能力受抑等因素延緩了需求釋放，在沒有外力干預(yù)的情況下，一線和部分二線城市調(diào)整期預(yù)計將在今年四季度結(jié)束。”中國房產(chǎn)信息集團在其研究報告中表示。

　　房價下行

　　與成交有所企穩(wěn)相伴隨的是房價的繼續(xù)下行。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，連續(xù)第四個月下跌。100個城市中，74個城市環(huán)比下跌，26個城市環(huán)比上漲。

　　房價的下行與成交的企穩(wěn)是因果關(guān)系。受銀行信貸緊縮、市場存銷比指標(biāo)高企等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分房企由于資金面壓力、業(yè)績指標(biāo)等因素開始采取“以價換量”策略，甚至部分項目采取大幅降價策略以盡快回籠資金。而這種局面，在9、10月份很有可能將會持續(xù)。

　　張大偉對新金融記者表示，其近期統(tǒng)計了40家房企今年上半年的財務(wù)報告，從成本控制能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、長、短期償債能力和核心盈利能力5個方面進行了比較。40家房企中，超過一半的房企各項財務(wù)指標(biāo)均同比走弱，其中長期償債能力下滑的房企占比高達七成，行業(yè)總體的杠桿水平在攀升。

　　“雖然財務(wù)數(shù)據(jù)并不能反映房企同期的市場表現(xiàn)，但我們依然可以從中看到行業(yè)整體的發(fā)展趨勢。核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇、周轉(zhuǎn)速度遇瓶頸等趨勢早在前幾年就已經(jīng)顯現(xiàn)。目前較新的財務(wù)數(shù)據(jù)又一次表明這一趨勢還在延續(xù)，房企已經(jīng)到了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的岔路口。”張大偉表示。

　　融資難題

　　對房企來說，除了市場成交乏力造成的壓力外，融資壓力更是不斷增大。8月，中國房產(chǎn)信息集團監(jiān)測的102家房企融資總規(guī)模達350.25億元人民幣，同比和環(huán)比分別下降18.93%和43.13%。從融資幣種來看，人民幣融資量環(huán)比提升20個百分點至66%，港元融資同比上升19個百分點。融資方式中，委托貸款環(huán)比大幅提升25個百分點至28%，成為企業(yè)較為主要的融資方式。

　　對于那些以剛需項目為主，在市場較弱的環(huán)

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