隨著國內(nèi)一些城市房價開始些微下跌及住房銷售嚴(yán)重下降，及其所帶來的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)量過剩，預(yù)期國內(nèi)樓市宏觀調(diào)控政策將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向的言論開始大行其道。特別是北京、上海等地重新調(diào)整一般商品房標(biāo)準(zhǔn)，及一些城市頭套住房按揭貸款利率開始回歸到基準(zhǔn)利率等，被一些人認(rèn)為是國內(nèi)住房市場政策“預(yù)調(diào)、微調(diào)”的開始。

　　2012年樓市宏觀調(diào)控政策是否會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向或終止？其實，這個問題的答案是十分簡單的。只要看看政府文件及溫總理多次說話就可以知道，讓住房市場價格回歸理性，堅決遏制住房投資投機(jī)需求及轉(zhuǎn)變住房市場性質(zhì)應(yīng)該是政府一項長期政策而不是臨時政策。也就是說，2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不僅不會退出或轉(zhuǎn)向，而且會進(jìn)一步推出嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作的住房政策。
　　
　　頭先是對當(dāng)前國內(nèi)住房市場的判斷?？梢哉f，從2010年國十條以來，盡管樓市調(diào)控取得了一定成效，但與調(diào)控目標(biāo)差距很大。從2011年公布的住房市場數(shù)據(jù)來看，無論是住房投資開發(fā)和資金流入，還是住房銷售面積及銷售金額，其增長仍然處于歷史較高水平，只不過，其增長幅度比2009年要低而已。
　　
　　二是這次樓市調(diào)控政策目標(biāo)十分清楚，就是要嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房回歸到居民消費為主的市場。就當(dāng)前市場形勢來看，即從“量降價滯”或2011年住房價格并沒有下跌只是漲幅減小情況來看，不僅“量降價滯”現(xiàn)象說明當(dāng)前住房市場投機(jī)炒作性，而且投機(jī)炒作者與住房消費者對住房出價水平完全不同，那么這個市場要發(fā)生轉(zhuǎn)變，就得看到住房投機(jī)炒作者退出并有大量住房消費進(jìn)入。如果這種情況沒有出現(xiàn)，那么國內(nèi)住房市場性質(zhì)說發(fā)生轉(zhuǎn)變是不可能的。
　　
　　三是既然住房政策調(diào)整目標(biāo)是向消費為主的市場轉(zhuǎn)向，那么房價下降并非是誰說多少的問題，它應(yīng)該由市場來決定。因此，房價到底下降多少，應(yīng)取決于當(dāng)前居民購購住房的支付能力，而不取決于這種房價變化對某些行業(yè)之影響。在不同的城市，其情況是完全不一樣的。同時，既然一些城市的住房價格完全是由投機(jī)炒作來推高，那么這些城市的住房市場價格進(jìn)行全面調(diào)整將是必然的。有人以為通過政府樓市調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)來保住這個被吹得巨大的泡沫，那是不現(xiàn)實的，而如果是那樣的話，給整個實體經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險就將會更高。這方面，美國與日本的經(jīng)典案例早就擺在那里。對此，政策是十分明確的。
　　
　　面對上述情況，為了打破當(dāng)前所謂的住房問題僵局，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商、住房投機(jī)炒作者及地方政府都把希望放在所謂放開住房“剛性需要”的優(yōu)惠政策上?？吹缴虡I(yè)銀行按揭貸款利率發(fā)生一點變化，就認(rèn)為是當(dāng)前樓市調(diào)控政策開始“預(yù)調(diào)、微調(diào)”。其實，這只是一廂情愿而已。
　　
　　個人住房按揭貸款差別化政策包括了三個層次的內(nèi)容。層含義是禁止本地居民購購第三套以上的住房按揭貸款及有條件地禁止居民異地購購套住房的按揭貸款。也就是說，無論是本地居民還是外地居民，要想通過使用按揭貸款購購第三套住房是不可能的。同時禁止居民異地購購套住房的按揭貸款。層含義是規(guī)定本地居民購購套住房的頭付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。第三層含義是套住房貸款頭付比重不得低于30%，但貸款利率由商業(yè)銀行自行根據(jù)商業(yè)原則來確定。
　　
　　也就是說，當(dāng)前個人住房差別化信貸政策較為核心的方面就是把住房投資投機(jī)炒作與住房消費作出嚴(yán)格區(qū)分。這些文件不僅規(guī)定嚴(yán)厲禁止用貸款購購第三套以上的住房（也就是說完全禁止用銀行貸款進(jìn)行住房投機(jī)炒作），而且也把購購套住房杠桿率降低、利率提高。并通過這種方式把住房投機(jī)炒作作了一個嚴(yán)格的事前限制。在這種情況下，住房投機(jī)炒作者想通過銀行貸款進(jìn)入住房市場并非易事。即使是可以套住房方式進(jìn)入，但其成本與代價是相當(dāng)高昂的。在這種情況下，投機(jī)炒作者會逐漸退出市場。
　　
　　在這些信貸政策下，對于購購套住房的居民，不管他們是投資還是消費（因為購購一套住房也可作投資），其影響應(yīng)該也是巨大的。對住房消費者來說，在當(dāng)前這種高房價的情況下，想誘導(dǎo)他們進(jìn)入并非易事。因為他們沒有支付能力進(jìn)入這個市場。對住房投機(jī)炒作者來說，盡管當(dāng)前高房價不是他們較為關(guān)注的問題，他們關(guān)注的是其購購之后有沒有人來接手。如果考慮到?jīng)]有人來接手，他們是不愿意進(jìn)入這個市場的。按揭貸款利率方面的些許變化，對于購購套住房者或是沒有支付能力進(jìn)入者來說，是沒有什么吸引力的，更談不上樓市政策正在發(fā)生多少變化，更何況個人住房按揭貸款差別化政策并非是一種短期政策，而是一種長期政策，它對住房市場的影響力無論如何不能加以低估。再結(jié)合溫總理較近提出的要嚴(yán)格和逐步完善遏制住房投機(jī)炒作需求的政策措施來看，差別化的信貸政策對住房市場的影響作用將更會發(fā)揮得。

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