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2012:國(guó)內(nèi)樓市的困境與化解
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 568 次
2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征可以用四個(gè)字概括,即“量降價(jià)滯”。所謂的“量降價(jià)滯”,就是指全國(guó)主要的城市住房銷(xiāo)售量下降50%以上,一些城市甚至下降了近70%,但是住房的價(jià)格卻仍頂在天花板上。這也正好說(shuō)明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以投機(jī)炒作至少是投資為主導(dǎo)的市場(chǎng),而不是居民購(gòu)購(gòu)居住消費(fèi)的市場(chǎng)。
此情此景下,由于住房銷(xiāo)售的快速下降可能影響到未來(lái)幾個(gè)月的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及地方政府的土地財(cái)政,地方政府、開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售中介及投機(jī)炒作者等又會(huì)紛紛結(jié)成同盟,并通過(guò)不同的方式來(lái)制造輿論,極力要求政府放松現(xiàn)有的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策,讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又回到前十年暴利的老路。當(dāng)前各種跡象表明,這種可能性是存在的。
如果缺乏對(duì)當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)問(wèn)題性質(zhì)的清醒認(rèn)識(shí),就很可能出現(xiàn)如2003年及2008年房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策突然逆轉(zhuǎn)的情況,而這才是國(guó)內(nèi)樓市困境所在。如果這種情況出現(xiàn),那么不僅不能擠出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫,而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能踏上1990年代以來(lái)日本及2008年美國(guó)房地產(chǎn)破滅后經(jīng)濟(jì)全面衰退的老路。
因此,化解當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境,較根本的就是要讓國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的性質(zhì)真正轉(zhuǎn)型,由住房投機(jī)轉(zhuǎn)型為以居民消費(fèi)為主導(dǎo)。政府不僅要通過(guò)法律來(lái)清楚界定住房市場(chǎng)發(fā)展的宗旨及基本功能,而且要出臺(tái)各種住房政策去除住房購(gòu)賣(mài)過(guò)多的賺錢(qián)功能或投資功能。
要去除住房的投機(jī)色彩,不僅要對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)事前限制,更重要的是對(duì)市場(chǎng)主體事中及事后限制。進(jìn)入市場(chǎng)的事前限制,主要是通過(guò)信貸政策限制把投機(jī)者剔除。而事中及事后限制不是要采取行政管制(限購(gòu)),而是采取稅收政策。比如,個(gè)人已經(jīng)購(gòu)購(gòu)了多少套住房不重要,重要的是如果這些住房要交易,就得有稅收限制。可以說(shuō),政府完全能夠通過(guò)嚴(yán)厲的住房交易稅去除購(gòu)房投機(jī)的效應(yīng)。如果還能夠在有條件下征收住房物業(yè)稅、空置稅及遺產(chǎn)稅,實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型是容易的。
當(dāng)前一方面說(shuō)要嚴(yán)厲限制投機(jī),另一方面又不采取嚴(yán)厲的稅收政策,僅采取行政手段,真正達(dá)到目標(biāo)是不可能的。甚至僅希望增加住房供給及加大保障性住房建設(shè),來(lái)調(diào)整當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng),不但無(wú)法遏制投機(jī),房地產(chǎn)市場(chǎng)也無(wú)法轉(zhuǎn)型。
目前來(lái)看,政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度是值得期待的,但更重要的是對(duì)現(xiàn)有政策有更多反思及完善,要更多的通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。相關(guān)的儲(chǔ)備政策很多,如德國(guó)及日本相關(guān)法律制度都十分完善,倘若今年房地產(chǎn)政策能在這方面入手,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”并在性質(zhì)上根本轉(zhuǎn)型。
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