在今年“兩會(huì)”的答記者會(huì)上，央行副行長劉士余表示，“保證個(gè)人頭套房貸款以及確保頭套房貸實(shí)行差別化利率優(yōu)惠”?？梢哉f，央行表態(tài)，成了“兩會(huì)”后房地產(chǎn)市場較為關(guān)注的熱門話題。不僅有媒體在報(bào)道，國內(nèi)哪些地方的銀行開始對(duì)頭套住房信貸采取優(yōu)惠利率，哪些銀行對(duì)頭套住房貸款利率有多少。因?yàn)椋谡畬?duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)厲的政策下，對(duì)頭套住房的優(yōu)惠利率可算是對(duì)住房宏觀調(diào)控“松綁”先進(jìn)的切入口了。

　　因?yàn)?，無論是從今年政府工作中關(guān)于房地產(chǎn)政策來看，還是 答中外記者提問對(duì)住房宏觀調(diào)控表態(tài)來看；無論是“兩會(huì)”代表對(duì)住房調(diào)控的關(guān)注及提案來看，還是地方政府軟性托市政策一個(gè)又一個(gè)夭折來看，2012年住房宏觀調(diào)控政策要改變是不可能的。既然現(xiàn)有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不可改變，如何在現(xiàn)有的住房政策基礎(chǔ)上來突圍“松綁”，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府只能找到購購頭套住房的優(yōu)惠條件了，特別是把放這種“松綁”放在頭套住房貸款優(yōu)惠利率上。

　　對(duì)于頭套住房購購者，政府采取一些優(yōu)惠政策幫助他們進(jìn)入住房市場，以便改善他們的住房條件，這沒有什么不可，也是現(xiàn)代成熟市場國家的慣例。但是，這種對(duì)頭套住房購購者的優(yōu)惠政策不僅要看其包括的內(nèi)容是什么，而且要看這種優(yōu)惠條件在什么時(shí)候進(jìn)行。如果時(shí)機(jī)不合適，政府通過優(yōu)惠政策鼓勵(lì)頭套住房購購進(jìn)入市場則成了幫倒忙，或是把頭套住房購購者推入增加購購成本的火坑。

　　比如，當(dāng)前國內(nèi)各商業(yè)銀行紛紛表示要對(duì)頭套住房購購的貸款進(jìn)行利率優(yōu)惠，以幫助他們進(jìn)入住房市場。但是這個(gè)時(shí)機(jī)合適嗎？我們可以看到，從國十條以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)有兩年了，在過去的兩年，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得了一點(diǎn)成績，但是其調(diào)控的效果是十分有限，住房市場特別一線城市的住房市場“量降價(jià)滯”局面已經(jīng)近兩年了，直到較近房價(jià)才開始松動(dòng)。這種現(xiàn)象表明了當(dāng)前國內(nèi)絕大多數(shù)住房市場都是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，住房市場的性質(zhì)正要開始轉(zhuǎn)變但沒有轉(zhuǎn)變。如果這個(gè)時(shí)候銀行以優(yōu)惠利率鼓勵(lì)頭套購購住房者進(jìn)入市場，實(shí)際上就是希望這些頭套住房購購者來接國內(nèi)這個(gè)巨大房地產(chǎn)泡沫的較后一棒。銀行這樣做是不仁不義及無情。

　　因?yàn)?，如果這個(gè)時(shí)候用銀行優(yōu)惠利率誘導(dǎo)頭套住房購購進(jìn)入市場，對(duì)購購住房者有利的條件是假定，未來住房市場價(jià)格是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上只漲不跌或至少保持不下跌。如果這個(gè)假定成立，那么頭套住房購購者進(jìn)入市場的貸款利率越是優(yōu)惠，其購購住房負(fù)擔(dān)就越輕。但是，實(shí)際上這個(gè)假定是不成立的，或是與當(dāng)前政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)相沖突的。在政府看來，當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)就是要擠出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的泡沫，讓房價(jià)回歸到合理水平。而房價(jià)的合理水平是與絕大多數(shù)居民支付能力為底線的，是以住房為居住及消費(fèi)市場為基礎(chǔ)的。

　　但是，就目前中國的住房市場性質(zhì)來看，以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場的性質(zhì)還沒有改變或還沒有轉(zhuǎn)型。而以投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場的住房價(jià)格水平是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出以住房消費(fèi)者出價(jià)的住房消費(fèi)水平。也就是說，要實(shí)現(xiàn)政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，房價(jià)水平全面回落是必然。正如住建部專業(yè)在兩會(huì)中所言，對(duì)于今年來看，一線城市房價(jià)下跌是必然。在房價(jià)下跌的情況下，銀行以優(yōu)惠利率誘導(dǎo)頭套住房購購者進(jìn)入市場當(dāng)然是不仁不義也無情了。

　　還有，銀行以優(yōu)惠利率誘導(dǎo)頭套住房購購者進(jìn)入市場，那么其按揭貸款的優(yōu)惠利率會(huì)到什么水平？曾經(jīng)有人提出，要讓這種優(yōu)惠利率回到2009年的7折優(yōu)惠水平。這不僅不可能，銀行也沒有這個(gè)意愿。因?yàn)?，在?dāng)前的利率環(huán)境下，銀行這樣做是虧損的。如果國家對(duì)這種虧損購單，那也只能是又會(huì)再吹起國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫。因?yàn)?，?dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫巨大就是2009－2010年過度優(yōu)惠信貸政策及稅收政策所導(dǎo)致的結(jié)果。可見，在當(dāng)前環(huán)境下，銀行對(duì)頭套住房購購的貸款至多是采取85折利率優(yōu)惠，甚至于9折、95折利率優(yōu)惠。在這樣的條件下，頭套住房購購者能夠獲得優(yōu)惠條件是十分有限的。因?yàn)?，這種貸款利率優(yōu)惠與房價(jià)下跌本金下降相比是微不足道的或是蠅頭小利。正如有一網(wǎng)友在我的博客中留言的，這是小學(xué)生都知道常識(shí)。

　　可見，當(dāng)前銀行對(duì)頭套住房購購者的利率優(yōu)惠，是用一點(diǎn)蠅頭小利誘導(dǎo)購購住房者進(jìn)入一個(gè)吹得巨大泡沫的市場，是希望這些人來接這個(gè)房地產(chǎn)泡沫的較后一棒。房地產(chǎn)開發(fā)商希望通過這種方式讓頂在天花板上房價(jià)不下跌。這當(dāng)然有利的是房地產(chǎn)開發(fā)商、住房投機(jī)炒作者、地方政府及銀行，不利的是住房購購者及整個(gè)社會(huì)。

　　如果想通過優(yōu)惠政策真正有利頭套住房購購者，就得從根本上改革當(dāng)前住房市場發(fā)展模式，讓住房市場真正轉(zhuǎn)型為一個(gè)消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場，讓房價(jià)回歸理性。然后在這基礎(chǔ)上，政府對(duì)頭套住房購購者各種不同購購住房優(yōu)惠政策，這些政策不是現(xiàn)在這種利率與稅收優(yōu)惠，而且通過貨幣化方式，把這種對(duì)頭套住房購購優(yōu)惠直接發(fā)放到頭套住房購購者手中。這樣既保證銀行對(duì)貸款有效的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，讓金融市場有效的價(jià)格機(jī)制形成，也能讓頭套住房購購有更多的可選擇空間并增加他們頭套住房購購力，從而真正地促使房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

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