面對巨大的房地產(chǎn)泡沫，2010年“國十條”重新祭出了差別化的個人住房信貸政策的大旗。比如說，套住房貸款的頭付比重提高到30%以上，按揭貸款利率由商業(yè)銀行自己風(fēng)險定價；套以上的住房頭付比重提高到50%以上同，其按揭貸款利率為基準(zhǔn)的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭貸款；禁止居民的異地貸款等。這些政策對住房購購者有新的市場準(zhǔn)入、融資的杠桿比調(diào)低、融資成本增加等。但是，對于商業(yè)銀行來說，在執(zhí)行中兩個地方有彈性。一是對購購套住房者的利率沒有量上的規(guī)定，商業(yè)銀行可根據(jù)情況對信貸風(fēng)險定價；二是對已經(jīng)購購了的存量住房好像鞭長莫及。這樣的政策使房地產(chǎn)投資炒作者認(rèn)為住房投機(jī)炒作仍然較大政策空間，住房市場的預(yù)期沒有改革，從而住房投機(jī)炒作迅速傳導(dǎo)到全國。比如，三四線城市的居民也看到住房投機(jī)炒作的有利可圖性而蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)市場。商業(yè)銀行的從業(yè)人員也在千方百計地利用這種彈性過度擴(kuò)張個人按揭貸款。國十條宏觀調(diào)控的效果之所以沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以能夠繼續(xù)繁榮就與差別化的個人住房按揭貸款政策的彈性有關(guān)。

更是重要的是，按照當(dāng)前個人住房按揭貸款合同，它是一年一次的重訂貸款合同，因此，在2010年的個人按揭信貸政策變化的情況下，對現(xiàn)有存量住房的按揭貸款都會重新厘定貸款利率。比如說，取消7折信貸利率優(yōu)惠、對套以上的住房實行1.1倍貸款利率。如果這樣，2010年以前個人住房按揭貸款利率將全面重訂，利率將快速上升。但是2010年初，國內(nèi)商業(yè)銀行是沒有如2009年住房政策出臺之后讓住房按揭貸款利率全面下降那樣在2010年初讓存量住房的按揭貸款利率全面上升。不過，由于央行差別化的存款準(zhǔn)備金率政策出臺又改變了商業(yè)銀行的行為。

據(jù)報道，目前不少地方的商業(yè)銀行開始全面調(diào)高個人住房按揭貸款利率，不僅套住房的按揭貸款利率按照現(xiàn)在的政策上升到基準(zhǔn)利率1.1倍以上，而且即使是頭套住房按揭貸款利率有不少地方完全也取消7折優(yōu)惠利率，甚至完全取消頭套住房的優(yōu)惠利率，讓其利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率以上。因為，通過存款準(zhǔn)備金率可以讓當(dāng)前商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制在一定的數(shù)量范圍內(nèi)，從而使得商業(yè)銀行的可貸款資金減少?？梢哉f，通過存款準(zhǔn)備金率對信貸規(guī)模的收緊，商業(yè)銀行對住房按揭貸款的重新風(fēng)險定價將會產(chǎn)生較大影響。如果說，國內(nèi)商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款進(jìn)行區(qū)別性的風(fēng)險定價，那么這些個人住房貸款利率將全面上升，過度優(yōu)惠的信貸政策可能成為歷史。如果說個人住房按揭優(yōu)惠貸款成為歷史，那么新政策對房地產(chǎn)市場將造成巨大的沖擊與影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整也是不可避免。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！