自限購政策以來，二手房市場上置換型需求明顯增多，鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，購一賣一、以小換大的改善型購房者占二手房成交量的六成左右。房屋購賣本就屬于復(fù)雜交易，一購一賣的過程中，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。若換房者協(xié)調(diào)不好付款時(shí)間、騰房時(shí)間、貸款時(shí)間等，將面臨諸多問題。

　　案例 1

　　家住呼家樓附近的張先生打算趁著現(xiàn)在房價(jià)有所回落換套大一點(diǎn)的房子，已經(jīng)看上了一套三居室，但手里資金緊張，只能把目前的一居室賣掉。張先生著急地告訴記者：“售樓人員說盡快訂，不訂房價(jià)又該漲了，我就訂了一套，現(xiàn)在眼看要交齊頭付了，我這個(gè)房子還在中介那掛著呢。”張先生還表示，來了不少人看房，但是給的價(jià)格都不合適，“我這房子再著急賣也不能這么賤賣吧？”面臨違約的張先生目前只能到處張羅借錢籌齊頭付。

　　專家看法

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，目前改善型置業(yè)中比較常出現(xiàn)的問題就是張先生這類合同簽訂了，但無法順利購購的情況，這意味著張先生如果無法按時(shí)交付頭付就要交付違約金。因此，張先生在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)將原有房屋的出售難度考慮在內(nèi)，同時(shí)，也應(yīng)考慮到購房交易的時(shí)間和付款問題，在購賣雙方協(xié)商一致的情況下，可針對(duì)不可抗因素導(dǎo)致的違約狀況進(jìn)行補(bǔ)充約定。

　　案例 2

　　王女士為了以后孩子上學(xué)，看中了位于西二環(huán)附近的緊靠學(xué)校的小區(qū)，想將原來的二居出售，再換到緊靠學(xué)校的小區(qū)?？烧l料，兩邊都已經(jīng)簽了合同，卻發(fā)生了意外狀況。原來二居的客戶因?yàn)橘J款資質(zhì)審核的問題，沒能申請到貸款，無奈只能解除合同。而新購購的緊靠學(xué)校的小區(qū)眼看就要到了付款的時(shí)間。王女士說，就算是能夠得到違約金的賠償，但少了一百多萬的房款，購購緊靠學(xué)校的小區(qū)實(shí)在是很難，已經(jīng)做好了借錢的打算。

　　專家看法

　　馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，限購和限貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行，使得交易過程中因購房資格或者貸款資格而無法購房的情況有所增加。這種非人為的意外因素其實(shí)并非不可控，購賣雙方在交易前應(yīng)詳細(xì)了解政策，若通過中介來成交，則較好能夠通過專業(yè)的中介公司來咨詢，經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人了解得會(huì)更為詳實(shí)。

　　需要提醒購房者的是，改善型置業(yè)者一定要注意兩次交易時(shí)間上的銜接問題，看房和出售較好能同時(shí)進(jìn)行，除了價(jià)格外，關(guān)鍵性的付款時(shí)間、騰房時(shí)間等條款協(xié)商后再進(jìn)行簽約。避免因已購購房屋而不得不降價(jià)出售的情況，也要避免已經(jīng)出售房屋或者貸款無法辦理而不能再購的情況。

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