據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部較新數(shù)據(jù)顯示，2月份上海全市各類(lèi)二手房源成交套數(shù)達(dá)到10016套，經(jīng)歷了自去年10月以來(lái)連續(xù)四個(gè)月的低迷期終于再度破萬(wàn)，環(huán)比1月份暴增5852套、同比去年春節(jié)時(shí)期的2月份也增加了2070套。2月份二手房的成交均價(jià)仍保持著穩(wěn)中走低的態(tài)勢(shì)，環(huán)比微跌2.2%后為14526元/㎡。

　　中低端房源需求率先釋放 普通剛需族選擇不再等待

　　從2月份二手房各個(gè)行政區(qū)表現(xiàn)來(lái)看，浦東新區(qū)以巨大優(yōu)勢(shì)成為全市成交較多的區(qū)域，共成交2210套各類(lèi)二手房源，占全市總量比重超過(guò)20%；閔行區(qū)是另一個(gè)成交套數(shù)過(guò)千的區(qū)域，總量達(dá)到1212套；緊隨其后的是寶山區(qū)，共計(jì)成交938套。從成交產(chǎn)品總價(jià)段方面看，總價(jià)60萬(wàn)元/套以下以及60-90萬(wàn)元/套的住宅產(chǎn)品比重均高達(dá)近25%，即2月份總價(jià)在90萬(wàn)元/套及以下的二手住宅占全市各類(lèi)二手房的總量將近五成，90-150萬(wàn)元/套的住宅成交比重也達(dá)到近30%。

　　可見(jiàn)，本月二手房成交量的回升很大程度上是由低總價(jià)住宅的需求釋放所致。從全市范圍來(lái)看，2月成交靠前的樓盤(pán)基本都是老公房小區(qū)或動(dòng)遷房，如閔行的浦江世博家園、寶山共康的呼瑪新村、楊浦中原的市光新村、閔行顓橋的銀都新村和青浦新城的城東新村等等，成交套數(shù)均要將近40套，并且這些小區(qū)的成交均價(jià)普遍在1.5萬(wàn)元/㎡左右甚至更低的低位。而這也與漢宇地產(chǎn)此前對(duì)旗下分行的抽樣調(diào)查結(jié)果不盡相同，從浦東、閔行和寶山幾個(gè)熱門(mén)板塊的多家分行處了解到，自2月份中下旬起外圍地區(qū)的門(mén)店周帶看量平均可達(dá)到將近40組甚至以上，相比前期成倍增加，而其中也以中低端房源問(wèn)詢量居多，因此成交抬頭的跡象十分明顯。中低端房源成交比重不減，這也是造成全市二手房成交均價(jià)在低位徘徊的重要原因。

　　可以說(shuō)，這部分以總價(jià)150萬(wàn)元/套以下的低總價(jià)房源為需求對(duì)象的普通剛需族，除了是因春節(jié)過(guò)后而集中出手外，相對(duì)于其他需求層次的購(gòu)房者而言也沒(méi)必要等待新版普通住宅標(biāo)準(zhǔn)正式實(shí)行，源于他們所購(gòu)的房源總價(jià)基本已能符合舊版的標(biāo)準(zhǔn)，并不存在新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行能夠獲得稅費(fèi)優(yōu)惠的情況。

　　此外，目前宏觀政策環(huán)境下，房東對(duì)于誠(chéng)心購(gòu)房的購(gòu)家還是會(huì)提供一定幅度的讓價(jià)，如漢宇地產(chǎn)新松江路分行的茍經(jīng)理表示，盡管購(gòu)家對(duì)房?jī)r(jià)的心理下調(diào)預(yù)期基本還是在10%左右，與大多數(shù)心態(tài)平和的房東依舊存在一定的落差，但如果是低總價(jià)的房源只要房東肯給出2%-5%的小幅下調(diào)基本就能打動(dòng)購(gòu)家。

　　綜上所述，2月份普通剛需購(gòu)房者的需求集中釋放是由季節(jié)性、價(jià)格兩大因素的共同影響下而形成的。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉指出，2月份的成交量上漲并不應(yīng)該過(guò)分地解讀為是回暖，可以發(fā)現(xiàn)成交結(jié)構(gòu)中僅僅只是這部分中低端房源的比重相當(dāng)大，中高端公寓、尤其是豪宅產(chǎn)品的成交仍處于相對(duì)比較低迷的狀態(tài)，成交結(jié)構(gòu)具有比較明顯的傾向性。當(dāng)然，時(shí)下正值普通住宅標(biāo)準(zhǔn)剛剛施行的時(shí)期，此前一些坐等政策落實(shí)并已選定房源的購(gòu)房者會(huì)集中簽約，3、4月份二手房市場(chǎng)還是有可能會(huì)迎來(lái)一波成交小高峰。

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