還是這句老話：購(gòu)賣和租賃市場(chǎng)就像蹺蹺板，相比“熱火”的租賃市場(chǎng)，近期的購(gòu)賣交易量依舊延續(xù)了春節(jié)期間的低迷態(tài)勢(shì)。由于市場(chǎng)上基本都是對(duì)價(jià)格敏感度極高的剛性需求客，上海普通住房新標(biāo)準(zhǔn)的公布將會(huì)影響到購(gòu)賣市場(chǎng)的交易情況。尤其是處于新標(biāo)準(zhǔn)臨界點(diǎn)的業(yè)主來說，由于一季度新標(biāo)準(zhǔn)就將開始實(shí)行，所以較多再等一個(gè)多月對(duì)他們來說是非常劃算的購(gòu)賣。

　　購(gòu)家“靜候”新標(biāo)落地

　　石小姐看中了源深體育附近某高端小區(qū)的一套兩房，到手總價(jià)在330萬元左右，中介說應(yīng)該還能再往下談一點(diǎn)，對(duì)數(shù)字特別敏感的石小姐突然想起“330萬”似乎是個(gè)什么“臨界點(diǎn)”。網(wǎng)上一查，果然查到，春節(jié)前，上海市市長(zhǎng) 透露今年上海將調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)調(diào)整為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬元/套以下。

　　經(jīng)過計(jì)算，石小姐發(fā)現(xiàn)，等到新標(biāo)準(zhǔn)開始執(zhí)行，她看中的這套位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的房子由于房東持有已滿五年，一舉可以節(jié)省10多萬元的稅費(fèi)，這可不是筆小數(shù)目，足夠購(gòu)輛車了。于是她很干脆地告訴中介，等到新標(biāo)準(zhǔn)正式實(shí)施后再說。

　　由于上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)目前還未正式公布，部分受到影響的業(yè)主會(huì)考慮等待標(biāo)準(zhǔn)正式實(shí)行后再完成交易，因而會(huì)影響到2月購(gòu)賣市場(chǎng)的成交情況。在各中介近期門店的業(yè)務(wù)中，租賃占了主導(dǎo)地位，門店的來客量中，有70%左右的是租賃客戶。購(gòu)賣方面則表現(xiàn)較為清淡。雖然近期上海對(duì)普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所提高，會(huì)釋放一定的市場(chǎng)需求，但具體執(zhí)行日期未定，客戶也在等待中觀望。

　　購(gòu)賣還未有起色的另一個(gè)重要原因是近期二手房房的討價(jià)還價(jià)余地不是很大，與節(jié)前很多房東急吼吼大幅降價(jià)賣房不同，目前在售的樓盤，房東心態(tài)大多較好，能議價(jià)的空間不一定比節(jié)前多。

　　浦東新區(qū)張江城市經(jīng)典分行的某中介介紹說，節(jié)后門店購(gòu)賣的掛牌量與年前持平，掛牌價(jià)格也基本沒有變化，但房東的心態(tài)相比年前則淡定許多。年前急需用錢的房東較多，價(jià)格讓步自然也大，議價(jià)空間不乏10%－15%的。但從節(jié)后看來，議價(jià)空間僅為5%左右。主要是因?yàn)槟切﹥r(jià)格相對(duì)便宜的房子都已經(jīng)成交，剩下的這些房東資金也相對(duì)雄厚，表現(xiàn)不差錢，對(duì)于能否立即賣掉也無所謂。如陽(yáng)光花城項(xiàng)目，面積約115平方米的兩房?jī)蓮d戶型，之前掛牌價(jià)格約為270萬元－280萬元，年前不少房源都以230萬元－240萬元的價(jià)格成交，而節(jié)后這樣的房源，總價(jià)在250萬元以下已很少見。二手購(gòu)賣方面表現(xiàn)冷清，節(jié)后至今也沒有成交。

　　溫州客急拋盤 高端房屢現(xiàn)“抄底”

　　中介門店統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海各類二手房源成交量?jī)H4164套，再創(chuàng)歷史新低，環(huán)比減少45%，同比去年2月份過年時(shí)的行情也大幅減少了48%。

　　盡管成交量創(chuàng)新低，但成交價(jià)格卻似乎沒有明顯下降的跡象，1.6692萬元/平方米的成交均價(jià)仍然高于過去6年中任何一年的二手住宅年均價(jià)水平。

　　從總價(jià)看，各總價(jià)段位的二手住宅成交量全線下降，幅度的800萬元－1000萬元二手住宅，環(huán)比上月下降58.8%，幅度較小的500萬元－800萬元二手住宅環(huán)比上月也下降了33.7%。剛性需求和改善型集中的120萬元－150萬元和150萬元－200萬元二手住宅成交量環(huán)比下跌均超過50%。

　　從單價(jià)看，二手住宅成交中出現(xiàn)了先進(jìn)一個(gè)不降反升的單價(jià)區(qū)間——單價(jià)5萬元以上，在其他單價(jià)段位成交少則下降37.3%(7000元－9000元/平方米)，多則下降56%(4萬元－5萬元/平方米)的情況下，5萬元/平方米以上的二手住宅成交卻以環(huán)比增加40.7%的幅度上漲。從成交明細(xì)數(shù)據(jù)看，僅徐匯區(qū)永新城就成交單價(jià)5萬元以上的二手住宅10套，應(yīng)是機(jī)構(gòu)整體放盤所致。

　　在全市成交量大幅下滑的情況下，本月均價(jià)5萬元/平方米以上的高端樓盤成交套數(shù)卻要多于上月，導(dǎo)致本月高端二手物業(yè)的成交比重明顯增加。嚴(yán)控延續(xù)至今，部分市高端物業(yè)的持有者，如外籍人士和溫州投資客在去年年底前后或出于看空房地產(chǎn)后市、或出于自身資金需求等原因，選擇盡快將房源出售變現(xiàn)的情況有所增多，令房源釋放量有所加大。如古北分行中介置業(yè)顧問就反映其一月份的房源掛牌量環(huán)比上月呈小幅增加，同時(shí)該分行部分掛牌房源普遍的議價(jià)空間也已從2011年后半年的不到10%擴(kuò)大到如今的10%－15%，其中一些溫州投資客出于生意上資金周轉(zhuǎn)更是急于拋售故降價(jià)空間會(huì)更大。

　　房源相對(duì)充沛、價(jià)格出現(xiàn)一定松動(dòng)，同時(shí)豪宅的購(gòu)房者通常不會(huì)受頭套房貸松動(dòng)、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬等因素干擾其購(gòu)房計(jì)劃，一旦符合以上兩個(gè)條件基本就會(huì)出手，較普通剛需客出手更加爽氣。如上月某中介成交了一套御翠豪庭的高區(qū)房源，該套房源曾以5.5萬－6萬元/平方米的均價(jià)掛牌近半年未能出售，直到春節(jié)前夕才得以成交，較終成交均價(jià)僅在5萬元/平方米左右，明顯低于該小區(qū)的平均市場(chǎng)價(jià)格，而這個(gè)較終敗下陣來選擇“割肉”的房東正是溫州人。

　　徐匯區(qū)均價(jià)上漲一成

　　從各城區(qū)市場(chǎng)的成交量看，沒有一個(gè)城區(qū)能逃避成交量大幅下降的命運(yùn)，下降較少的靜安區(qū)也有28.8%，下降較多的閔行區(qū)下降53.5%，成交量比上月降了一半還不止。其他成交量降幅超過50%的還有徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和閘北區(qū)。

　　但是價(jià)格方面，徐匯區(qū)的二手住宅成交價(jià)格相比上個(gè)月卻上漲了一成，應(yīng)該也和永新城的集中放盤成交有關(guān)--拉升全區(qū)均價(jià)。而成交價(jià)格漲幅超過全市平均水平的城區(qū)還有長(zhǎng)寧區(qū)、閔行區(qū)和青浦區(qū)。

　　從戶籍情況看，上海本地成交和外省市成交下降幅度分別為45.2%和45.3%，而外籍人士成交的下降幅度則為53.7%，顯示在市場(chǎng)走弱的形式下，外籍人士的心態(tài)更加謹(jǐn)慎。

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