編者按：

　　進入2012年，各地二手房市場價格跌下跌。成交量各處創(chuàng)新低，同期，商品房新房住宅、二手住宅簽約成交量創(chuàng)近近年來的較低值。受元旦春節(jié)雙節(jié)影響，1月份杭州二手房成交量大幅下跌，網(wǎng)簽量創(chuàng)2007年透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示以來61個月的新低。

　　1月份杭州二手房成交量創(chuàng)61個月來新低

　　根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年1月杭州市二手房共受理成交390套，成交量較上月的646套大跌256套，環(huán)比減少39.63%，比2011年1月2248套減少1858套，同比下降82.65%。受元旦春節(jié)雙節(jié)影響，1月份杭州二手房成交量大幅下跌，網(wǎng)簽量創(chuàng)2007年透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示以來61個月的新低。

　　杭州我愛我家市場研究的宋文杰表示，雖然去年四季度以來杭州新房和二手房均價出現(xiàn)了回落，但是房價跌幅有限，且仍有一定的回落空間，管理層堅持樓市調(diào)控不動搖的表態(tài)，使得購房人對后市房價將進一步回落的態(tài)度更加堅定，此外，部分開發(fā)商迫于資金壓力，節(jié)后降價推盤的意愿將更加強烈，所以，對于占市場絕大多數(shù)的頭次購房人群而言，延遲購房計劃，等待節(jié)后房價的進一步回落，成為普遍共識。

　　1月杭州二手房市場不同區(qū)域交易量普遍下跌

　　從杭州各城區(qū)二手房的市場成交量來看，除之江區(qū)域外，其他各區(qū)都處于下跌態(tài)勢。各區(qū)平均下跌幅度在40%左右。其中下跌較多的是下沙區(qū)塊，下跌57.14%；下跌較小的是拱墅區(qū)，下跌幅度在18.18%。

　　杭州我愛我家市場研究認為，農(nóng)歷春節(jié)前，新房市場的銷售價格普遍下跌，加上嚴格的限購限貸政策的延續(xù)，以及房價將進一步下跌的強烈預期，使得杭州春節(jié)期間二手房市場的觀望氣氛更加濃郁，購房意愿降至谷底。雖然杭州二手房價格已經(jīng)有明顯的回落，但是價格的回落并未打破節(jié)日期間二手房交易市場的冰冷局面，新增客戶量和看房量均降至近年來新低，因而造成成交量的萎縮。

　　春節(jié)后預判二手房價格回落成交回暖

　　對于節(jié)后杭州的二手房市場走勢，杭州我愛我家市場研究認為，春節(jié)過后，杭州二手房成交量將逐步回暖，與二手房市場相比，新房市場的回暖勢頭或將更加強勁。春節(jié)后，部分開發(fā)商迫于資金壓力，降價銷售，快速回款的意愿更加強烈，新房市場的開盤量將逐步增加，有望迎來一個低價樓盤的入市小高峰，新房憑借更加低廉的稅費優(yōu)勢，有望吸引更多購房人，尤其是頭次置業(yè)的年輕人的關注。

　　春節(jié)后，部分急于出售房屋的二手房業(yè)主降價意愿也將更加強烈，掛牌價會持續(xù)走低，議價空間也會不斷加大，一些教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等配套設施較為完善，購房滿5年的成熟社區(qū)的二手房源，將依舊搶手。

　　二三月份杭州二手住宅市場的小陽春仍可期待。一方面，二三月份除了周末外，沒有其他任何大的節(jié)假日干擾成交。消費者不斷回升的購房意愿，不會因為節(jié)假日效應而中斷，與去年二三月份，以及今年1月份的成交量相比，今年二三月份的成交量將會明顯回暖。

　　另一方面，二手住宅價格將進一步回落，根據(jù)目前的房價水平，仍將有一定的下跌空間，房價的回落，將激發(fā)積蓄已久的購房需求的逐步釋放，成交量有望迎來回暖。

　　2012年市場走勢將是先抑后揚

　　對于2012年樓市的整體走勢，杭州我愛我家市場研究認為，先抑后揚，在價格下降中逐步迎來交易量的回暖很可能是市場的大致軌跡。目前一方面市場等待在“限貸限購”的基調(diào)不變的前提下，對于頭次置業(yè)等合理的自住型需求有所松綁；另一方面，在價格回落的大趨勢下，購房人正等待住宅價格下降到自己的心理預期和承受范圍。而季度，政策的進一步細化將逐步明朗，大量支持開發(fā)商資金鏈的基金和民間借貸逐步進入還款期，從而進一步促進銷售價格回落，這無疑將逐步促使市場交易量的回暖，合理的自住型需求將有所釋放。

　　上海1月二手房成交量創(chuàng)5年新低

　　上海昨日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海1月二手房成交4616套，創(chuàng)5年來單月成交新低，總金額僅61.94億元。

　　朱平平告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，較近5年以來，上海二手房月度成交套數(shù)低于5000套的月份出現(xiàn)過兩次。除了1月份的那一次以外，2010年2月份也出現(xiàn)過一次，2010年2月成交4968套。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域研究經(jīng)理黃河韜說，因為春節(jié)的因素，1月份實際上也是全年成交量的低谷。要從成交低谷回升到正常，也許要到2月下旬。

　　成交低迷的不僅只有二手房，一手房的成交量也極為低迷。德佑地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：1月上海市商品房成交面積為4.74萬平方米，成交套數(shù)653套。全市賣得較好的樓盤，只賣了16套。銷售套數(shù)排名前十的樓盤中，有6個樓盤一周的銷售套數(shù)沒有超過10套。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，整個樓市能否完全復蘇，恐將取決于3月小陽春能否出現(xiàn)。

　　不到62億元的二手房成交額，對于中介行業(yè)意味著什么？上海中原地產(chǎn)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍為《每日經(jīng)濟新聞》記者算了一筆賬。目前，房地產(chǎn)中介的收入有3塊，二手房購賣、一二手聯(lián)動業(yè)務，再加上房屋租賃業(yè)務。

　　以平均2%的傭金提成比例計算，62億元的二手房交易額大致可以產(chǎn)生1.24億元的傭金收入，加上提成比例不等的一二手聯(lián)動傭金以及房屋租賃業(yè)務的傭金收入，總額預計在2億元左右。

　　朱平平告訴記者，根據(jù)此前上海工商部門統(tǒng)計，上海的二手房中介門店注冊數(shù)有9000家。即使關掉了一部分，目前的門店數(shù)也有七八千家。而此前媒體引用的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，目前上海的中介門店數(shù)大約有6000家。

　　以6000家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算，平均每家門店的營業(yè)額只有3萬多元，對大多數(shù)品牌房屋中介公司來說，上述傭金收入，進一步加劇了中介保本的難度。而在2009年和2010年，一些業(yè)務能力比較強的經(jīng)紀人，月收入也可以達到上述數(shù)字。此前，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍告訴記者，品牌中介的平均成本大概在20萬元左右。而漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿則說，平均成本大約是15萬元。

　　京城樓市量價同創(chuàng)新低 二手房均價跌至兩萬以下

　　進入2012年，北京二手房市場價格跌至20000元/平方米以下。綜合北京住建委網(wǎng)站和多家研究機構的數(shù)據(jù)，1月2日至1月8日，北京商品房住宅簽約均價18151元/平方米，環(huán)比前一周下調(diào)8.9%，再次創(chuàng)下新低；同期，北京商品房新房住宅、二手住宅簽約成交量創(chuàng)近十幾周(除國慶節(jié)假期)來的較低值。

　　一二手房價格倒掛千元

　　綜合北京住建委網(wǎng)站和多家研究機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1月2日至1月8日，北京期房、現(xiàn)房累計成交商品住宅1863套，北京商品房住宅簽約均價為18151元/平方米，環(huán)比上周下調(diào)8.9%，再創(chuàng)新低。而偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計則顯示，上周北京二手住宅成交均價19962元/平方米，環(huán)比前一周下跌9.2%，比去年同期更是大幅下跌了19.2%。

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