隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，持續(xù)處于冰點(diǎn)的二手房成交量，使房產(chǎn)中介在一線城市出現(xiàn)全面虧損——

　　房產(chǎn)中介靠什么“過(guò)冬”？

　　嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，不僅使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感受到陣陣寒意，也讓身處二級(jí)市場(chǎng)的房產(chǎn)中介陷入了又長(zhǎng)又冷的冬天。

　　從去年初熱點(diǎn)城市開(kāi)始實(shí)施樓市限購(gòu)，一線城市二手房成交量呈現(xiàn)出“L”型走勢(shì)，并不斷創(chuàng)出新低。受其影響，前兩年賺得盆滿缽滿的房產(chǎn)中介也開(kāi)始出現(xiàn)虧損、關(guān)店、倒閉、裁員等現(xiàn)象。調(diào)控在短期內(nèi)不會(huì)放松，面對(duì)生存壓力，房產(chǎn)中介又要靠什么來(lái)過(guò)冬？

　　平均每個(gè)店虧5萬(wàn)——一線城市中介全面虧損

　　大年初五，許多店鋪門(mén)前放起爆竹，龍年正式開(kāi)張。而不少房產(chǎn)中介的門(mén)店卻仍在放假。

　　“往年我們初二就正式開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)了，春節(jié)假期也有不少業(yè)務(wù)量。今年連電話咨詢的都很少，業(yè)務(wù)員都放假了。”在北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣的一家房產(chǎn)中介，留店值班的業(yè)務(wù)員羅海紅告訴記者，往年春節(jié)假期根本走不開(kāi)，十幾名業(yè)務(wù)員必須倒休，今年幾乎全都回家過(guò)年了。

　　四五年前，當(dāng)這一區(qū)域幾個(gè)大樓盤(pán)剛剛開(kāi)始交付入住的時(shí)候，這家中介門(mén)店就已經(jīng)開(kāi)張。在羅海紅看來(lái)，2011年下半年以來(lái)二手房交易的冷清是的，即便在2008年金融危機(jī)期間也沒(méi)有這么差。像羅海紅這樣的老業(yè)務(wù)員，去年下半年至今也只賣了4套房子，而在前兩年市場(chǎng)火爆的時(shí)候，一個(gè)月就能賣4套。相應(yīng)的，羅海紅的收入也銳減，主要靠租房業(yè)務(wù)獲得一些收入。

　　在春節(jié)放假前，這家門(mén)店已經(jīng)有3個(gè)業(yè)務(wù)員提出了辭職，春節(jié)后不再回來(lái)上班?！拔覀冞@個(gè)行業(yè)底薪很少，一般只有一兩千塊，市場(chǎng)好的時(shí)候，一個(gè)月掙一兩萬(wàn)都不難?，F(xiàn)在這種行情，吃飯租房的錢都掙不出來(lái)。不用老板裁員，一看形勢(shì)不好業(yè)務(wù)員自己就不干了?！绷_海紅說(shuō)，“如果這種市場(chǎng)行情再持續(xù)半年，恐怕我也得撤了。”

　　從朝陽(yáng)區(qū)紅廟路口到金臺(tái)路路口，短短500米的道路兩旁，較多的時(shí)候曾有十多家大大小小的房產(chǎn)中介門(mén)店。既有鏈家、我愛(ài)我家這樣在北京市場(chǎng)上知名度較高的大中介，也有不少小中介。去年開(kāi)始，一些小中介陸續(xù)關(guān)門(mén)，如今只剩五六家還在正常開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。

　　記者日前走訪了其中幾家門(mén)店，盡管春節(jié)假期已過(guò)，但業(yè)務(wù)員普遍上班的積極性不高?！安簧偃擞X(jué)得回來(lái)也沒(méi)什么成交量，索性在家多休息一段時(shí)間?！逼渲幸患议T(mén)店的一位業(yè)務(wù)員說(shuō)。

　　不僅是北京，上海、深圳、武漢、廈門(mén)等多個(gè)城市近期被曝房產(chǎn)中介接連關(guān)張，甚至有全國(guó)性品牌中介直接完全撤出某個(gè)城市。

　　限購(gòu)令實(shí)行以來(lái)二手房成交量持續(xù)處于冰點(diǎn)，使房產(chǎn)中介苦不堪言。以北京為例，2011年北京二手房成交量約12萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于2009年的26萬(wàn)套和2010年19萬(wàn)套。今年1月，二手房交易套數(shù)為2934套，創(chuàng)造了2008年11月全面網(wǎng)簽以來(lái)39個(gè)月的較低歷史記錄，成交量同比2011年受春節(jié)長(zhǎng)假影響的2月份，下降了65.4%。

　　“在北京，如果每個(gè)月二手房成交量少于1萬(wàn)套，中介行業(yè)就可能會(huì)出現(xiàn)全行業(yè)的虧損?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，在目前的形勢(shì)下，不會(huì)有一家中介盈利，只是虧多虧少的問(wèn)題。一些連鎖中介采取關(guān)店等措施，“實(shí)際上是在止損?！?/p>

　　北京二手房中介行業(yè)經(jīng)歷2009年的快速增長(zhǎng)后，中介門(mén)店一度擴(kuò)張到6000家以上。據(jù)鏈家地產(chǎn)發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2011年北京中介門(mén)店共關(guān)店約1400家，其中超過(guò)七成為中小房產(chǎn)中介。根據(jù)成交量縮水程度及正常的運(yùn)營(yíng)成本保守估算，2011一線城市中介行業(yè)呈現(xiàn)出全行業(yè)虧損狀態(tài)，平均每個(gè)門(mén)店虧損5萬(wàn)元。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，去年底今年初，各級(jí)政府再次表態(tài)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，二手房成交低迷的情況短期內(nèi)很難有明顯改變，可能會(huì)出現(xiàn)更多中介因無(wú)法承受長(zhǎng)期的低成交量而選擇關(guān)店甚至倒閉。

　　一二手聯(lián)動(dòng)、商業(yè)地產(chǎn)——大型中介尋求轉(zhuǎn)型過(guò)冬

　　可以預(yù)見(jiàn)，2012年中介行業(yè)面臨的形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。能否安然過(guò)冬，事關(guān)生存。

　　房產(chǎn)中介的兩大業(yè)務(wù)主要是二手房交易和房屋租賃。二手房市場(chǎng)冷清，房屋租賃這兩年卻格外火爆，租金上漲、租賃業(yè)務(wù)量增加，讓租房成了不少中介門(mén)店和業(yè)務(wù)員的主要收入來(lái)源。

　　在北京，目前一套二手房的平均成交價(jià)格約為200萬(wàn)元左右，中介一般收取各類服務(wù)費(fèi)約2.5%，差不多能賺5萬(wàn)元。一套房的平均租金價(jià)格約為3000元左右，即便全額收取一個(gè)月的租金作為中介費(fèi)，做16筆租賃業(yè)務(wù)也才頂?shù)蒙弦还P購(gòu)賣業(yè)務(wù)。實(shí)際上，盡管這兩年租賃業(yè)務(wù)有所增加，但相對(duì)二手房交易量下滑帶來(lái)的虧損，租賃收入只是杯水車薪。

　　為了增加租賃業(yè)務(wù)的收入，一些中介開(kāi)始大力做“租賃代理”業(yè)務(wù)。中介以約定的價(jià)格從房主手中租房，再以市場(chǎng)價(jià)對(duì)外出租，通過(guò)分隔房間和市場(chǎng)租金的上漲賺取差價(jià)。由于相關(guān)法規(guī)明文規(guī)定房產(chǎn)中介禁止“吃差價(jià)”，租賃代理業(yè)務(wù)有打政策擦邊球的風(fēng)險(xiǎn)，幾家大型中介很少涉足。

　　“現(xiàn)在這種市場(chǎng)環(huán)境下，如果收入過(guò)度依賴傳統(tǒng)的二手房交易和租賃，風(fēng)險(xiǎn)肯定很高?！睆埓髠ケ硎?，中介行業(yè)借助一二手聯(lián)動(dòng)、涉足商業(yè)地產(chǎn)代理等途徑尋求轉(zhuǎn)型，正逐漸成為行業(yè)的共識(shí)。

　　去年11月底，易居中國(guó)高調(diào)入股21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，成為2011年中介行業(yè)內(nèi)的一宗一二手“巨頭”股權(quán)整合案。易居中國(guó)董事長(zhǎng)周忻告訴記者，入股21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，正是希望發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，未來(lái)全面整合一二手房聯(lián)動(dòng)模式。

　　據(jù)了解，目前在北京市場(chǎng)上市場(chǎng)份額靠前的幾家大型中介，都已經(jīng)開(kāi)始涉足一手房的銷售代理。

　　“一二手聯(lián)動(dòng)對(duì)開(kāi)發(fā)商和中介來(lái)說(shuō)是雙贏。”偉業(yè)我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉表示，主營(yíng)二手房業(yè)務(wù)的中介企業(yè)所擁有的線下門(mén)店系統(tǒng)、二手房分銷渠道、門(mén)店業(yè)務(wù)員客戶資源和拓展能力，恰恰是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商所看重的優(yōu)勢(shì)。而中介企業(yè)也能借此增加業(yè)務(wù)量，并逐漸實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

　　除此之外，一位中介行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)市場(chǎng)成交量低迷時(shí)，開(kāi)發(fā)商愿意通過(guò)二手房中介代理銷售，也是一種隱性降價(jià)的方式。盡管前景不錯(cuò)，但實(shí)踐中中介企業(yè)仍面臨利潤(rùn)率低、代理費(fèi)用結(jié)算周期較長(zhǎng)等困難，轉(zhuǎn)型并非一朝一夕可以完成。

　　在二手住宅交易量減少的情況下，代理商業(yè)地產(chǎn)也成了中介轉(zhuǎn)型的一大方向。張大偉介紹，由于寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn) ，其租賃、交易近兩年都比較火爆，通過(guò)增加商鋪轉(zhuǎn)讓、寫(xiě)字樓出租的業(yè)務(wù)量，也能在一定程度上彌補(bǔ)二手房交易量下滑的損失。

　　洗牌有利于市場(chǎng)規(guī)范，生存發(fā)展較終還是“靠天吃飯”

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展為中介行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)有關(guān)專家介紹，目前我國(guó)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)人，機(jī)構(gòu)有5萬(wàn)余家。北京、上海、廣州、深圳等一線城市，二手房交易量已經(jīng)超過(guò)新建商品房交易量，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到越來(lái)越大的作用。

　　但房產(chǎn)中介行業(yè)也存在準(zhǔn)入門(mén)檻較低、人員隊(duì)伍魚(yú)龍混雜、惡性競(jìng)爭(zhēng)、不規(guī)范中介行為大量存在等問(wèn)題，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。現(xiàn)在市場(chǎng)低迷，一批規(guī)模過(guò)小、行為不規(guī)范的中介企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，有利于提高行業(yè)集中度，使行業(yè)更加規(guī)范。

　　“這是一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程，前兩年日子確實(shí)比較好過(guò)，不管你做得規(guī)不規(guī)范，服務(wù)好不好，都能賺錢?！睆埓髠ソ榻B，目前在北京市場(chǎng)上倒閉的主要是小型中介、夫妻店，大型中介雖然規(guī)模有所收縮，但暫時(shí)還沒(méi)有生存壓力。這種洗牌過(guò)程雖然痛苦，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)行業(yè)發(fā)展有好處。

　　對(duì)中介行業(yè)的龍頭企業(yè)而言，一線城市的市場(chǎng)低迷也推動(dòng)了布局二、三線城市的腳步。據(jù)了解，中原、鏈家、偉業(yè)、我愛(ài)我家等知名中介，都已經(jīng)在多個(gè)城市實(shí)現(xiàn)布局。鏈家地產(chǎn)于去年下半年宣布，將自籌資金40余億元，在4年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全國(guó)15個(gè)城市的布局。

　　“無(wú)論市場(chǎng)宏觀環(huán)境怎樣，鏈家向二、三線城市擴(kuò)張都是必須去做的事情。”鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，布局二、三線城市，既能進(jìn)一步擴(kuò)大鏈家的市場(chǎng)占有率，在當(dāng)前一線城市成交量極差的情況下，二、三線城市情況還比較好，也有助于分散風(fēng)險(xiǎn)?！霸诔鞘械倪x擇上，我們傾向于自住客戶多的城市，而投資客多的一般不喜歡去，市場(chǎng)波動(dòng)太大?！?/p>

　　無(wú)論是一二手聯(lián)動(dòng)、涉足商業(yè)地產(chǎn)，還是向二、三線城市尋求機(jī)會(huì)，對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)而言，永遠(yuǎn)離不開(kāi)賣房和租房?jī)纱髽I(yè)務(wù)主線。因此，擺脫不了“靠天吃飯”的命運(yùn)，市場(chǎng)形勢(shì)和政策的變化至關(guān)重要。

　　“中介不在乎房?jī)r(jià)漲跌，關(guān)鍵是要有成交量?！睆埓髠フf(shuō)，如果成交量長(zhǎng)期維持在現(xiàn)在這么低的水平，一直在寒冬里，無(wú)論怎么轉(zhuǎn)型也沒(méi)用，除非離開(kāi)這個(gè)行業(yè)。

　　在華本機(jī)構(gòu)日前主辦的“中國(guó)地產(chǎn)專業(yè)年會(huì)”上，多位專家指出，過(guò)去一年以限購(gòu)和限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策起到了明顯的效果，有利于房?jī)r(jià)合理回落和市場(chǎng)的健康發(fā)展。但在政策執(zhí)行過(guò)程中，頭次購(gòu)房的自住型需求也受到了極大的抑制。2012年在繼續(xù)堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)適度放寬對(duì)頭次購(gòu)房需求的限制，發(fā)揮好房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。

　　張大偉表示，目前過(guò)低的成交量并不正常，期待政策能夠在一定程度上恢復(fù)對(duì)頭次置業(yè)者的支持。并通過(guò)增加持有環(huán)節(jié)稅收、降低交易環(huán)節(jié)稅收的方式，促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)交易，使市場(chǎng)成交量恢復(fù)到相對(duì)合理的水平，持續(xù)健康發(fā)展。

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