上海中介虧損大調(diào)查系列報道：

　　上海中介公司業(yè)績整體下滑 盛時不再市場難回2010

　　實地探訪滬上中介一條街：業(yè)績整體下滑 盛衰各不同

　　新浪二手房(編輯 孫欣)2011年的上海二手房樓市，交易量從年初到年尾一直呈現(xiàn)下行趨勢，上半年僅僅差強人意，下半年可稱得上是尤為慘淡。根據(jù)漢宇地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2011年全年上海二手房成交量僅14.1萬套左右，同比2010年(15.4萬套)下降8%-9%。

　　進入2012年，市場并未好轉(zhuǎn)。根據(jù)上海信義房產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海1月二手房成交4616套，創(chuàng)5年來單月成交新低，總金額僅61.94億元。而往年春節(jié)后慣性出現(xiàn)的二手房成交小陽春，今年也毫無蹤跡。

　　不到62億元的二手房成交額，對于中介行業(yè)意味著什么？

　　上海中原地產(chǎn)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍給記者算了一筆賬：目前，房地產(chǎn)中介的收入有3塊，二手房購賣、一二手聯(lián)動業(yè)務(wù)，再加上房屋租賃業(yè)務(wù)。以平均2%的傭金提成比例計算，62億元的二手房交易額大致可以產(chǎn)生1.24億元的傭金收入，加上提成比例不等的一二手聯(lián)動傭金以及房屋租賃業(yè)務(wù)的傭金收入，總額預(yù)計在2億元左右。而此前媒體引用的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，目前上海的中介門店數(shù)大約有6000家。以6000家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算，平均每家門店的營業(yè)額只有3萬多元，對大多數(shù)品牌房屋中介公司來說，上述傭金收入，進一步加劇了中介保本的難度。宋會雍坦言，品牌中介的平均成本大概在 20萬元左右。而漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿此前曾表示，平均成本大約是15萬元。

　　位于寶山共康路的明明房產(chǎn)共康新路店李經(jīng)理則明確的曬出了自己的賬本：1月份明明房產(chǎn)共康新路店成本3萬元，業(yè)績4萬元，盈余為1萬元左右。而高峰時期，這家店的月成本是5到6萬元之間，業(yè)績可達到15到18萬元。

　　如何應(yīng)付：一二手聯(lián)動帶動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

　　新浪二手房調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多業(yè)內(nèi)人士對2012年的二手房市場仍抱著不容樂觀的態(tài)度。據(jù)漢宇地產(chǎn)研究咨詢部預(yù)測預(yù)測，2012年上半年的成交量甚至有觸及歷史低位的可能。

　　在2012年新一輪的市場低迷、行業(yè)洗牌中，中介公司都將何以面對？新浪二手房通過與眾多中介公司大佬對話得知，大多數(shù)中介公司都將根據(jù)市場調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，一些中介公司不約而同選擇了拓展“一手房銷售代理”業(yè)務(wù)，來彌補二手房盈利方面的缺口。其中，不乏一些中介公司明確表示，其一手房業(yè)務(wù)的盈利，很好的提升或彌補了公司的整體業(yè)績。

　　中原地產(chǎn)南丹分行表示，一手代理業(yè)務(wù)收入已占總營業(yè)收入的80%以上，二手房業(yè)務(wù)僅占10%。太平洋房屋南丹分行的業(yè)務(wù)員也表示，如今一手新房的代銷量已經(jīng)占到總業(yè)務(wù)量的一半左右。

　　福美來不動產(chǎn)董事長胡正華向新浪二手房編輯表示，福美來不動產(chǎn)分銷一手房的比重已經(jīng)占全部業(yè)務(wù)的70%，未來，福美來不動產(chǎn)將會從業(yè)務(wù)方面進行調(diào)整，繼續(xù)加強一手房分銷，同時保持關(guān)注租賃市場……[詳細]

　　漢宇地產(chǎn)方面表示，漢宇目前70%的營業(yè)收入來自一手代理的傭金。漢宇地產(chǎn)市場部經(jīng)理孫文勤也在接受新浪二手房采訪時，明確表示：漢宇地產(chǎn)將更多元化發(fā)展，在不放棄二手房市場的同時，將更關(guān)注一二手聯(lián)動，同時，也會涉足目前業(yè)務(wù)的上游環(huán)節(jié)……[詳細]

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍則表示，2012年中原地產(chǎn)除了會強化一手房分銷外，也會關(guān)注上海以外地區(qū)，拓展外地業(yè)務(wù)，同時發(fā)展商辦物業(yè)……[詳細]

　　據(jù)德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟介紹，德佑地產(chǎn)仍然會在市領(lǐng)銜區(qū)域?qū)Ｗ⒂谥懈叨耸袌?，但業(yè)務(wù)方面會有相應(yīng)調(diào)整：向外圍區(qū)域擴展，也會涉及中低端項目。在市區(qū)域，德佑地產(chǎn)也涉及一些商用物業(yè)項目?！璠詳細]

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥則向新浪二手房介紹，2012年，合富置業(yè)將會在長三角地區(qū)廣泛布點，通過部署調(diào)整，多元化模式發(fā)展。沈彥說："合富置業(yè)在商用物業(yè)方面，一直很強大。我們將會在現(xiàn)存基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴大此方面業(yè)務(wù)。"……[詳細]

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪也表示，一手房業(yè)務(wù)已占到銳豐公司總業(yè)務(wù)的70%以上。2012年，銳豐將繼續(xù)關(guān)注一二手聯(lián)動項目……[詳細]

　　此外，住商不動產(chǎn)總經(jīng)理周宇鳴則用一句話來總結(jié)住商不動產(chǎn)的應(yīng)對之策："危機其實就是轉(zhuǎn)機！現(xiàn)在是決定戰(zhàn)斗力往哪個方向進攻的時刻。"據(jù)他介紹，住商不動產(chǎn)將在房源信息上面入手，杜絕虛假房源，保證房源完整性；針對購方市場，也要從客戶心理出發(fā)，更了解客戶需求，才能做好市場。在產(chǎn)品定位方面，周宇鳴也表示，住商不動產(chǎn)將會有一些調(diào)整，更加關(guān)注小面積低總價戶型……[詳細]

　　中國房地產(chǎn)信息集團高端分析師付琦表示，中介可以積極拓展業(yè)務(wù)，通過做一手房代理緩解現(xiàn)在"少顧客"的狀況，但同時還需要提高他們的服務(wù)品質(zhì)。

　　當(dāng)然，相對于大型中介公司資金雄厚，可通過自我調(diào)整來面對市場變化，一些中小型中介公司則沒那么幸運。關(guān)店或轉(zhuǎn)型，這是個令他們糾結(jié)的問題。眾多中小型門店在糾結(jié)著“堅守還是退出”的同時，也開始尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。跟大型中介公司關(guān)注一手房代理不同，中小型公司一般將目光投向了其他行業(yè)。如在門店兼營童裝、煙酒、電話卡等業(yè)務(wù)，或者喊出令人驚駭?shù)泥孱^。如之前滬上就有中介號稱“購房可生雙胞胎”，也有門店打出“購房就港澳游”的廣告。

　　無論大小中介公司都有何應(yīng)對之策，面對2012年滬上二手樓市，信心顯然是較重要的。正如2世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪所說，上海中介行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)歷過05年宏觀調(diào)控、08年金融海嘯和2010-2011的宏觀調(diào)控三次大浪潮。中介行業(yè)的含金量和實力都是有所提高，中介公司都已經(jīng)具備相關(guān)的心理素質(zhì)和實力去面對一次又一次的市場變化。

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