新浪二手房訊(編輯 孫欣)剛剛過去的2011年，號稱是“史上較嚴(yán)厲調(diào)控年”。這一年，房市風(fēng)起云涌，上海二手房市場經(jīng)歷了市場冷清、成交較為低迷的一年。進(jìn)入2012年，二手房市并無太大變化，頭月成交量僅4千余套。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下六年來上海市二手房單月成交較低水平。

　　面對這樣的市場環(huán)境，不少中介公司處境艱難。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)公司卻在2011年滬上房地產(chǎn)中介公司總業(yè)績中領(lǐng)跑業(yè)內(nèi)。上海新浪二手房專訪21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪先生，解析銳豐房地產(chǎn)的核心競爭力所在哪般。

　　業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整：二手房為重走向一二手聯(lián)動

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)2006年10月正式成立，已有5年光陰。2011年10月份，銳豐度過了它的5周歲生日。在這5年里，銳豐的腳步很快，發(fā)展也比較積極。

　　截至目前，21世紀(jì)不動產(chǎn)在上海已經(jīng)有大約250家門店，員工數(shù)量接近4000名?！皬?011年開始，銳豐的門店規(guī)模在上海同業(yè)中是頭位，去年3月份，我們在二手房市場的占有率超越所有同行。”葉厚彪表示。

　　雖然2011年上海二手房市場一直處于低迷狀態(tài)，但上海銳豐公司的業(yè)績?nèi)匀活I(lǐng)跑業(yè)內(nèi)。在葉厚彪看來，這與上下半年公司業(yè)務(wù)方向的戰(zhàn)略調(diào)整密不可分。

　　“一方面，公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有所變化，從主打二手業(yè)務(wù)，變成一二手聯(lián)動?！比~厚彪介紹道，“在2011年上半年，一手房代理在銳豐的業(yè)務(wù)比重還不到10%，我們的主要精力都放在二手房方面。下半年，我們增加了一手房業(yè)務(wù)的比重，總體達(dá)到70%多，和開發(fā)商的合作也取得了很不錯的成績，雖然市場整體不是很好，但業(yè)績方面，還是比較穩(wěn)定的?！?/p>

　　除了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的變化，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐在人員培養(yǎng)和企業(yè)文化方面做出了很大的努力。幾千人的團隊，凝聚力很重要?！颁J豐精英特訓(xùn)營”的開展也體現(xiàn)出銳豐對此方面的重視。

　　葉厚彪說：“對新的員工，我們有系統(tǒng)的培訓(xùn)，關(guān)于公司文化，我都會爭取時間跟他們?nèi)ブv述。比如在2011年第四季度初，銳豐的管理層級別團隊共600多人參加了為期2個月的深入培訓(xùn)，主要針對其心態(tài)、管理理念和服務(wù)方面。培訓(xùn)對員工能力的提高和服務(wù)意識方面的牢固，還是比較重要的?！?/p>

　　科學(xué)管理 保持合理布局

　　2011年，有很多中介公司在二手房中介行業(yè)洗牌的浪潮中鏘羽而歸。葉厚彪認(rèn)為，努力實現(xiàn)資源配置的合理化，是應(yīng)對嚴(yán)厲市場環(huán)境的重要部署。

　　他表示，上海中介行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)歷過05年宏觀調(diào)控、08年金融海嘯和2010-2011的宏觀調(diào)控三次大浪潮。在一次又一次的市場變化中，中介行業(yè)的含金量和實力都是有所提高。面對2011年的嚴(yán)厲調(diào)控，上海中介公司都相對比較淡定。

　　“相對來說，可能一些中小型公司，比如門店數(shù)量在七八家、十來家的，可能比較困難一些。有的公司會選擇退出市場?！比~厚彪說，“而大型品牌中介，資金相對雄厚，可以做一些調(diào)整?！?/p>

　　他以銳豐為例，在2011年二季度，因?qū)κ袌鲆呀?jīng)有所預(yù)判，所以提前有一些調(diào)整。無論市場好壞，銳豐都會對上海的100多個板塊與商圈進(jìn)行監(jiān)控。公司非常清楚每個門店的經(jīng)營狀況。

　　在很早之前，銳豐就已經(jīng)在著手調(diào)整門店?！皹I(yè)績不好的、所在片區(qū)成交較低的，我們已經(jīng)做出了調(diào)整，同時，銳豐也在一些剛需板塊增開了門店。整體來說，從2010年到2011年以來，銳豐有一些調(diào)整，但整體還是保持著比較合理的布局。”

　　葉厚彪表示，雖然2012年市場會比較困難，但銳豐有足夠的信心和實力面對市場。

　　經(jīng)紀(jì)人：真誠溝通 弱市中成長

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)在上海擁有近4000名的“金色戰(zhàn)友”。 市場比較困難，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該如何面對市場？

　　葉厚彪談到：“好的業(yè)務(wù)員，除了工作認(rèn)真外，通常也比較直率真誠。我們的業(yè)務(wù)員通常并沒有復(fù)雜的技巧，而是跟客戶真誠的溝通交流，可以得到客戶的信任，很多客戶會把朋友介紹給我們的經(jīng)紀(jì)人。”

　　除此之外，葉厚彪認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)人必須對市場保持信心，也必須在弱市中成長?！半m然市場不好，但還是有成交，還是剛性需求，只要業(yè)務(wù)員能夠真誠溝通，真心為客戶解惑，一定能夠達(dá)成成交。”

　　此外，在葉厚彪看來，中介公司除了開源節(jié)流之外，也要注意對員工的培訓(xùn)，面對市場的困難，要對經(jīng)紀(jì)人多加鼓勵，讓他們不斷成長。葉厚彪表示：“這一年以來，我發(fā)現(xiàn)銳豐的不同層級的員工都有成長，這是我較開心看到的事?！?/p>

　　預(yù)判2012：市場很難有大的變化

　　2012年頭月滬上二手樓市成交走低，這讓本來期待年后市場會有所改變的業(yè)主不禁失望。2012二手樓市到底走向何方？葉厚彪則預(yù)判，2012年的二手房市場，“很難有一個大的變化”。

　　他分析說，一方面調(diào)控會繼續(xù)進(jìn)行，另一方面，從年后銳豐門店的反饋情況來看，帶看量情況確實存在，但成交情況仍不太活躍。往年春節(jié)后，二手房市場常出現(xiàn)成交“小高潮“或“小陽春”，今年則有一些難度。

　　“在2012年，一二手聯(lián)動將會成為中介更大的業(yè)務(wù)方向。”葉厚彪表示。他認(rèn)為，以前涉足一手房市場不多的公司可能會逐步增加這方面的比重?！凹词苟址渴袌龌貜?fù)穩(wěn)定之后，一二手聯(lián)動應(yīng)該還可以在中介公司業(yè)務(wù)量的比例中占到30%左右?！?/p>

　　至于近期成為焦點的上海市普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)提高一事，葉厚彪認(rèn)為，從短期來看，這對二手房來說是一個利好的消息?！皹?biāo)準(zhǔn)提高后，二手房普通住宅的比例將提高到80%以上。對購賣雙方來說，可以省掉約3%的稅費。無疑會給市場帶來好的影響?！?/p>

　　葉厚彪以北京市場為例說明，“北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)提高后，月成交量從8000套以上提高到了13000套左右。上海也會有一個短暫性的成交量提升。”

　　但他并不認(rèn)為這一舉措能夠給二手房市場帶來足夠多的改變?！皬拈L遠(yuǎn)來說，普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)的提高，并不能改變整體市場?！比~厚彪說。

　　談房產(chǎn)電商：需客戶信心建立

　　談及房地產(chǎn)電子商務(wù)，葉厚彪充分表示了對它的認(rèn)可：“人們的工作和生活都已經(jīng)離不開網(wǎng)絡(luò)。比如微博和facebook。隨著人們對網(wǎng)絡(luò)的依賴程度越來越高，電子商務(wù)對任何行業(yè)都是密不可分的。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此?！?/p>

　　他認(rèn)為，房子對中國人來說是安居樂業(yè)的大事，房子對中國人的重要性，讓人們對網(wǎng)絡(luò)服務(wù)存在有一定的擔(dān)憂。因此，房產(chǎn)電商平臺的搭建，需要客戶對網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺的信心。他認(rèn)為，可能需要兩到三年的時間，才能建立置業(yè)者對電子商務(wù)的認(rèn)識，從而再建立其對網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)的信心。

　　至于新浪二手房重磅推出的“百度品牌專區(qū)”項目，葉厚彪也表示了濃厚的興趣。

　　談購房時機：未來兩月房價稍有松動 置業(yè)者可考慮出手

　　房價走勢迷茫，置業(yè)者何時出手才是好時機？

　　葉厚彪說：“我并不認(rèn)為抄底是件容易的事。在過去的半年里，房價在年前有一定的松動。但是很多房東對年后的市場還是有一些期望，所以不會有太多的降價。事實證明，年后市場變化不大，我預(yù)計在未來一到兩個月，二手房市場會有一定的松動，房價可能會有5-10%的調(diào)整。對于置業(yè)者來說，購房子應(yīng)量力而為。如果房子不錯，經(jīng)濟實力也具備的話，是可以考慮出手的。”

　　葉厚彪表示，簡單來說，如果房價有10—15%的調(diào)整幅度的話，置業(yè)者就可以出手了。

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