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二手房市場(chǎng)冷淡 部分二手購(gòu)家轉(zhuǎn)投一手市場(chǎng)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 509 次
11月份二手房市場(chǎng)整體冷淡,交易量連續(xù)五個(gè)月下滑后勢(shì)頭有所收斂,但仍保持低位徘徊,成交均價(jià)繼續(xù)微幅下挫,這樣的走勢(shì)與一手房市場(chǎng)頗為相似。在一手房降價(jià)潮中,二手房也不可能獨(dú)善其身。
市仍難尋低價(jià)房源
就10月份上海市二手房成交情況來(lái)看,該月本市二手房交易過(guò)程中總價(jià)低于百萬(wàn)的房源約占總成交數(shù)的一半。其中浦東周康、川沙;寶山月浦、顧村;閔行顓橋、老閔行等板塊是該種總價(jià)低于別的超低價(jià)二手房源成交較為集中的區(qū)域。
另?yè)?jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)對(duì)旗下門(mén)店抽樣調(diào)查顯示,目前樓市總價(jià)低于百萬(wàn)的二手房源類(lèi)型多集中于以下三類(lèi),老公房、外圍動(dòng)遷房和使用權(quán)房。
拋開(kāi)使用權(quán)房,其中作為市區(qū)域的二手房源,因自身單價(jià)的高企,較終成交總價(jià)往往也偏高。購(gòu)房者如想以百萬(wàn)元以?xún)?nèi)的預(yù)算購(gòu)購(gòu)市區(qū)域二手房,則只能對(duì)房源本身的品質(zhì)、面積等一系列條件做出“降級(jí)修正”。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)分析師羅寅申表示,虹口曲陽(yáng)、閘北彭浦、浦東上南等老公房聚集區(qū)域無(wú)疑是滿(mǎn)足購(gòu)房者百萬(wàn)購(gòu)房需求的頭選。以曲陽(yáng)板塊為例,板塊內(nèi)總價(jià)低于百萬(wàn)元的二手房源多為房齡在25年以上的老式公房,小面積、高房齡是其總價(jià)低廉的主要因素。
據(jù)了解,上述市區(qū)域的小戶(hù)型老公房無(wú)論是購(gòu)購(gòu)抑或是租賃需求皆較大,故其售價(jià)較為堅(jiān)挺,難有議價(jià)空間出現(xiàn)。不過(guò)近期因經(jīng)適房分配的影響,也有局部小戶(hù)型老公房集中板塊出現(xiàn)了二手房東急售讓利10-15%的案例。
此外,位于外圍區(qū)域的動(dòng)遷房源雖較老公房房齡較新、面積更大,但仍有不少總價(jià)不足百萬(wàn)元的二手房源存在,但其也有交通不便、配套不成熟等“硬傷”。
置換型業(yè)主掛牌增多
一手房降價(jià)不僅對(duì)二手房市場(chǎng)的購(gòu)家有影響,也對(duì)二手房掛牌業(yè)主產(chǎn)生觸動(dòng)。
據(jù)了解,近期部分板塊掛牌業(yè)主中有置換需求的比例明顯放大,雖然掛牌價(jià)格基本與前期持平,但議價(jià)空間增大,有的甚至超過(guò)了15%。但像這樣急需用錢(qián)而大幅讓步的業(yè)主在市場(chǎng)中的比重占比不到10%,更多的業(yè)主則選擇與購(gòu)房者一起繼續(xù)觀望。
上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍表示,新盤(pán)集中的低價(jià)供應(yīng),喚起部分房東的置換需求,部分資金有限的房東們急于拋售原有房源,以便購(gòu)購(gòu)新看中的物業(yè),所以在出價(jià)方面也比較誠(chéng)心,讓步較大。
另一方面,一手房的集中降價(jià)沖擊,房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期逐漸被削弱,房東的心態(tài)開(kāi)始進(jìn)一步動(dòng)搖。從之前的零星業(yè)主讓步發(fā)展到接近10%的業(yè)主,雖然調(diào)整步伐緩慢,但二手市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)步步向購(gòu)房者的心理價(jià)位靠攏。
外圍區(qū)域客源流向新房
經(jīng)歷了成交量大幅萎縮的10月、11月,二手房市場(chǎng)的總體狀況依舊沒(méi)有復(fù)蘇跡象,反而陷入了相較于新房市場(chǎng)更為嚴(yán)酷的情形。
一般情況下,二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是不少購(gòu)家選擇他們的原因,而目前,面對(duì)以?xún)r(jià)換量的新房“救市”行動(dòng),尤其是那些新房項(xiàng)目較集中的外圍區(qū)域,二手房的的競(jìng)爭(zhēng)壓力,除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)的不斷削弱,更為棘手的是客源的不斷流失。
據(jù)漢宇地產(chǎn)松江新城分行的一位置業(yè)顧問(wèn)介紹,近期由于部分一手項(xiàng)目降價(jià)幅度明顯,與周邊二手房的價(jià)差幾乎達(dá)到每平方米2000-3000元左右,令不少原本區(qū)域內(nèi)購(gòu)房意向并不明朗的購(gòu)房者,轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。松江新城的購(gòu)房者表現(xiàn)是目前外圍二手房市場(chǎng)的一個(gè)縮影,購(gòu)房客源的流失令二手房市場(chǎng)更顯慘淡。
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