中介說

　　滬上二手房市場(chǎng)在2月復(fù)蘇的勢(shì)頭，未能延續(xù)到3月初。

　　3月6日，滬上多家房產(chǎn)中介對(duì)早報(bào)記者稱，3月初中介門店的帶看量均有所回升，但二手房成交量則較2月有所下滑。多位受訪中介預(yù)計(jì)，3月上海的二手房成交量將與2月持平或略有上升，不會(huì)出現(xiàn)什么“大好”行情。

　　多家房產(chǎn)中介監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2月上海二手房成交量為10016套，環(huán)比(較1月)上升140.54%，剛需房源成交復(fù)蘇勢(shì)頭明顯。

　　帶看量回升

　　據(jù)上海中原鎮(zhèn)寧分行經(jīng)理張宏超介紹，3月以來，該門店所在區(qū)域總價(jià)330萬元以內(nèi)的剛需房源成交很好，較近一個(gè)星期，周邊4家中原門店每家都有一兩套類似房源成交，“區(qū)域內(nèi)這類房源比較緊俏，成交的都是剛掛牌出來的房子，購家還價(jià)在5萬元左右。與去年下半年及今年1、2月份相比，這是一個(gè)小小的變化?！?/p>

　　“不管剛需還是中高端樓盤，帶看量都很好，較1、2月份提高了10%～20%。”張宏超說。

　　但更多的受訪中介則稱，3月以來攀升的帶看量并未帶來成交量的上升。

　　漢宇地產(chǎn)新大連分行經(jīng)理黃宇帆稱，3月以來，該門店帶看量比2月提高了10%～15%，但不少客戶還是比較猶豫，主要是還沒達(dá)到心理價(jià)位，“購房人殺價(jià)較少10%，而房東能接受5%就算很多了，還價(jià)太多，房東連房子都懶得讓看。”

　　據(jù)黃宇帆介紹，2月以來，受一些微調(diào)信號(hào)影響，市場(chǎng)較去年底有所好轉(zhuǎn)，近期看房人增多、房東縮小讓價(jià)幅度甚至跳價(jià)的情況，“先前已經(jīng)談好了，可關(guān)鍵時(shí)刻房東又不肯來簽合同了。年初時(shí)房東還是很配合的，價(jià)格差不多就賣了。但近期租金水平也上去了，房東覺得價(jià)格不行就轉(zhuǎn)售為租。”

　　類似的情況還出現(xiàn)在外圍區(qū)域。

　　上海中原寶山美蘭湖二店分行經(jīng)理潘世武也說，雖然近期分行帶看量有所增加，可成交依舊不行，和去年年底一樣低迷，這主要因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)一手樓盤較多，一二手房價(jià)格倒掛情況一直存在，房東降價(jià)不到位，客戶被一手樓盤分流，“這種情況在其他一手樓盤比較多，一二手房價(jià)格倒掛明顯的區(qū)域都存在?！?/p>

　　高價(jià)房源仍難成交

　　高端二手房源成交，明顯受制于價(jià)格因素。來自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，2月上海別墅物業(yè)成交面積及總價(jià)占整個(gè)住宅成交比重僅為1.57%、1.36%，而去年同期這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的占比分別為6.03%、6.63%。

　　張宏超稱，其所在區(qū)域高端二手房源成交依然乏力，主要是購賣雙方價(jià)格談不攏，“1000萬元以上的二手房源，購家殺價(jià)20%的都有，所以成交不起來?！?/p>

　　肯打折的房源銷路更好。

　　據(jù)張宏超介紹，該門店所在區(qū)域周邊有幾個(gè)高端一手樓盤，和售樓處私下談，打7折是肯定的，所以這幾個(gè)高端一手樓盤賣得都還行。

　　相對(duì)來說，中等價(jià)位房源的成交稍好。

　　德佑地產(chǎn)營運(yùn)部區(qū)域總監(jiān)張劍東介紹，3月前6天，該機(jī)構(gòu)旗下門店代理的二手房成交了32套，較2月同期增加了一倍，“剛需的成交占比，但總價(jià)500萬-600萬元的中端房源也起來了，同比也增加了一倍多。同時(shí)改善型的換購現(xiàn)象明顯上升，剛需和換購加起來占比達(dá)九成?！?/p>

　　整體而言，張宏超判斷，今年全年上海的二手房市場(chǎng)都不會(huì)出現(xiàn)什么大行情，3月二手房成交會(huì)稍微暖一點(diǎn)，但太暖也不可能，預(yù)計(jì)也就維持在目前這個(gè)成交水平上。

　　“議價(jià)幅度收窄”

　　漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，2月上海二手房1萬套的成交量已屬明顯回升，較2月而言，3月以來的成交量稍微下滑了一點(diǎn)，這主要因?yàn)椴簧俳祪r(jià)幅度較大的房源被市場(chǎng)消化后，很多房東減小了議價(jià)幅度，一些一手樓盤折扣較大，使得很多客戶轉(zhuǎn)投一手市場(chǎng)。

　　據(jù)施宏叡稱，目前上海二手房成交活躍區(qū)域，主要集中在原南匯、閔行、松江等中外環(huán)區(qū)域，并有由剛需慢慢轉(zhuǎn)變到改善型的趨勢(shì)。

　　施宏叡預(yù)計(jì)，3月上海市二手房成交量較2月持平或略高，價(jià)格上二手房相對(duì)一手房較為堅(jiān)挺，議價(jià)幅度逐步在收窄，“之前10%，現(xiàn)在5%～8%，議價(jià)幅度的收窄將對(duì)成交產(chǎn)生較大影響?！?/p>

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥提到了政策因素的影響。

　　沈彥表示，3月以來，上海市二手房成交量略微下降了一些，主要因?yàn)榻趪?yán)格執(zhí)行限購政策的進(jìn)一步明確，客戶稍微放緩了進(jìn)場(chǎng)腳步。

　　據(jù)沈彥介紹，上海二手房市場(chǎng)的正常成交水平在1.2萬-1.5萬套/月，2月1萬套的成交仍然處在低位。

　　“預(yù)計(jì)3月二手房的成交量也會(huì)維持在1萬套左右，4、5月份如果政策面影響不大的話，成交量會(huì)逐步往上升，價(jià)格變動(dòng)則不會(huì)太大?！鄙驈┱f，二手房價(jià)格走向主要取決于一手房降價(jià)的幅度，同時(shí)還取決于房東對(duì)后市的預(yù)期，“二手價(jià)格今年肯定是觸底反彈，但反彈幅度肯定要根據(jù)一手房的價(jià)格來，要看兩者的降價(jià)幅度是否相互沖突。今年一手房的跌幅不會(huì)小于10%，但也不會(huì)超過20%?！?/p>

　　不過，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪提醒，階段性的交易提升并不代表市場(chǎng)的真正回暖，2012年可以期待的是限貸限購大基調(diào)下結(jié)構(gòu)性的傾斜，如針對(duì)頭套房、普通住房的政策利好。

　　葉厚彪預(yù)計(jì)，2012年二手房總成交量應(yīng)該不會(huì)比2011年更低，但未必能高很多。

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