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房地產(chǎn)開發(fā)方案(成本控制篇)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 810 次
隨著市場競爭的日趨激烈,房地產(chǎn)正在告別暴利時代,利潤回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時代,專業(yè)化分工越來越細(xì),專業(yè)化水平越來越高,需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理,實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的準(zhǔn)確控制。企業(yè)存在的先進(jìn)目的是利潤化,實(shí)現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?!伴_源”要求對公司現(xiàn)有資源通過整合,發(fā)揮其效益;節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上,“開源”即是限度挖掘項(xiàng)目潛在價值,提高附加值;“節(jié)流”即房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的控制。
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費(fèi)用中的變動費(fèi)用的控制,因?yàn)檫@些既是可控制的又是對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用,控制住這些費(fèi)用就控制住了開發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。
部分 征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址,頭先必須符合城市總體規(guī)劃,還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等,毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。
部分 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對前一部分通過爭取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低; 勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包,必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定,通過公開招標(biāo)確定承包單位,限度壓低承包價。
工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美,不要多余的功能和多余的承重力,積極推行價值工程管理。
設(shè)計(jì)目前很多知名開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)落實(shí)到人頭,方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開的做法。
三通一平工程費(fèi)用,也是前期工程費(fèi)控制的。土、石方工程一般工期較短,也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求,可以采用市場價格,實(shí)行總價招標(biāo)。
施工用水、用電線路的敷設(shè),一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要,切忌重復(fù)建設(shè),增加成本。
第三部分 建安工程費(fèi)的全程控制
一、決策階段的難題和對策:
1、加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性,準(zhǔn)確市場定位。
2、推行價值工程管理,“用較少的投資,爭取的效益”:
1) 保持項(xiàng)目功能不變,降低項(xiàng)目投資;
2) 投資不變,提高項(xiàng)目功能;
3) 投資雖有所增加,但功能提高幅度更大;
4) 降低一些次要功能,使成本大幅度降低;
5) 運(yùn)用新科技、新技術(shù),既提高功能,又降低項(xiàng)目投資;
3、決策的連貫與調(diào)整。前期計(jì)劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué),盡量避免后期調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn):
研究表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價的程度約65%,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價程度為25~35%,施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5~10%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。
1、成立成本評估審核部門:
公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門,制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù),并對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核;對工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評估和審核。
1) 通過招標(biāo)和方案競賽,縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案;
2) 按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計(jì);
3) 通過合同對勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任;
4) 加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂和合理應(yīng)用。
2、對設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì):
由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念淡薄,“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”,加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算,不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識,設(shè)計(jì)保守不合理,浪費(fèi)極大。
在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額,并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞(節(jié)約)罰(超支)。
3、積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度,加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。
4、盡量避免設(shè)計(jì)變更帶來的成本增加。
三、招標(biāo)階段的成本控制:
通過施工招投標(biāo),促進(jìn)公平競爭,降低工程造價,縮短工期,提高工程質(zhì)量。
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