劃撥用地性質(zhì) 需補(bǔ)辦出讓手續(xù)

房產(chǎn)證都過戶了，為何不能辦理土地證過戶手續(xù)?據(jù)泉州市行政服務(wù)國土資源局窗口工作人員稱，王先生所提供的原業(yè)主土地證上寫著“劃撥”，也就是說，該套房的土地屬于劃撥用地性質(zhì)，按理需要補(bǔ)辦出讓才能交易。

據(jù)了解，國有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)。云谷小區(qū)屬于后者，土地為“劃撥”用地性質(zhì)。

“購購二手房時(shí)，可以看原業(yè)主土地證上所寫的性質(zhì)是什么，才知道是否可以辦理更名或補(bǔ)辦手續(xù)?！痹摴ぷ魅藛T稱。記者還了解到，泉州市區(qū)劃撥用地性質(zhì)小區(qū)有多個(gè)，但根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，目前小山新村、刺桐新村、西郊新村、金山新村、紅梅新村等小區(qū)可以補(bǔ)辦出讓手續(xù)。

隨后，記者從中介公司了解到，云谷小區(qū)并非所有房源都無法辦理土地證過戶手續(xù)，因云谷小區(qū)置換率較高，多幢樓都已辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)為商品房性質(zhì)，購房者購購時(shí)也可以較簡單地辦理土地證更名手續(xù)。此外，置換率高的圣湖小區(qū)同樣如此。

眾多購房者 忽視土地證過戶

按理說，在完整的商品房產(chǎn)權(quán)中，應(yīng)該包括“國有土地使用證”和“房屋所有權(quán)證”。其中，“國有土地使用證”就是我們通常說的土地證，是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證。然而，在二手房交易過程中，即便是可以辦理更名和轉(zhuǎn)讓手續(xù)，不少業(yè)主也忽略了土地證的辦理。

易嘉房產(chǎn)客戶主管葉丹冬從事二手房交易多年。據(jù)他了解，除了劃撥用地商品房小區(qū)外，市區(qū)多數(shù)小區(qū)都可辦理土地證大證割小證或更名手續(xù)，但是在實(shí)際二手房交易中，多數(shù)房東不重視土地證的分割與更名問題，有些房東即使從原房東手中拿到土地證，也不會(huì)及時(shí)辦理過戶手續(xù)。

據(jù)了解，我市乃至全省沒有土地證的房子，照樣可以上市交易。而業(yè)內(nèi)人士分析，盡管沒有土地證不影響業(yè)主對(duì)房屋的使用，但是根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，將來土地使用證和房產(chǎn)證不齊，不得上市交易。另外，將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該分屬兩部分補(bǔ)償，這樣土地補(bǔ)償部分就很難保證。

四種情形 國土部門拒辦土地證

那么，該如何辦理《土地證》變更呢?記者從泉州行政服務(wù)國土資源局窗口了解到，屬于劃撥用地商品房，需要補(bǔ)辦出讓才能辦理土地證。而一般情況下，開發(fā)商交完土地出讓金后，就可以進(jìn)行開發(fā)并辦理大的土地證。只要是有了大的土地證和其他合法的售房手續(xù)，購房者就可以到相關(guān)國土部門辦理土地證的分割手續(xù)，把屬于自己的土地證辦到手。這個(gè)過程簡單來說，就是“大證割小證”。

此外，按照有關(guān)規(guī)定，有幾種情形國土部門可以拒辦土地證。一是，開發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)的，但其土地出讓金尚未交納完畢。二是，開發(fā)商以劃撥方式取得土地使用證的，未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理出讓手續(xù)的。三是，在集體所有的土地上建房的。四是，開發(fā)商所取得的土地使用權(quán)權(quán)利受限制的，諸如抵押、被司法機(jī)關(guān)查封等情況。

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