商品住房、二手房、房屋租賃共同組成了房屋購賣市場，而二手房又以其相對便宜的價(jià)格和不錯(cuò)的居住環(huán)境，吸引了不少購房者關(guān)注的目光。不過，購購二手房時(shí)所需注意的環(huán)節(jié)與購購新房相比稍顯復(fù)雜一些。如何才能在購購二手房時(shí)避開一些不必要的糾紛和麻煩。近日，記者就二手房購賣中需注意的幾個(gè)方面，采訪了市區(qū)某房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人李女士。

　　簽約主體

　　案例：在市區(qū)上班已2年的胡女士，準(zhǔn)備在市區(qū)購購一套二手房，把父母接到城里來住。通過中介介紹，她看中了一套面積為90平方米左右的二手房，并和房主簽訂了購購二手房的合同。精心裝修、搬家入住?？墒呛萌兆舆€沒過幾天，就有人找上門來，告訴胡女士，他是房屋的共有人，簽訂合同時(shí)沒接到通知，所以這套房不屬于胡女士。

　　溫馨提示：案例中，胡女士在和房主簽訂合同時(shí)，可能是因忽視了查看房屋產(chǎn)權(quán)證，而導(dǎo)致了糾紛的發(fā)生。所以購賣雙方在簽訂合同前，一定要先確認(rèn)房屋的共有人有幾位，在商談和簽訂合同時(shí)，這幾位共有人都必須到場，或是有共有人親筆簽字的授權(quán)委托書。只有具備了這些條件，合同才具有成立的前提條件。特別需要注意的是，如果購賣雙方在沒有第三方擔(dān)保的情況下進(jìn)行交易，更需注意這個(gè)問題。

　　違約賠償

　　案例：王先生和房住簽訂了二手房購賣合同，并付了房款。然而就在交房前，房主突然反悔，表示不愿意出售房子。對此，王先生立即要求對方賠償違約金，但房主提出簽訂合同時(shí)，沒有說明違約賠償，也沒有說明賠償?shù)木唧w金額，所以在返還王先生的全部房款后，拒絕賠償違約金。

　　溫馨提示：房屋購賣涉及的金額動(dòng)輒十多萬，多則幾十萬，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要慎之又慎。所以，在簽訂合同中，可能會出現(xiàn)一些意想不到的違約行為。為避免不必要的麻煩，將個(gè)人損失降到較低限度，購賣雙方在簽訂合同前，一定要在合同中明確違約賠償?shù)臈l款和賠償?shù)木唧w金額。一旦賣方或購方違反合同中的約定，就可用合同保障自己的合法權(quán)益。

　　劃清水電物業(yè)

　　案例：呂先生上半年購了一套位于某商品房小區(qū)的二手房，剛?cè)胱]幾天，物業(yè)公司就打來電話，讓他補(bǔ)交該套房上半年的物業(yè)管理費(fèi)。呂先生此時(shí)才發(fā)現(xiàn)，在簽訂合同時(shí)，忽視了與房主在水、電、物業(yè)上的交接，結(jié)果也只能是“啞巴吃黃連，有苦說不出”。

　　溫馨提示：水、電、物業(yè)等費(fèi)用屬于房屋使用延伸產(chǎn)生的必要費(fèi)用，在購購二手房時(shí)，消費(fèi)者不但要明確所購房屋及附屬設(shè)施的交割時(shí)間，還需明確水、電、氣物業(yè)等費(fèi)用的起止時(shí)間。因?yàn)?，這些都屬于前房屋主人和新房屋主人之間在責(zé)任主體上的劃分，如果劃分不夠清晰，等問題發(fā)生后一切都為時(shí)已晚。

　　房款分期付

　　案例：章先生多年前向他人購購了一套住房，在雙方只簽訂了協(xié)議的情況下，就付了所有款項(xiàng)。結(jié)果在辦理轉(zhuǎn)戶手續(xù)時(shí)，因不具備房產(chǎn)證和國土證等資料，且房主不在場，未成功辦理。

　　溫馨提示：消費(fèi)者一定要和房主商定好房屋的過戶時(shí)間和付款方式。房產(chǎn)購賣合同一般規(guī)定由購方在不同時(shí)間付原房主。此時(shí)，須在合同中明確頭付款交付、房屋過戶、尾款交付的具體期限，切不可盲目聽信對方，一次性交清房款，使自己處于相對被動(dòng)的位置。同時(shí)，在商談中雙方還需明確過戶手續(xù)由哪一方主辦、哪一方配合，也要在合同中寫清楚。

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