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3次調(diào)息疊加月供元旦開漲 提前還貸要分情況

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 661 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

資料圖 CFP圖片

從明年1月1日起,個人房貸月供就要“漲價”了。央行今年連續(xù)3次上調(diào)貸款利率,5年期以上基準(zhǔn)貸款利率已經(jīng)從年初的6.4%增加到7.05%。由于銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整方式通常為“次年1月1日”,這意味著房貸將從下個月起執(zhí)行新利率,房貸一族每月還款額也將相應(yīng)增加。對此,不少“房奴”打算在月供漲價前提前還貸。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及資金流動性趨緊的局面下,并不是所有的情況都適合提前還貸,有些過去申請到七折優(yōu)惠利率的購家因為成本低,只要增加的負(fù)擔(dān)不大,與其拿出大筆錢來提前還貸,還不如用作定期存款。

今年3次上調(diào)成本將疊加

自去年10月下旬起至今年7月,央行以幾乎2個月一調(diào)的頻率對存貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了5次上調(diào),其中2011年占了3次。其上調(diào)后疊加的還款成本無疑是購房者較為關(guān)心的。

以一筆100萬元總額、30年年限、采用等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例,如果執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率,月供為6255.06元,經(jīng)過今年三次加息后,明年的月供將增加到6686.64元,月供增加431.58元。假如申請時已是二套房貸基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的話,今年的月供為6679.91元,明年為7167.58元,增加487.67元。

由此可見,3次加息后根據(jù)購房者不同的貸款利率類型,其還款差額也大不相同。不過需要注意的是,如果購房者與銀行簽訂的貸款合同中優(yōu)惠利率未有設(shè)定期限等細(xì)節(jié),無論房貸基準(zhǔn)率如何浮動,仍將享受合同中注明的優(yōu)惠幅度。

還是以上述情況為例,如果繼續(xù)享受7折優(yōu)惠利率,加息后購房者的月供當(dāng)然也會增加,不過增加的幅度沒有基準(zhǔn)和上浮利率那么大。經(jīng)過計算月供大約增加273.58元。

享受利率折扣者不必著急

對于打算提前還貸的購房者來說,不同情況要區(qū)別對待。尤其是2008、2009年享受著7折利率優(yōu)惠的購房者。

按照2012年調(diào)整貸款利率后,基準(zhǔn)貸款利率為7.05%來計算,如果當(dāng)初簽訂7折優(yōu)惠的利率,且無協(xié)議設(shè)定期限的購房者,其明年的貸款利率水平為4.935%。

21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔表示,以貸款100萬元30年期等額本息商業(yè)貸款為例,按6.4%的基準(zhǔn)利率打7折計算,每月月供為5054.98元。明年1月1日后,按7.05%為基準(zhǔn)利率的7折還款,每月月供為5328.56元。利率調(diào)整前后月供差別不到300元。目前加息后銀行5年期以上定期存款利率達(dá)到5.50%。與其把這筆錢拿去提前還房貸,還不如放在銀行存定期。

其次,對于等額本息超出還款周期一半的購房者,提前還貸并不劃算。等額本息還款方式每個月還款的總額是固定的,但前期借款人歸還的資金中利息的比例較大,本金較小。購房者實際上在已經(jīng)償還了大部分利息的情況下,提前還款的部分多為本金。記者 徐運

(新聞晨報)

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