除了留學(xué)和移民需求以外，受國內(nèi)房產(chǎn)限購、限貸影響，越來越多的投資人群都將目光投向了海外房地產(chǎn)市場。目前，美國、加拿大和澳大利亞是國人置業(yè)的頭選區(qū)域。但專家提醒，海外置業(yè)不能盲目跟風(fēng)，要事先了解所選區(qū)域的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場，包括政策、稅費(fèi)以及匯率變化在內(nèi)的多重因素都應(yīng)納入考慮范疇，做好風(fēng)險防范。

　　防范貶值風(fēng)險

　　選準(zhǔn)

　　“購購一套條件相當(dāng)?shù)姆吭?，如果在美國需?0萬元的話，在加拿大的溫哥華地區(qū)需要70萬元，在澳大利亞的墨爾本需要50萬-80萬元。”環(huán)球財富咨詢的孫先生（James SUN）簡要勾勒出三大海外置業(yè)熱點(diǎn)的價值對比。

　　雖然美國房產(chǎn)的價格要明顯低于其他兩個國家，但這并不意味著投資門檻越低，越大。一般來說，澳洲和加拿大的要大于美國。

　　一位業(yè)內(nèi)人士則透露，近七八年來，澳洲的房產(chǎn)幾乎翻了一番，但在去年澳大利亞的房價下滑了6%。他分析，這是由于今年以來澳大利亞在留學(xué)移民政策上的收縮，導(dǎo)致購房需求減少，從而影響房價。

　　孫先生直言，房產(chǎn)本身并不能增值，增值與否將取決于市場以及周邊環(huán)境，因此業(yè)內(nèi)人士建議“置業(yè)者必須對區(qū)域以及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場做好充分的了解”。

　　“雖然美國不少房源價格跌了一半，但是華盛頓或者紐約的房價并沒有動搖。”因此，業(yè)內(nèi)人士建議，選擇市物業(yè)的保值概率更高。

　　防范持有成本

　　精通稅費(fèi)政策

　　和國內(nèi)置業(yè)不同，海外置業(yè)者即使已經(jīng)持有物業(yè)，仍然需要繳納包括物業(yè)稅、房產(chǎn)稅在內(nèi)的各種稅費(fèi)，根據(jù)國家和情況不同，稅費(fèi)的額度有可能很昂貴，這些都可能成為降低收益的因素。

　　美國、澳大利亞以及加拿大的房產(chǎn)都需要每年繳納一定的房產(chǎn)稅，具體額度取決于房產(chǎn)種類、占地面積、評估價格等。鉑地國際房產(chǎn)一位銷售經(jīng)理告訴記者，一般來說，美國的房產(chǎn)稅較高，澳大利亞的房產(chǎn)稅均價在1500澳元左右，相當(dāng)于約1萬元人民幣。加拿大溫哥華區(qū)域的房產(chǎn)稅為房產(chǎn)評估價的8％。

　　此外，各個國家和地區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)也是從幾千元到幾萬元不等。相較而言，公寓類住宅由于要對包括電梯、外墻在內(nèi)的多種設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，物業(yè)管理費(fèi)反而要比一般別墅要貴。此外，隨著房齡的增加，物業(yè)維護(hù)費(fèi)也會增加。

　　因此，在海外置業(yè)會面臨后期持有成本比較高的問題。專家建議購房人，在購房前務(wù)必對區(qū)域的相關(guān)稅費(fèi)政策做全面了解，從長遠(yuǎn)角度衡量房產(chǎn)增值潛力。

　　防范匯率波動

　　長期持有物業(yè)

　　4月16日，銀行間即外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度從千分之五擴(kuò)大至百分之一，外匯指定銀行為客戶提供當(dāng)日美元較高現(xiàn)匯賣出價與較低現(xiàn)匯購入價的差額由不得超過當(dāng)日匯率中間價的幅度也從1%擴(kuò)大至2%。

　　由此引出一個海外房產(chǎn)投資不得不關(guān)注的匯率波動問題。以美元為例，如果購房人是在以往1美元兌換8元人民幣的兌換高位時購購了一套總價40萬美元的房產(chǎn)，則其實際支付的人民幣為320萬元。如果這位購房人現(xiàn)在出售房產(chǎn)，假設(shè)房價并沒有升值，仍為40萬美元，但如果按現(xiàn)在接近1:6的美元與人民幣兌換比例來計算，則兌換成人民幣以后，售價僅為240萬元人民幣，相當(dāng)于房產(chǎn)縮水80萬元。即使該套房產(chǎn)在過去幾年中有所升值，其升值比例也必須超過25%，才足以彌補(bǔ)匯兌損失。

　　從某種程度上來說，現(xiàn)在的匯率背景為投資者提供了一個置業(yè)海外的良機(jī)。但業(yè)內(nèi)人士建議購房人，“如果長期持有的話，匯率波動實際影響不會太大”。

　　律師提醒：違約責(zé)任需詳細(xì)界定

　　江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所姜志民認(rèn)為，海外置業(yè)的風(fēng)險為，購購到的房源是否與中介介紹的情況相符。他表示，由于置業(yè)地點(diǎn)在國外，很多購房人難以得到去購房現(xiàn)場看房的機(jī)會，因此在購房過程中，中介起著非常重要的作用。

　　他認(rèn)為，無論是不誠信還是溝通不暢，都有可能導(dǎo)致不動產(chǎn)價值名不副實的現(xiàn)象出現(xiàn)。另一方面，假如國內(nèi)購房人意圖通過置業(yè)而定居海外，也可能由于缺乏對所在國家、地區(qū)移民政策的了解，導(dǎo)致購房人實際上不能居留。

　　為此，他建議購房人在與中介公司簽訂合同時，一定要對合同內(nèi)容進(jìn)行明確約定。“尤其是針對合同中承諾內(nèi)容如果不符合事實，應(yīng)該如何處理，以及中介公司應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任的界定”。
 

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