山西人出手闊綽、一擲千金的購(gòu)房故事，可謂聲名遠(yuǎn)播，國(guó)內(nèi)一線及沿海城市各售樓處，尤其高端項(xiàng)目對(duì)來自山西的客戶都特別“關(guān)照”。眼下，海外房產(chǎn)也開始關(guān)注山西客戶。

9月16日，“2010山西太原秋季房展會(huì)暨北京、成都及海濱城市精品樓盤推介會(huì)”上，一家國(guó)際房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)，攜旗下幾十個(gè)位于澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)、加拿大等國(guó)的項(xiàng)目來參展，吸引了省城業(yè)界和市民的不少目光。截至19日下午，已有4位客戶交納了定金。海外房產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)有何不同？海外房產(chǎn)緣何會(huì)看好山西市場(chǎng)？投資海外房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)到底有多大？帶著這一連串的問題，本報(bào)記者對(duì)山西人海外置業(yè)現(xiàn)象進(jìn)行了采訪。

海外置業(yè)山西客戶逐年上升

“您想了解澳大利亞、新西蘭、美國(guó)的房產(chǎn)嗎？”9月16日9點(diǎn)半，太原中國(guó)煤炭博物館，美亞置業(yè)的展位迎來了此次展會(huì)上位到訪客戶。這位戴著眼鏡的中年男士問道：“你們的項(xiàng)目都在國(guó)外？這些項(xiàng)目是中國(guó)人開發(fā)的還是外國(guó)人開發(fā)的？”

得知美亞置業(yè)是專門在中國(guó)市場(chǎng)銷售海外房產(chǎn)的代理公司后，這位中年男士表現(xiàn)出了濃厚興趣。他立即向工作人員了解起澳大利亞、美國(guó)、新西蘭等國(guó)的房產(chǎn)信息，包括房?jī)r(jià)、戶型、項(xiàng)目位置等問題。

美亞置業(yè)北京公司銷售負(fù)責(zé)人周夢(mèng)向記者介紹，目前國(guó)內(nèi)代理銷售海外房產(chǎn)的公司僅有二十多家，主要集中在北京、上海、廣州和香港。從該公司2008年和2009年的銷售情況來看，有兩成客戶來自山西。

國(guó)內(nèi)其他海外房產(chǎn)中介公司，均接待過山西購(gòu)家，投資海外房產(chǎn)的山西客戶正逐年穩(wěn)步上升?！捌渌Ｍ夥慨a(chǎn)中介公司都接待過山西客戶?！敝軌?mèng)說，在北京、上海、廣州等一線城市，海外房產(chǎn)推介活動(dòng)幾乎每周都有，但在太原卻非常罕見。他們公司此次參展的目的，就是為了更深入地接觸山西市場(chǎng)和客戶，為山西客戶搭建了解海外房產(chǎn)的平臺(tái)。

　民間藏富促成海外房產(chǎn)熱銷

“100萬元人民幣，在北京只能購(gòu)到六環(huán)50平方米的毛坯房，在太原，能購(gòu)到120平方米的普通 ?？蛇@樣的價(jià)格，在加拿大大城市蒙特利爾市，卻能購(gòu)到一套150多平方米的精裝公寓，性價(jià)比很高?！?009年7月，在加拿大蒙特利爾市工作了十多年的太原人王先生，選擇在工作地購(gòu)房。

王先生稱，加拿大的商品房全部是精裝現(xiàn)房銷售，客戶交款后可以拎包入住。不僅是蒙特利爾市，加拿大的多倫多、溫哥華的房產(chǎn)市場(chǎng)上華人面孔也越來越多。

美亞置業(yè)的周夢(mèng)說，澳大利亞、加拿大等國(guó)有七成的居民屬于中產(chǎn)，他們的房子就是國(guó)內(nèi)常說的別墅，通常情形下這類房子的總價(jià)折合人民幣二三百萬元。美國(guó)加州，三百多萬元人民幣也能購(gòu)到二百多平方米的精裝別墅。

省城某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的王斌經(jīng)理介紹，美國(guó)、澳大利亞、加拿大等國(guó)家之所以能吸引國(guó)內(nèi)購(gòu)房者，還有一個(gè)重要原因，就是這些國(guó)家的房子擁有恒久產(chǎn)權(quán)，地上建筑和所占土地都屬于房主。另外，美洲、澳洲國(guó)家貸款頭付比例較低，業(yè)主未收房之前，不需要支付貸款?！笆昵埃Ｍ夥慨a(chǎn)主要面向北京、上海等一線城市客戶銷售。近兩年，江浙、東北、山西、內(nèi)蒙古等地有能力購(gòu)購(gòu)海外地產(chǎn)的人逐年上升。海外房產(chǎn)中介公司開始逐漸轉(zhuǎn)向二三線城市銷售?！敝軌?mèng)告訴記者，美亞置業(yè)每年向國(guó)內(nèi)推介的海外樓盤，僅澳大利亞的項(xiàng)目就超過100個(gè)，另外還有美國(guó)、加拿大、新西蘭等多國(guó)的樓盤，每年的成交量在數(shù)百套不等。國(guó)外房產(chǎn)項(xiàng)目來國(guó)內(nèi)吸金，無疑是看中了國(guó)內(nèi)日益增長(zhǎng)的購(gòu)購(gòu)力。

　投資房產(chǎn)需做風(fēng)險(xiǎn)論證

“與國(guó)內(nèi)相比，美國(guó)、澳洲、加拿大、新西蘭等國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)較成熟，購(gòu)房者購(gòu)房全程有律師陪同。”在加拿大置業(yè)的太原人王先生稱，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)目前處于不穩(wěn)定階段，三亞、北京、上海等地部分地區(qū)的房?jī)r(jià)在兩年內(nèi)翻番，這種上漲幅度透支了房產(chǎn)未來的升值空間，投資性購(gòu)房客戶面臨金融、政策風(fēng)險(xiǎn)。以國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資者中意的加拿大、澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)為例，這兩個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)發(fā)展較均衡，每年房?jī)r(jià)的上漲幅度在6%至10%，投資客戶購(gòu)房可以獲得相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)。

王先生稱，盡管如此，投資海外房產(chǎn)并非一勞永逸，其的風(fēng)險(xiǎn)來自于房?jī)r(jià)下跌和房產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的匯率變動(dòng)。所以，國(guó)內(nèi)購(gòu)房者在海外投資置業(yè)時(shí)，一定要做法律上的風(fēng)險(xiǎn)論證，同時(shí)還要查看開發(fā)商的資質(zhì)及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，要注意樓盤的建設(shè)周期和付款方式，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，移民人口變化、留學(xué)生的人數(shù)、就業(yè)率、GDP增長(zhǎng)等，也與樓市有潛移默化的關(guān)系?！坝行﹪?guó)內(nèi)投資者誤認(rèn)為，購(gòu)購(gòu)了海外房產(chǎn)就可以成功移民，這是一種誤區(qū)?！泵纴喼脴I(yè)的周夢(mèng)稱，購(gòu)購(gòu)海外房產(chǎn)與辦綠卡是兩碼事兒。各國(guó)的移民政策不同，對(duì)待國(guó)外置業(yè)投資客戶的政策千差萬別，以澳洲為例，中國(guó)人在當(dāng)?shù)刂荒苜?gòu)新建商品房，不能購(gòu)二手房。與此同時(shí)，各國(guó)的移民條件在不斷變化中，多數(shù)購(gòu)購(gòu)海外房產(chǎn)的國(guó)內(nèi)客戶，需要辦理旅游、商務(wù)等簽證去看房、打理房產(chǎn)。業(yè)主想恒久在置業(yè)的國(guó)家定居，必須符合該國(guó)的移民政策。

據(jù)了解，目前在海外購(gòu)房的中國(guó)人主要有幾類，要么有移民打算，要么有親密的朋友、親戚在海外定居，也有部分在海外投資置業(yè)的中國(guó)人是為子女出國(guó)留學(xué)打基礎(chǔ)。目前，國(guó)人海外置業(yè)的主要國(guó)家集中在澳大利亞、新西蘭、美國(guó)、加拿大及新加坡，在歐洲置業(yè)的中國(guó)人相對(duì)較少，這主要與這些國(guó)家的移民政策、生態(tài)環(huán)境、華人社區(qū)的成熟度、高福利制度等條件有關(guān)。

　澳大利亞：允許海外購(gòu)房人貸款購(gòu)房

二百多萬元人民幣可在悉尼市區(qū)購(gòu)到一套五六十平方米的公寓房，而到昆士蘭州的小城鎮(zhèn)，則可以購(gòu)下一棟占地幾百平方米，有前后花園、私人車庫(kù)的花園洋房。

澳大利亞購(gòu)房政策允許海外購(gòu)房人貸款購(gòu)房，并在房屋轉(zhuǎn)手時(shí)免收房產(chǎn)增值稅，海外購(gòu)房人可獲得房產(chǎn)和土地的恒久所有權(quán)，并且可以作為遺產(chǎn)留給子女繼承。但是任何人在澳大利亞轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所賺取的收入都必須交付稅金，一般按增值額一半收15%的稅，較高會(huì)按增值部分的45%來征收。在昆士蘭州，如果以現(xiàn)金(沒有貸款)支付的話，大約需要20%-　40%的定金，外加律師費(fèi)、印花稅、貸款費(fèi)用和購(gòu)購(gòu)費(fèi)用等，約房?jī)r(jià)的6%。由于各州規(guī)例不同,　所交費(fèi)用也有差別。

　新加坡：為100%

新加坡銷售的房屋面積是按使用面積計(jì)算的，不計(jì)公用面積，即為100%。

新加坡的土地分為兩種，一種是擁有恒久地契的土地，另一種是使用年限為99年的土地。目前政府公開出讓的開發(fā)用地大多為99年的，恒久地契的項(xiàng)目大多集中在市區(qū)域的舊城改造項(xiàng)目。同一區(qū)域的恒久地契項(xiàng)目和99年使用年限項(xiàng)目，會(huì)有30%左右的價(jià)格差異。

　外國(guó)人在新加坡購(gòu)購(gòu)私人住宅公寓是不受限制的，如購(gòu)購(gòu)有地的別墅、洋房，則須新加坡政府部門批準(zhǔn)。由于今年上半年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱勢(shì)頭，新加坡政府今年出臺(tái)了新的調(diào)控政策，規(guī)定以投資為目的、在一年內(nèi)轉(zhuǎn)售商品房或者住宅地的業(yè)主，政府將征收賣方印花稅，稅率跟當(dāng)前購(gòu)房時(shí)必須繳納的印花稅率一樣，即頭付18萬元征收1%，個(gè)18萬元征收2%，剩余的金額征收3%。

美國(guó)：使用面積算法很“實(shí)際”

一般情況下，如果不是非要擠在紐約曼哈頓或洛杉磯、舊金山等市區(qū)，花二三十萬美元擁有一棟兩三百平方米的花園洋樓，是一個(gè)很快可以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。

對(duì)于美國(guó)房屋的使用面積，其算法要比中國(guó)“實(shí)際”得多，一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷售總價(jià)之內(nèi)。在美國(guó)購(gòu)房，不僅能擁有房屋所有權(quán)，也能擁有土地的所有權(quán)。

雖然在美國(guó)購(gòu)房不貴，但每年的房產(chǎn)稅可不低。你購(gòu)了房屋，每年政府按市場(chǎng)行情來估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)繳納房產(chǎn)稅，金額按照估價(jià)總值的1%-6%不等。例如當(dāng)年購(gòu)來的房屋是100萬美元，但如果政府今年估價(jià)是120萬美元，就得根據(jù)120萬美元支付稅收。如果轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的話，政府按房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入增值部分的25%收稅。

需要注意的是，美國(guó)絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購(gòu)房并不意味著可以獲得移民機(jī)會(huì)，以加州為例，申請(qǐng)投資移民的人士需要投資至少100萬美元并雇用3-5名當(dāng)?shù)毓窆ぷ?，而且美?guó)綠卡投資移民還需要每年有真實(shí)的資金往來和貿(mào)易額，才能達(dá)到基本條件，而投資100萬美元在美國(guó)購(gòu)房，不屬于投資移民的范疇。此外，金融危機(jī)后，外國(guó)人想通過貸款在美國(guó)購(gòu)房的難度增大。

法國(guó)：大都市的房子價(jià)高

用在北京購(gòu)購(gòu)一套中等公寓的價(jià)錢，可以購(gòu)下法國(guó)薰衣草之鄉(xiāng)——普羅旺斯的一棟山間別墅。但在巴黎，那里的房?jī)r(jià)卻高得驚人，特別是香榭麗舍大街、巴黎圣母院一帶的二手房，售價(jià)一般都在1萬歐元(約合9萬元人民幣)/平方米以上，200萬元只能購(gòu)到“鴿子籠”。

需要提醒的是，面對(duì)法國(guó)鄉(xiāng)間一座座面朝大海、被野花簇?fù)淼牡蛢r(jià)別墅，投資可別忙著心動(dòng)。這樣的房子一般鄰里之間相距很遠(yuǎn)，有時(shí)甚至整座山頭只有一棟房屋，需要驅(qū)車數(shù)里路，才能發(fā)現(xiàn)商店、超市、醫(yī)院等配套設(shè)施，生活上十分不便。

在法國(guó)購(gòu)房，要注意選擇治安較好、交通便利、距離城市不太遠(yuǎn)的城區(qū)。但是法國(guó)大都市的房子價(jià)高，銀行一般也不會(huì)貸款給不在法國(guó)居住的外籍人員。此外，高額的公證費(fèi)、地產(chǎn)稅等，也會(huì)給購(gòu)房者增加更多的負(fù)擔(dān)。

(作者：戎紫冰)

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