受地產(chǎn)調(diào)控影響，樓市景氣度難言起色。2月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.89，繼續(xù)在底部徘徊。新開工面積和投資額雖然同比增長，但增速均出現(xiàn)明顯下降。由于市場存在不確定性，開發(fā)商拿地?zé)崆橛兴陆担玫夭呗砸查_始出現(xiàn)分化。

房企拿地策略分化

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月全國房屋新開工面積為20049萬平方米，同比增長5.1%，增速回落11.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積14832萬平方米，與去年同期持平。

由于樓市低迷，開發(fā)商的投資熱情急劇降溫，土地市場成交溢價(jià)明顯下滑。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月、2月全國土地市場平均溢價(jià)率均低于去年同期。其中，2月全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率僅為1%，與1月溢價(jià)率持平，較去年同期減少15個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地平均溢價(jià)率為1%，較1月減少0.7個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少17個(gè)百分點(diǎn)。

土地市場低迷不僅表現(xiàn)在較低的溢價(jià)成交上，開發(fā)商拿地?zé)崆橐灿兴陆?。今年以來，萬科僅公告一宗新項(xiàng)目。公司參與了廣州黃埔文沖石化路以西城中村改造項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃條件，萬科負(fù)責(zé)的可開發(fā)部分用地面積約12.9萬平方米，預(yù)計(jì)承擔(dān)綜合改造成本約14.97億元。相比之下，2011年1-2月萬科披露的新增項(xiàng)目多達(dá)15宗，支付的土地價(jià)款超過75億元。

萬科在年報(bào)中表示，將堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲備，公司在拓展新項(xiàng)目方面會更加嚴(yán)格，堅(jiān)決貫徹“寧可錯(cuò)過，絕不拿錯(cuò)”的方針，在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)上，關(guān)注土地市場可能出現(xiàn)的調(diào)整，擇機(jī)獲取可滿足未來持續(xù)經(jīng)營需要的土地資源。

與萬科的謹(jǐn)慎態(tài)度不同，保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)、雅居樂等房企在拿地上則顯得更為積極。年初以來，保利地產(chǎn)在西安、石家莊、佛山等地均有所斬獲，公司控股子公司取得武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山村“城中村”改造地塊，成本約20.11億元。此外，公司在石家莊、佛山拿下的地塊分別斥資20.22億元和17.78億元。雅居樂、恒大地產(chǎn)等公司也在近期分別拿下多宗地塊。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著土地市場降溫，部分有現(xiàn)金在手的開發(fā)商會擇機(jī)購地，增加土地儲備。不過由于未來樓市仍存較大不確定性，持有現(xiàn)金依然是大多數(shù)房企的頭選。

投資增速繼續(xù)回落

土地市場遇冷，也影響了前兩月全國房地產(chǎn)投資增速。數(shù)據(jù)顯示，1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5431億元，同比增長27.8%，增速比2011年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資3713億元，增長23.2%，增速回落7個(gè)百分點(diǎn)。

國泰君安分析人士認(rèn)為，投資增速下滑主要因?yàn)樵趲齑娓咂?、資金壓力增大的背景下，開發(fā)商減少了新開工面積，并降低復(fù)工率，同時(shí)縮減土地購置費(fèi)用，導(dǎo)致土地款支付減少。

萬科指出，國內(nèi)貸款和銷售回款是房地產(chǎn)業(yè)較主要的資金來源渠道，兩項(xiàng)指標(biāo)的下降使得行業(yè)資金壓力明顯加大，導(dǎo)致企業(yè)土地購置和開發(fā)投資行為大幅萎縮。

數(shù)據(jù)顯示，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款占比僅15.1%，為歷年來的低點(diǎn)。主要由銷售回款構(gòu)成的“其他資金”占比也較2010年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。

受資金鏈緊縮的壓力，開發(fā)商對于今年的新開工面積預(yù)期較為保守。萬科預(yù)計(jì)2012年新開工面積1328萬平方米，竣工面積890萬平方米。相比之下，公司2011年實(shí)現(xiàn)新開工面積1448萬平方米，竣工面積659萬平方米?？梢钥吹?，2012年萬科計(jì)劃竣工面積較2011年有所提升，將以消化現(xiàn)有項(xiàng)目為主。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年上半年庫存持續(xù)攀升，開發(fā)商去庫存壓力較大，因此在拿地、開工上普遍保持謹(jǐn)慎，先保生存再圖發(fā)展將成為未來一段時(shí)期內(nèi)房企的主要經(jīng)營策略。

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