辦理規(guī)劃、建設(shè)和環(huán)評等審批手續(xù)后方可施工，并提交農(nóng)民工工資保證金繳存證明

　　列入?？谑心甓雀脑煊媱澋呐飸魠^(qū)(城中村)改造范圍的，禁止審批和建設(shè)個人住宅

　　土地不符合報建要求，經(jīng)?？谑姓鷾?zhǔn)可以依法征收或收購并給予補償

　　記者24日獲悉，《?？谑兄鞒菂^(qū)個人住宅規(guī)劃建設(shè)管理暫行規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)近日出爐，自2012年4月10日起施行。該《規(guī)定》將加強?？谑兄鞒菂^(qū)個人住宅的規(guī)劃建設(shè)管理，規(guī)范個人建設(shè)住宅行為，改善居住環(huán)境和城鄉(xiāng)面貌，同時也意味著?？谧?004年暫停一些重要路段建設(shè)、私房報建后，重啟主城區(qū)私宅報建。

　　鼓勵整合用地聯(lián)合建設(shè)無法報建土地政府可收購補償

　　《規(guī)定》在規(guī)范海口市個人住宅報建的同時，從規(guī)劃、土地、環(huán)境、城市景觀等方面依法明確了一些限制性要求，并明確了禁止審批和建設(shè)個人住宅的規(guī)劃控制區(qū)域?！兑?guī)定》的出臺，一定程度上解決了依法取得土地的報建需求，也綜合考慮了城市建設(shè)發(fā)展的需要，有利于科學(xué)引導(dǎo)和規(guī)范管理主城區(qū)個人住宅建設(shè)行為，防止違法建設(shè)個人住宅的行為。

　　《規(guī)定》對私宅報建進行科學(xué)引導(dǎo)。明確依法取得的土地符合規(guī)劃等要求可以申請個人建房;鼓勵采取“用地整合，統(tǒng)一規(guī)劃，聯(lián)合建設(shè)”的模式建設(shè)個人住宅，引導(dǎo)不符合條件的建房用地進行整合后依法報建住宅;依法取得的土地不符合報建要求，經(jīng)?？谑姓鷾?zhǔn)可以依法征收或收購并給予補償，逐步從根本上解決原取得用地?zé)o法報建個人住宅的問題。

　　應(yīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請施工須繳存農(nóng)民工工資保證金

　　《規(guī)定》主要從以下幾方面規(guī)范個人住宅建設(shè)管理：應(yīng)按規(guī)定取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，確保建房符合規(guī)劃要求;個人住宅單獨建設(shè)的，建筑層數(shù)不超過4層，底層層高不超4米，二層及以上層高不超過3.3米(不包括坡屋頂?shù)母叨龋挛蓓敻叨炔怀攲痈叨鹊?/3)，規(guī)范個人住宅建設(shè)規(guī)劃技術(shù)要求;規(guī)劃部門辦理規(guī)劃許可時應(yīng)征求相鄰權(quán)益人或相關(guān)利害關(guān)系人意見，保障相關(guān)權(quán)益人合法權(quán)益;個人住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選擇有相應(yīng)資質(zhì)的單位進行勘察、設(shè)計、施工，建筑面積在300平方米以上(含300平方米)或自建3層以上的個人住宅，開工前應(yīng)辦理施工許可，保證施工質(zhì)量;申請施工許可要提交農(nóng)民工工資保證金繳存證明，保證施工農(nóng)民工的工資收入;工程竣工后業(yè)主應(yīng)組織竣工驗收并辦理竣工驗收備案，確保住宅質(zhì)量安全。

　　新聞背景

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　　2004年4月，?？谑姓掳l(fā)了《關(guān)于私宅項目規(guī)劃管理有關(guān)問題的通告》。該文件明確指出，對屬于舊城區(qū)范圍內(nèi)的私宅建設(shè)項目，只能按規(guī)劃分批成片改造，并留足公共綠地和公共服務(wù)設(shè)施用地。不具備成片改造條件的城市舊區(qū)，原則上只拆不建，不再審批住宅新建項目。

　　2005年，海口開始計劃用3年時間集中整治違法建設(shè)，在整治中，私房報建的問題已經(jīng)引起了?？谑姓闹匾暋Ｒ?guī)劃、國土部門開始著手制定恢復(fù)宅基地審批、私宅報建方案。但時隔幾年，?？谒椒繄蠼ㄐ抡咭廊粵]有出臺。

　　從2006年8月份開始，海口啟動了農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作。隨著越來越多的宅基地取得“名分”，是否符合城市規(guī)劃和成片改造的條件就成了不少建房戶所要面對的問題。但事實是，一戶一棟、隨意搭建的私宅往往不符合上述條件。海口私宅報建無門也成了不少市民抱怨的問題之一。

　　2009年，?？诰汀逗？谑兄鞒菂^(qū)個人建設(shè)住宅規(guī)劃管理暫行規(guī)定(草案)》征求意見，讓人們聽到了私宅建設(shè)“解禁”的聲音。

　　2012年4月10日，《海口市主城區(qū)個人住宅規(guī)劃建設(shè)管理暫行規(guī)定》開始實施。

    A：申請條件

　　歷史文化街區(qū)內(nèi)建房應(yīng)符合保護規(guī)劃

　　根據(jù)《規(guī)定》，個人在?？谑兄鞒菂^(qū)內(nèi)依法取得土地使用證，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求和土地管理、自然資源和環(huán)境保護等法律、法規(guī)及政策的相關(guān)規(guī)定，可申請個人建房。依法辦理規(guī)劃、建設(shè)和環(huán)評等審批手續(xù)后方可施工。應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和有關(guān)規(guī)劃、消防技術(shù)規(guī)定，滿足城市景觀要求。位于歷史文化保護街區(qū)范圍內(nèi)個人建設(shè)住宅的，應(yīng)當(dāng)符合歷史文化名城保護規(guī)劃和規(guī)定。

　　除了符合上訴規(guī)劃要求外，個人建設(shè)住宅應(yīng)當(dāng)滿足下列要求：

　　(一)個人住宅單獨建設(shè)

　　的，建筑層數(shù)不超過4層，底層層高不超過4米，二層及以上層高不超過3.3米(不包括坡屋頂?shù)母叨?，坡屋頂高度不超過頂層高度的2/3)。

　　(二)按照住宅使用功能建設(shè)，不得改變住宅使用性質(zhì)。

　　(三)建筑物之間的間距、退讓用地紅線較小距離和退讓道路較小距離應(yīng)基本符合各項技術(shù)規(guī)定。建筑施工不得對相鄰房屋的結(jié)構(gòu)和安全性造成損壞和影響。

　　(四)新建或拆除重建的個人住宅應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃和規(guī)定要求退夠道路規(guī)劃控制紅線、歷史文化街區(qū)、歷史建筑保護控制紫線、綠地范圍控制綠線和城市地表水體保護控制藍線、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制黃線距離。

　　(五)建筑物不得占壓和挑出用地界線，侵占城市道路、公共綠地、水系河道、公共空間、鄰里通道、市政管線埋設(shè)區(qū)域和文物保護單位保護范圍。

　　(六)建筑物的立面和整體設(shè)計風(fēng)格必須符合城市景觀風(fēng)貌要求。

　　(七)建筑物不得破壞市容市貌、妨礙交通、影響消防安全。

　　(八)處理好供水、排水、通風(fēng)、排氣(煙)、采光等相鄰關(guān)系。

　　個人以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地出讓時已確定規(guī)劃指標(biāo)且與現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的指標(biāo)不沖突，按原確定的規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。

　　B：申報所需材料

　　辦理規(guī)劃許可須提供環(huán)評意見

　　C：禁止建設(shè)范圍

　　飲用水源保護區(qū)禁止蓋私宅

　　在下列依法實施規(guī)劃控制的區(qū)域范圍內(nèi)，禁止審批和建設(shè)個人住宅：

　　(一)列入?？谑心甓雀脑煊媱澋呐飸魠^(qū)(城中村)改造范圍的。

　　(二)飲用水源保護區(qū)、文物保護單位和風(fēng)景名勝區(qū)所劃定的禁止建設(shè)范圍、規(guī)劃的城市公共綠化用地、各類公園河湖保護用地、公路、鐵路、車站、碼頭以及有關(guān)市政公用設(shè)施規(guī)劃的禁止建設(shè)區(qū)。

　　(三)主要道路、城市景觀道路兩側(cè)建筑控制區(qū)范圍內(nèi)。

　　(四)其他需要實施規(guī)劃控制的區(qū)域范圍。

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