據(jù)報(bào)道，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和記黃埔兩家上市公司，在內(nèi)地屢次卷入囤地風(fēng)波。

　　和記黃埔東莞“海逸豪庭”盡管2007年曾因囤地被罰7915萬元，但該項(xiàng)目繼續(xù)曬了5年太陽(yáng)。近日，該項(xiàng)目終于通過了東莞規(guī)劃的審議，將在今年正式進(jìn)行開發(fā)。而從1999年和記黃埔拿下這塊地算起，14年已經(jīng)倏忽而過。

　　一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)八九年甚至十幾年，“長(zhǎng)和系”超長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)，在業(yè)內(nèi)已是公開的秘密。長(zhǎng)實(shí)上海普陀真如項(xiàng)目在2009年已動(dòng)工，但現(xiàn)在仍然在打地基。同年動(dòng)工的浦東世紀(jì)都會(huì)項(xiàng)目，進(jìn)度也相當(dāng)緩慢。

　　一位曾在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上海公司工作的員工告訴記者，總部對(duì)各內(nèi)地分公司的把控相當(dāng)嚴(yán)格，很多事情只有走過繁瑣的申請(qǐng)、審批程序后才能正式啟動(dòng)。

　　“土地在自己手里停的時(shí)間越長(zhǎng)，獲得的增值收益越多，所以一些開發(fā)商愿意停留在這種低效率的慢開發(fā)中。”鵬欣集團(tuán)調(diào)研經(jīng)理付琦表示。

　　慢開發(fā)獲取高收益

　　和記黃埔位于東莞的海逸豪庭項(xiàng)目，在2007年時(shí)曾因囤地95個(gè)月，被罰7915萬元土地閑置費(fèi)。但挨罰后，該項(xiàng)目并非立即動(dòng)工，而是又拖了5年。

　　“如果香港總部真的想開發(fā)，恐怕該項(xiàng)目也不會(huì)一直拖到現(xiàn)在才拿到規(guī)劃許可證。”易居中國(guó)分析師薛建雄指出。

　　海逸豪庭項(xiàng)目并非個(gè)例。2006年年底，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以22億元的底價(jià)，獲得了上海普陀區(qū)真如副占地面積約19.7公頃的綜合體項(xiàng)目。真如項(xiàng)目于2009年就已開工，但3年的時(shí)間一直在打地基，至今仍未進(jìn)入到主體施工階段。

　　“一般10萬平方米的商業(yè)體項(xiàng)目，速度足夠快的話，半年就可以打完地基。50萬平方米以上的項(xiàng)目，地基在一年半的時(shí)間里差不多也可以做完。”付琦告訴記者。

　　據(jù)和黃此前對(duì)媒體的回應(yīng)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2018年竣工，也就是從2007年拿地到正式投入使用，至少需要11年時(shí)間。

　　薛建雄分析，和黃、長(zhǎng)實(shí)的項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的主要原因，除了被外界一直詬病的囤地，還與總部不放權(quán)以及公司的管理架構(gòu)有關(guān)。

　　“長(zhǎng)和系的內(nèi)地分公司不僅在項(xiàng)目開發(fā)上沒有決策權(quán)，在財(cái)務(wù)、人事任免等方面，也受到很大制約。”上述前長(zhǎng)江實(shí)業(yè)員工向記者透露。

　　而開發(fā)緩慢的背后，是長(zhǎng)和系獲得的巨額土地增值收益。

　　和黃在上海已售完的御翠豪庭項(xiàng)目，2002年以協(xié)議出讓的方式獲得，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)只有2497元/平方米;但該項(xiàng)目直到2007年才頭次開盤，售價(jià)高達(dá)3.6萬元/平方米。到2009年銷售時(shí)，價(jià)格已漲到7萬元/平方米，超過當(dāng)初樓面地價(jià)的28倍。

　　而五合智庫(kù)副總經(jīng)理蔡文韜認(rèn)為，所謂的“低效率”，其實(shí)是反映了和黃在地產(chǎn)界一種獨(dú)特的運(yùn)作方式。“如果說囤地是為了賺取土地增值收益，那么對(duì)分公司不放權(quán)，對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行有選擇的‘低效率’管理，則是和黃、長(zhǎng)實(shí)一種既定的策略。”

　　“低效率”的項(xiàng)目管理

　　“一個(gè)項(xiàng)目是否要開工，分公司專業(yè)沒有決定權(quán)，要經(jīng)過一系列程序向香港總部請(qǐng)示后才可以決定。即使是項(xiàng)目即將動(dòng)工，投資預(yù)算也確定了，對(duì)分公司的財(cái)務(wù)也有相當(dāng)嚴(yán)格的管控。香港總部在每年年初，都會(huì)派財(cái)務(wù)總監(jiān)到分公司指導(dǎo)一年的投資額明細(xì)。”上述前長(zhǎng)江實(shí)業(yè)員工說。

　　他進(jìn)而表示，長(zhǎng)和系在內(nèi)地的分公司凡事事無巨細(xì)都要向香港總部進(jìn)行匯報(bào)，而項(xiàng)目開發(fā)又涉及到施工、設(shè)計(jì)、材料等多方面，因此項(xiàng)目的一個(gè)環(huán)節(jié)如果要想獲得審批，流程走下來就需要很長(zhǎng)時(shí)間。

　　同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，由于和黃、長(zhǎng)實(shí)的內(nèi)地分公司幾乎沒有自主權(quán)，加之香港總部要對(duì)各地進(jìn)行較全面的管控，使得分公司與總部之間長(zhǎng)期進(jìn)行著“拉鋸式”的審批與被審批的關(guān)系，降低了公司內(nèi)部的管理效率。

　　“從一個(gè)項(xiàng)目的收益角度來看，由于長(zhǎng)和系的開發(fā)周期遠(yuǎn)長(zhǎng)于內(nèi)地房企，從中獲得的實(shí)際收益，遠(yuǎn)大于那些快速開發(fā)快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商。長(zhǎng)和系所需要的，正是這種慢效率開發(fā)，并從這種慢開發(fā)中獲得收益。”付琦說。

　　而在人事任免上，一位不愿透露姓名的消息人士告訴記者，像高端經(jīng)理這樣的人事任命，長(zhǎng)和系的分公司都沒有決定權(quán)，要獲得總公司審批。

　　“即使是上海公司的負(fù)責(zé)人，在是否應(yīng)該拿地、應(yīng)該投資多少的問題上，也要向總部事先審批，并隨時(shí)匯報(bào)較新的動(dòng)態(tài)。各部門下具體做事的一般職員，分公司自己才有一定的決定權(quán)。而一些重要的職位，如上海公司各項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，營(yíng)銷、研發(fā)等部門的經(jīng)理，幾乎是清一色是從香港總部派來的。”上述人士說。

　　“李嘉誠(chéng)在港的開發(fā)團(tuán)隊(duì)的確經(jīng)驗(yàn)豐富，不過當(dāng)他們被分別派駐到各分公司時(shí)，優(yōu)勢(shì)很可能變成劣勢(shì)。因?yàn)閺南愀劭战颠^來的管理團(tuán)隊(duì)并不了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，他們需要用很長(zhǎng)一段時(shí)間來熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，理順與當(dāng)?shù)睾献骰锇榈年P(guān)系。”蔡文韜表示。

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