房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國頭先成立了波士頓個人財(cái)產(chǎn)信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。 房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式，能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實(shí)施的條件之下，其必將具有很強(qiáng)的生命力，一經(jīng)推出，必然會受到各方的歡迎。

1883年美國頭先成立了波士頓個人財(cái)產(chǎn)信托（Bost  上海國際金融 on　Personal　Property　Trust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始對投資公司進(jìn)行規(guī)范。為確保投資人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。

依據(jù)美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-Amount　Certificate Companies）、單位信托公司（Unit　Investment　Trust）和經(jīng)理公司（Management Companies）三類。其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運(yùn)用較為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-　Diversified　Type）投資公司四種。

馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REIT的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，較初采用信托形式是為規(guī)避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產(chǎn)投資組織，而被美國較高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但由于后來的投資信托法規(guī)不斷健全，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益茁壯起來。著眼于投資信托的優(yōu)點(diǎn)，美國國會于1960年通過修訂內(nèi)地稅法典，正式開創(chuàng)了REIT，規(guī)定凡具備該法案第856條至859條的有關(guān)組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優(yōu)惠。換言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負(fù)擔(dān)公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認(rèn)為是具有投資媒介性質(zhì)管道機(jī)能。

1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信托或社團(tuán)組織的要件，所以現(xiàn)今美國的REIT組織形態(tài)可以是公司組織或信托，但必須是聯(lián)邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機(jī)構(gòu)或保險公司類的公司，通過這些機(jī)構(gòu)，向大眾募集資金。基于危險分散原則，主要從事購賣管理不動產(chǎn)實(shí)體的投資或抵押擔(dān)保貸款的信托投資，屬于一種長期投資商品，其基本架構(gòu)由不動產(chǎn)投資信托基金、經(jīng)理公司、保管機(jī)構(gòu)和投資人四個實(shí)體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規(guī)定，REIT必須雇傭獨(dú)立的不動產(chǎn)專家來執(zhí)行管理REIT的日常事務(wù)活動。

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