據(jù)報告，中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　這也是近三年以來存款準備金率的第三次下調，上一次是在2012年2月24日。本次存準率下調，大型金融機構存款準備金率將至20.00%，中小金融機構也將至16.50%，驗證了自2011年12月5日時已經進入存準率的下調的周期通道。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，央行再次下調存準率主要基于三方面原因：

、“降準”后適當釋放市場“流動性”，保證宏觀經濟“穩(wěn)重有進”。

　　在本次沒有下調之前，大型金融機構存準率為20.5%的高位水平，市場“流動性”較為緊張，對于現(xiàn)在國內整體經濟發(fā)展及保證穩(wěn)定增長來講，有可能不是太有利。當前第三次下調存準率對于經濟保持穩(wěn)定增長具有重要意義。

、前4月CPI同比增速放緩，通脹預期降低，為“降準”提供了基礎的市場環(huán)境。

　　2012年4月份，全國居民消費價格總水平同比上漲3.4%，比3月份3.6%相比出現(xiàn)略微回調，總體上來看，近期CPI重回3時代，CPI同比增速呈現(xiàn)出企穩(wěn)的態(tài)勢，通貨膨脹將得到進一步緩解。與此同時，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢，全年CPI同比增長目標控制在4%的問題也不大，也為“降準”提供了基礎的市場環(huán)境。

第三、中小微企業(yè)生存面臨困境，需要更多資金支持這些企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　第四、從房地產行業(yè)角度來說，“去投資化”的常態(tài)化樓市調控政策取得明顯的成效，全國各大城市房價全部停漲，部分城市房地產市場價格出現(xiàn)一定程度回調，投資性投機性需求基本上被擠出房地產市場，房地產市場調控取得一定成效也為“降準”提供了基礎的市場環(huán)境。

　　那么，“降準”之后，對于中國房地產市場影響如何？應該從哪些方面解讀“降準”對于購房者、開發(fā)商、甚至整體市場的影響？

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，在CPI增速企穩(wěn)，并且已經處于低位增長的市場背景下，房價過快上漲勢頭已經遏制，并且多地個案樓盤價格出現(xiàn)回調正在逐漸回歸其價值。在這樣的市場背景下，房產只是一個資產保值的產品，短期內不可能出現(xiàn)大幅升值的現(xiàn)象，對于樓市投資客來講還不具備大規(guī)模進入的市場條件，因此，當前仍然是以“自住需求”為主的市場。在以“自住需求”為主的市場背景下，當前CPI同比增速放緩及房價出現(xiàn)回調，“降準”之后基本上為樓市“刺激剛需”的“差別化”政策出臺及執(zhí)行創(chuàng)造了市場條件。

　　筆者認為，“降準”之后更有利于頭套房“自住需求”置業(yè)者入市。當前，工商銀行等個別銀行之所以收緊頭套房貸款，將頭套房貸款利率回歸基準，一定程度上也和當前整體市場的信貸額度有一定的關系。“降準”之后，各銀行會擁有更多的信貸額度，對于“刺激剛需”的“差別化”信貸政策繼續(xù)執(zhí)行提供了政策及實際的信貸額度支持。

　　但是，對于開發(fā)企業(yè)來講，由于調控政策仍然偏向“去投資化”，開發(fā)企業(yè)仍然不會從短期內仍然不會從“降準”之后獲得融資的直接便利，開發(fā)企業(yè)的資金鏈較為緊張的狀況不可能因為本次“降準”而改觀，開發(fā)企業(yè)只能想法設法繼續(xù)關注頭套房的“自住需求”，通過對于整體市場調控政策趨勢大勢來把控整個整個房地產市場的需求，通過“自住需求”來完成企業(yè)資金回籠，在相對艱難的調控環(huán)境中實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　從市場的角度而言，從近期全國房地產市場成交量變化趨勢來看，2012年3月樓市成交量回暖之后，4月以來的多地樓市成交量呈現(xiàn)下滑跡象，5月份的市場成交量也沒有出現(xiàn)明顯好轉的跡象，后市仍存在一定的市場不確定性因素，因此，整體市場仍然需要樓市“刺激剛需”政策出臺。

　　“降準”之后為樓市“刺激剛需”的“差別化”信貸政策出臺及執(zhí)行創(chuàng)造了市場條件。當前在政府、開發(fā)商、購房者市場博弈過程中，各地方政府與其找借口出臺“救市”政策，不如迎合現(xiàn)在調控以“自住需求”為主的市場大局，在這樣的市場背景下出臺“刺激剛需”入市的政策，政策層面給予自住需求購房者更多的支持，以維持房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　因此，在“降準”之后，各地可以針對自住需求進一步出臺“差別化”信貸政策，鼓勵自住需求入市，比如對于頭套房置業(yè)者有一定的稅費補貼；對于人才類購房需求給予積極的落戶及稅費優(yōu)惠政策；在公積金貸款、商業(yè)貸款對于頭套房置業(yè)者的進一步的定向寬松，降低購房者入市的門檻等。

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