商業(yè)地產(chǎn)的繁榮昌盛，需要健康的經(jīng)濟(jì)基本面做支撐，并需要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民可支配收入增長(zhǎng)，來(lái)拓寬市場(chǎng)和拉動(dòng)內(nèi)需。順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)潮流，這本無(wú)可厚非，但人為的甚至通過(guò)行政手段，來(lái)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)泡沫迅速脹大，一定會(huì)后患無(wú)窮。

　　眾所周知，在現(xiàn)有行政體系和官員考核制度下，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)城市GDP的靈丹妙藥，屢試不爽。針對(duì)房企的賣(mài)地、房地產(chǎn)稅費(fèi)、以及針對(duì)個(gè)人的契稅等名目繁多的苛捐雜稅，讓地方長(zhǎng)官能在任期內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)GDP兩個(gè)點(diǎn)的增速，甚至翻番。

　　比如，四川省西北部，某縣級(jí)市市區(qū)人口27萬(wàn)，現(xiàn)有3萬(wàn)以上的購(gòu)物已達(dá)3個(gè)，體量約15萬(wàn)，包含有超市、百貨等業(yè)態(tài)；在售城市綜合體2個(gè)，總體量52萬(wàn)平米，規(guī)劃有酒店、寫(xiě)字樓、SOHO、影院、大型超市。別忘了那些城市老商圈的臨街鋪面，體量基本支撐之前N多年商業(yè)性消費(fèi)。

　　新長(zhǎng)官上任后，把火就是把市區(qū)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)外遷，就地打造新型城市綜合體，美其名曰舊城升級(jí)改造。另在市區(qū)邊緣建造大型以會(huì)展為龍頭，以批發(fā)市場(chǎng)為主題，以酒店、住宅為支撐的新型城市綜合體。這一點(diǎn)，時(shí)下全國(guó)各地都概莫能外。

　　并且規(guī)劃在3至5年，總投資近200億，完成30個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造，頭批輪啟動(dòng)的7個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約人民幣90億元。

　　而這個(gè)市2011年的全市GDP為409億，而且是包含下屬區(qū)縣的全市指標(biāo)。大家用腳都算的出來(lái)，這個(gè)城市未來(lái)3-5年的GDP基本靠商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)了。

　　同志，別著急！這個(gè)城市的住宅建設(shè)也是如火如荼。就2012年1季度止的數(shù)據(jù)，住宅年均去化50萬(wàn)平米，而在售存量已達(dá)80萬(wàn)平米，未來(lái)3年僅住宅供應(yīng)就達(dá)300萬(wàn)平米。而之前同樣的做法使得該市GDP相比于2007年，扎扎實(shí)實(shí)的翻了一番。悲哉呼??？

　　先不說(shuō)這個(gè)城市的其他支撐產(chǎn)業(yè)，就住宅和商業(yè)地產(chǎn)這兩項(xiàng)創(chuàng)造的GDP政績(jī)，就足以讓專(zhuān)業(yè)加官進(jìn)爵。

　　成都市圈層某縣級(jí)市，市區(qū)人口21萬(wàn)，2011年GDP100多點(diǎn)億。在同樣手段打造的過(guò)程中，在售商業(yè)綜合體兩座，總體量約8萬(wàn)，目前人人樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家、萬(wàn)家影院等主力店已簽約，擇日入駐。未來(lái)3年待建商業(yè)綜合體已知名字的有3座，與其他未露出水面的綜合體面積加起來(lái)，共有30多萬(wàn)平米。

　　短期體量激增，輻射范圍嚴(yán)重重疊、人群定位基本相同，業(yè)態(tài)嚴(yán)重同質(zhì)化，沒(méi)有細(xì)分市場(chǎng)概念，反過(guò)來(lái)講，人口基數(shù)和消費(fèi)能力，輻射范圍都使得小眾細(xì)分市場(chǎng)的做法根本沒(méi)有依據(jù)的種種，只能是先面市的圈錢(qián)，后亮相的等死！

　　而這些除了開(kāi)發(fā)商的盲目，還多虧了政府的引導(dǎo)。對(duì)于后者的引導(dǎo)政策，筆者深有感觸，甚至觸摸到了ta的G點(diǎn)。

　　由于工作原因和對(duì)未來(lái)判斷等一系列原因，較近幾年，從北上廣一線(xiàn)城市，蘇杭南京等魚(yú)米之鄉(xiāng)，到西疆邊陲這種紛擾不斷的民族地區(qū)，從美麗而正被現(xiàn)代文明摧殘的麗江等，到中原咽喉鄭州，再到四川幾乎大大小小的縣市，也就除了據(jù)說(shuō)洋妞遍地跑的漠河，全國(guó)各地都灑下了汗水、留下了足跡、品到了各種美食，見(jiàn)識(shí)了各種住宅、商業(yè)、女人、官員、爾虞我詐和各懷鬼胎……對(duì)于政績(jī)推動(dòng)房地產(chǎn)，尤其是較近幾年鼓吹商業(yè)地產(chǎn)的瘋狂舉動(dòng)，留下了不可磨滅的印象。

　　一般都是由本地開(kāi)發(fā)商約長(zhǎng)官，然后考察隊(duì)伍懶懶散散參加“研究”(煙酒)活動(dòng)、浩浩蕩蕩游歷當(dāng)?shù)仫L(fēng)景名勝，以加深對(duì)文化民情認(rèn)識(shí)、長(zhǎng)官羽扇綸巾，談笑間要讓反對(duì)者灰飛煙滅的豪情，掃除投資者的一切投資顧慮后，洋洋灑灑出個(gè)報(bào)告，泡沫橫飛中敲定一個(gè)項(xiàng)目……但在心里，行業(yè)內(nèi)的都清楚，這完完全全、徹徹底底是政績(jī)工程，是在吹泡泡，不管是住宅的還是商業(yè)的。

　　當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)被卷進(jìn)政績(jī)工程倉(cāng)促上馬，加上開(kāi)發(fā)商仍然通過(guò)銀行杠桿，劃散為賣(mài)以求短期套現(xiàn)，那么目前以嚴(yán)重背離商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的中國(guó)式發(fā)展法，注定沒(méi)有善終。拋棄政績(jī)工程的短視，以及傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)的理念，真正從商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵和本質(zhì)著手，才是商業(yè)地產(chǎn)的真正救星。但抱負(fù)再大也是無(wú)力回天，期待中國(guó)房地產(chǎn)基金瓜熟蒂落的那……

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