以北京為代表的住宅用地市場(chǎng)價(jià)格大幅飆升從表面上來(lái)看似乎迎合了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，但是實(shí)際上卻可能阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正回暖。按照國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史來(lái)看，唯有以滿足自住需求為主、供銷兩旺的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能獲得長(zhǎng)久的健康成長(zhǎng)；而純粹以投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)則難以獲得長(zhǎng)期的穩(wěn)定繁榮，即便是美國(guó)這樣市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制健全的國(guó)家，也爆發(fā)了次貸危機(jī)這樣波及全球的金融大動(dòng)蕩。

更何況是像中國(guó)這樣市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度還存在諸多缺陷，實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)作仍處于不斷摸索前進(jìn)的國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)帶來(lái)的危害較之發(fā)達(dá)國(guó)家尤甚。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，是支持滿足自住需求的供銷兩旺，還是支持純屬炒作的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，兩者之間存在政策導(dǎo)向性的差異，同時(shí)也會(huì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)路徑產(chǎn)生完全不同的影響。

因而，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)比其他行業(yè)更亟須規(guī)范化發(fā)展。

其一，地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中于地方政府之手，而對(duì)地方政府決策者而言影響的無(wú)疑是其政績(jī)的考核。除了GDP增長(zhǎng)率外，CPI和居民住房水平等亦是重要參考性指標(biāo)。目前政府規(guī)定的統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值可歸入GDP，而商品房?jī)r(jià)格上漲卻不歸入到CPI指數(shù)體系，這給地方政府以極大的動(dòng)力去推動(dòng)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，卻不用考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲對(duì)老百姓的實(shí)際沖擊。

此外，地方政府的財(cái)政收入目前相當(dāng)部分來(lái)自于地市轉(zhuǎn)讓的土地出讓金，這也是為何地方政府始終著力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，地方房?jī)r(jià)表現(xiàn)剛性的重要原因。據(jù)全國(guó)工商聯(lián)公布的數(shù)據(jù)，現(xiàn)有房?jī)r(jià)中58%的剛性成本為政府地價(jià)。而對(duì)于影響居民居住狀況的平均居住面積，政績(jī)考核系統(tǒng)卻未有重視。這種地方政府考核指標(biāo)體系的缺陷是導(dǎo)致其極度依賴高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的根本原因。因此，建議政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中必須高度強(qiáng)調(diào)反映居民實(shí)際居民狀況和居民負(fù)擔(dān)的民生指標(biāo)，并將其作為重要的政績(jī)考核指標(biāo)之一。

其二，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為加以嚴(yán)控，歐洲與美國(guó)等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史早已表明過(guò)度投機(jī)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)步發(fā)展不利。房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展同樣需要類似其他行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，其中包括既包括同業(yè)之間的充分競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也包括抑制市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)。前者為房地產(chǎn)行業(yè)滿足市場(chǎng)需求、充分挖掘市場(chǎng)潛力的動(dòng)力源泉，而后者則是推動(dòng)市場(chǎng)有序前進(jìn)的框架所在。（上海復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士）

(作者：陸志明)