“豪宅產(chǎn)品賣的不僅僅是住房，更是一種生活方式。潤西山項目熱賣，部分房源甚至出現(xiàn)多組客戶，這說明市場對高端產(chǎn)品依然很認(rèn)可。”華潤置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生對中國證券報記者表示。蔣智生所介紹的“潤西山”，正是北京西部的半山別墅，該項目在沒進(jìn)行推廣的情況下，頭期產(chǎn)品便告售罄。

　　類似的情況也發(fā)生在“旭輝御府”、“公元九里”、“保利公園”等豪宅項目的現(xiàn)場。旭輝集團(tuán)營銷總監(jiān)劉巧虹介紹，五一期間，旭輝御府單日銷售突破1億元；近期推出的236平方米戶型認(rèn)購情況也十分理想。除豪宅產(chǎn)品外，中小戶型的純剛需產(chǎn)品也持續(xù)熱銷。5月16日晚，龍湖時代天街推新盤，開盤僅20時辰便銷售150套。該項目已實現(xiàn)“八開八罄”的銷售業(yè)績。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，豪宅產(chǎn)品與普通剛需住宅“兩頭熱”，是目前樓市的總體特征。豪宅熱銷主要緣于居住品質(zhì)升級及 享受型需求的釋放；而政策微調(diào)及房價見底預(yù)期則直接推動剛需群體集中入市。

　　普宅：價跌帶動量漲

　　在經(jīng)歷4月的小幅低迷后，5月，北京等一線城市的樓市成交迎來回暖。來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，5月上半月(5月1日-15日)，北京共成交住宅9703套，創(chuàng)今年以來新高，較4月同期上升45.4%，較去年同期上升44%。

　　值得注意的是，5月15日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽總量達(dá)661套，創(chuàng)近5個月來的新高。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪調(diào)控帶來的樓市較困難時期正在過去，各地樓市逐步轉(zhuǎn)入復(fù)蘇期。

　　成交復(fù)蘇主要源于價格下調(diào)已較為充分。5月上半月，普通住宅的成交均價為19666元/平方米，仍維持在2萬元/平方米以下。比4月略有回調(diào)，這是北京房價連續(xù)4個月環(huán)比下跌。

　　在5月上半月成交套數(shù)較多的10個商品房項目中，8個項目的成交均價低于2萬元/平方米。其中，銷售量較高的“頭開常青藤”項目均價為18161元/平方米，與該項目4月21827元/平方米的均價相比下降16.8%，成為較主要的降價項目。

　　自今年3月以來，北京地區(qū)住宅成交價一直維持在2萬元/平方米以下，除企業(yè)主動降價外，項目的郊區(qū)化也是一大原因。多家機(jī)構(gòu)預(yù)測，隨著資金壓力的繼續(xù)加大，未來北京地區(qū)主動實施“以價換量”的項目會越來越多，但總體降價空間不大，未來房價將以穩(wěn)為主。

　　除北京外，不少熱點城市樓市的成交量也在回升。5月前13天，上海新建商品住宅成交34.2萬平方米，較4月同期提升48.1%。上周廣州市新建商品房住宅網(wǎng)簽2338套，刷新“新國八條”出臺以來的新紀(jì)錄。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，頭套房信貸松動以及全國超過30個城市的政策微調(diào)，使購房者預(yù)判市場將走出低谷，入市的積極性有所提高。同時，新房和二手房市場不少項目的價格有所松動，市場供應(yīng)的項目也開始增多，為市場提供了不少價位、戶型合適的房源，促進(jìn)了成交。

　　豪宅：差異定位制勝

　　進(jìn)入二季度，一線城市豪宅項目入市量環(huán)比將有顯著增長。除價格優(yōu)惠外，豪宅項目紛紛采取差異定位制勝的策略。華潤置地·潤西山聯(lián)排別墅單套總價在1400萬元-2400萬元，該項目打出“400萬精裝”的廣告吸引高端客群。項目頭期已告售罄，二期開盤前的認(rèn)購率也已較高。

　　“西山別墅區(qū)作為京城高端別墅云集的板塊，土地供應(yīng)十分稀缺，一直存在供不應(yīng)求的市場現(xiàn)象。”有業(yè)內(nèi)專家表示，近年來，隨著傳統(tǒng)西山別墅區(qū)域的持續(xù)開發(fā)和存量消化，該區(qū)域已經(jīng)接近飽和；受此影響，位于“大西山”板塊的華潤潤西山一直較為引人注目。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從2007年區(qū)域有一波高潮供應(yīng)之后，此后數(shù)年該區(qū)域再也無法形成規(guī)模供應(yīng)，新入市項目。目前，不少項目即使售價超過千萬甚至幾千萬，也依然受到市場的追捧。根據(jù)市場調(diào)研，2010年至今，該區(qū)域別墅的售價持續(xù)攀升，目前區(qū)域在售別墅項目單價已經(jīng)普遍高于4萬元，較高的已近10萬元。

　　無獨有偶，城市低密度花園洋房“旭輝御府”也在演繹逆市熱銷的故事。去年7月，該項目就曾創(chuàng)下京城當(dāng)月銷售與簽約金額的雙料。今年3月，旭輝御府位置160平方米-230平方米房源開盤當(dāng)天即告售罄。目前，該項目即將推出236平方米水岸觀邸，到訪客戶的購房意愿十分明顯。

　　“既擁有優(yōu)越區(qū)位資源與園林景觀，又是低密度舒適的花園洋房；這類產(chǎn)品迎合了中產(chǎn)的改善型居住需求，又具備一定的升值空間，因此受到市場歡迎。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　走勢：供應(yīng)下滑支撐價格

　　“強(qiáng)市賣價格，弱市賣產(chǎn)品”。調(diào)控之下，開發(fā)商普遍開始延緩拿地、暫停開工，同時精耕細(xì)作研究產(chǎn)品。這使未來樓市供應(yīng)量下滑。

　　據(jù)中原機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2012年前4個月，十大標(biāo)桿房企的權(quán)益購地總金額為189億元，較去年同期下降63%。從購地和銷售的對比情況來看，今年前4個月十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額與銷售金額的比值僅為12%，是自2008年以來的較低水平。

　　值得注意的是，富力、華潤、金地和綠城已連續(xù)4個月都沒有增加新的土地儲備。而龍頭老大萬科拿地速度也明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示，前4個月萬科累計銷售金額為385億元，其權(quán)益購地金額僅為26億元，購地金額與銷售金額的比值僅為7%。即使在深受金融危機(jī)影響的2008年，萬科這一比值亦維持在約30%的水平。

　　在開發(fā)商購地不積極的背景下，各地供應(yīng)也處于近幾年低位。據(jù)中原集團(tuán)研究對13個城市的土地市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在土地供應(yīng)方面，除重慶大幅放量外，其余城市供應(yīng)量依然偏低，延續(xù)今年以來的低迷狀況。而土地成交繼續(xù)在低位徘徊，較今年前三個月均值縮減超過4成。前四月，13城市宅地供應(yīng)量及成交量同比分別縮減約25%、30%，均處于近5年中的同期低位。受土地成交量顯著萎縮影響，前四月13城市土地出讓金同比大降約40%。

　　“一方面，商品房銷售升溫，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)降溫。樓市供需將尋找新的平衡，而供應(yīng)下滑將對房價起到支撐作用。”業(yè)內(nèi)人士坦言。

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