豪宅化加速、改善類當?shù)?、剛需剛改再成夾心層以及商住公寓逆勢崛起……這樣的市場格局已經(jīng)在2015年有所體現(xiàn)，進入2016年，這5類產(chǎn)品又將發(fā)生怎樣的改變?記者帶您看看專家們對此有何預(yù)測。

    豪宅競爭激烈產(chǎn)品分化

    地王頻繁出現(xiàn)，頂豪簽約爆發(fā)，成為2015年北京樓市較主要的特點，也成為影響2016年北京頂豪項目的關(guān)鍵因素。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2015年全年，北京10萬+頂豪成交爆發(fā)，簽約套數(shù)達到了261套。創(chuàng)造了歷史紀錄，總成交額也高達135億,是過去歷史總和的數(shù)倍。

    在去年簽約大幅上漲的同時，高價地頻出，也成為市場另一顯著特征，中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2015北京的土地市場成交中，高達26宗樓面價超過3萬的地塊，未來都將是高端項目。

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉介紹，2014年，北京單套房屋的成交平均面積為118.7平米，而2015年這一數(shù)據(jù)是128.5平米，有了明顯的上漲，在剛剛開始4天的2016年，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達到了135平米，單套商品房成交總價也從2015年的383萬上漲到現(xiàn)在的406萬一套。這說明，北京不管是從的角度來說，還是從市場成交角度來說，都明顯進入了高端化和改善化的趨勢。

    “隨著土地市場的稀缺，一線城市的商品房進入了豪宅化趨勢加速期，但競爭也越來越激烈?！睆埓髠ケ硎?，從成交情況看，依然集中在少部分項目，預(yù)期后續(xù)競爭激烈，成交套數(shù)超過十套的頂豪項目依然集中在盤古大觀、萬柳書院、壹號院(樓盤資料)、西宸原著等少數(shù)幾個項目中。

    據(jù)悉，今年包括泰禾、保利、龍湖、懋源等房企均有純新頂豪項目亮相，以懋源地產(chǎn)為例，去年紅璽臺網(wǎng)簽13.6億元，在北京豪宅成交排行榜上躋身前十。同時處于8萬+豪宅第六位的釣云臺2015年12月頭次開盤售罄熱銷7億。懋源地產(chǎn)位于夏家胡同地王，已經(jīng)命名為懋源·璟岳，預(yù)計將在2016年入市。

    對于頂豪市場即將發(fā)生的變化，一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域觀念在變化，在過去思維中只有長安街是豪宅，但隨著土地供應(yīng)的減少，過去的二手房豪宅從設(shè)施面積上又不匹配現(xiàn)在高端需求的要求，這種情況下西局、東壩、農(nóng)展館這類城區(qū)地塊屢創(chuàng)新高，要求企業(yè)在高端產(chǎn)品上創(chuàng)新，所以，目前高端市場外移并不能簡單地視同房價的上漲，未來市場的劃分會逐漸差別化。

    在產(chǎn)品上，高端項目也開始出現(xiàn)產(chǎn)品分化，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，2015年已成交的48宗宅地中，實際樓面價超過30000元/平方米的多達25宗，超過半數(shù)，這其中10宗地塊未來售價將在10萬元以上。郭毅認為，隨著大量新豪宅的入市，拉動周邊老項目漲價進入高端住宅行列，2016年公寓豪宅所占到的市場比重將不斷增加，價格水平也將不斷攀升。2013-2014年兩年間北京住宅用地成交中容積率低于1.5的地塊多達23宗，這些地塊均有開發(fā)少量別墅產(chǎn)品的可能;另一方面，隨著北京住宅市場全城豪宅化的趨勢，公寓豪宅在地價逼迫之下房價節(jié)節(jié)攀升，同樣的地段條件下，在生活方式與園林環(huán)境上占優(yōu)的別墅產(chǎn)品優(yōu)勢突出，更易被購房者所認可。

    新老頂豪的對決也將成為2016樓市的一大看點，一位頂豪項目負責(zé)人表示，豪宅項目正常的銷售周期都是5-8年，今年高端市場新老交鋒不可避免，老盤可能缺乏一些較新的科技或設(shè)計因素，但新盤豪宅賣期房，他們的銷售壓力會更大，新盤壓力較大，更多可能是由于拿地時間、財務(wù)成本不同，新老頂豪競爭格局在2016年肯定會進入白熱化。

    改善漸成樓市主力

    去年以來，在各種政策的刺激下，改善型需求大量釋放，漸成樓市主力。

    亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住宅中成交套數(shù)同比漲幅的是200-300平方米的面積段，同比上漲64%，其次是300平方米以上的戶型，同比上漲55%。此外，面向初期改善型的120-150平方米面積段則以12%的成交價格漲幅領(lǐng)漲其他產(chǎn)品。

    成交結(jié)構(gòu)的變化使得改善型產(chǎn)品迅速削減，亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年北京五環(huán)以內(nèi)的商品住宅累計供應(yīng)了5080套，但顯然購房需求更為旺盛，截至目前，五環(huán)內(nèi)的可售商品住宅只有8955套，比2014年減少了1300套。

    “這意味著置業(yè)五環(huán)內(nèi)的機會越來越少，而且，在五環(huán)內(nèi)置業(yè)的成本越來越高，特別是戶型面積越大，總價則會更高。除卻豪宅，2015年北京五環(huán)內(nèi)120-150平方米的頭改型產(chǎn)品套均成交總價為576萬元，150-200平方米的套均成交價已經(jīng)高達910萬元?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍也表示，近一年的樓市寬松政策多著力拉動改善型需求，同時，二孩政策的全面放開也使得改善型需求增多。因此，開發(fā)商出于客群需求的改變，而針對性地調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃，增加大戶型的供給量。但是，在北京的生活壓力之下，改善型客群以中產(chǎn)和財富為主，這類客群的置業(yè)目的除了增加居住面積之外，還希望升級居住品質(zhì)，這對于一些被高地價倒逼而成的高端盤產(chǎn)品規(guī)劃能力提出了更高的要求，只有在產(chǎn)品、服務(wù)和資源上做出差異化，才能提升性價比，并讓購房者樂于購賬。

    剛需價格更高位置更遠

    在去年12月初，隨著多個低價剛需項目集中供應(yīng)，剛性需求釋放較為充分，不少項目也出現(xiàn)了日光局面。這在一定程度上證明，剛性需求仍然十分旺盛，而總體成交一直未能大幅上漲，主要是受到供應(yīng)不足的影響。

    在高地價的倒逼之下，普通商品房價格也必將隨之一路走高，對于剛需族來說，未來，這一市場空間將越來越小。事實上，地價在一定程度上反映了未來一段時期房價的走勢，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，目前北京三環(huán)內(nèi)已基本無新增宅地，五環(huán)以內(nèi)的宅地供應(yīng)目前也多集中在南城區(qū)域，其中三四環(huán)之間也屬于稀缺程度較高的區(qū)域，樊家村地塊的樓面價甚至高達7.5萬元/平方米;四至五環(huán)屬于次稀缺，樓面價多保持在4萬元-6萬元/平方米;五至六環(huán)供應(yīng)雖然相對較多，但優(yōu)質(zhì)地塊也曾拍出4萬元-5萬元/平方米的樓面價;即便是六環(huán)以外，實際樓面價也逐漸邁向萬元大關(guān)。由此可以看出，未來北京單價6萬元以上的豪宅區(qū)域?qū)⒅饾u從四環(huán)內(nèi)擴展至五環(huán)周邊，六環(huán)以內(nèi)新拍出地塊的樓面地價基本上都超過了3萬元/平方米，未來的六環(huán)以內(nèi)新房市場的價格水平將整體抬升。

    地價走高，使得北京五環(huán)將進入10萬+、六環(huán)將進入5萬+時代，新項目中價位偏低的普通住宅的供給量將明顯減小，同時拉動在售老項目的價格協(xié)同上揚，北京普通住宅市場將呈現(xiàn)價格日益上漲、新項目位置更加偏遠的特征。

    商住公寓價格優(yōu)勢填補空缺

    一直作為樓市配角的商住項目，在過去的一年里，上演了一次逆襲。

    去年11月，北京成交排名前10的項目中，商住項目占了8席之多;12月入市的項目中，商住項目已經(jīng)超過三分之一。一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年11月，北京商住樓盤累計成交套數(shù)和成交面積分別同比上漲194%、193%，與普通商品住宅項目成交套數(shù)相差無幾;2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。

    進入2016年，商住市場的火熱還在加速進行中。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，1月周(1.4-1.10)北京市場共有4個項目入市，其中包括眾美·MIMO公館(樓盤資料)、新北京(樓盤資料)、中國鐵建·原香匯三個商住項目以及新地國際家園一個普宅項目。4個項目共新增商品住宅產(chǎn)品1042套，這一供應(yīng)量也創(chuàng)造了近7周的新高。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，商住項目入市居多，且多為“大手筆”，其中僅眾美·MIMO公館一個項目就新增供應(yīng)572套，其他三個項目單次推盤也均超過百套以上。在“少量高頻”已成主導(dǎo)的供應(yīng)市場當中，上述幾個項目能夠如此“大手筆”，均源于“底氣足”。

    這類產(chǎn)品在2015年已經(jīng)呈現(xiàn)出勇猛的勢頭， 、總價低是商住公寓奪取市場份額的優(yōu)勢，郭毅認為，同時，商住產(chǎn)品從去年開始的產(chǎn)品創(chuàng)新也成為拉動需求的利器，除了公寓之外，商住別墅也成為吸睛亮點。2016年，在住宅價格高企的背景下，商住公寓、商住別墅，憑借價格優(yōu)勢將填補樓市供給空缺，成為北京剛需及頭改型客群的選擇之一。

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