盡管政府應對經濟下行所采取的一系列加快投資項目審批以及持續(xù)降低存款準備金乃至降息的政策，讓業(yè)界再一次對“放松樓市調控”充滿期許。不過，6月2日，全國工商聯不動產商會會長聶梅生告訴記者，調控短期內不存在任何放松的可能，而政府所采取系列“穩(wěn)增長”措施，短期之內也難以惠及樓市。

　　盡管住宅成交量已經呈現同比環(huán)比上升的狀態(tài)，但全國100城市住房價格環(huán)比仍然下跌0.31％，同比下降1.53％。值得注意的是，即便在向來對價格較不敏感豪宅領域，5月較后一周入市的項目預售定價，同比2011年同期也有1.2％的跌幅，開發(fā)商所期望的，是“以價換量”。

　　6月7日，央行三年來頭次降低存貸款基準利率，但在以限購為核心的調控政策不松動的背景下，流動性未必能挽救樓市。

　　以價換量蔓延

　　“在目前的房地產市場態(tài)勢下，開發(fā)企業(yè)的訴求就是加快銷售，回籠資金。”近日，全國工商聯不動產商會會長聶梅生表示，盡管5月的國房景氣指數統(tǒng)計尚未完成，但她個人認為，5月國房景氣指數將創(chuàng)下2008年以來的“較低點”。

　　“以價換量”顯然是必須的選擇。北京中原地產6月2日發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，北京、廣州、上海、深圳等10個特大城市住宅庫存合計為59.8萬套，環(huán)比4月減少約10000套，庫存面積下降1.5％。開發(fā)商堅持了近3個月的以價換量，終于在5月初現成效。

　　中原地產分析師張大偉認為，在目前情況下，庫存面積的消化速度提升，并不會促使開發(fā)商短期內提高銷售價格，而是會使開發(fā)企業(yè)繼續(xù)堅持去庫存化的策略。市場的反饋也證實張大偉的這一判斷：不僅普通住宅市場以價換量的態(tài)勢明顯，而且這一態(tài)勢有向豪宅市場蔓延的趨勢。后者一向被視為樓市中對價格“較不敏感”的領域。

　　5月25日，保利地產位于北京朝陽公園區(qū)域的豪宅項目保利東郡以38000元／平方米的價格對外銷售，這一價格已經創(chuàng)下朝陽公園區(qū)域精裝修高端住宅項目的價格新低。與此同時，招商地產的瓏園項目，較新一期銷售價格為47000元／平方米，較之項目前期，并未提價。同期入市銷售的中海尚湖世家項目，43000元／平方米的銷售均價也一直沒有向上調整。

　　本報記者了解到，保利東郡項目為精裝修項目，裝修成本折合計約為每平方米3100元。僅以這個裝修標準，在全北京樓市對比同檔次在售項目，保利東郡項目每平方米3.8萬元起的售價，已經創(chuàng)下新低。

　　以價換量的規(guī)律在豪宅市場也十分奏效。保利地產北京公司相關負責人告訴記者，截至6月2日，保利東郡項目簽約成交量為10套，總成交金額近1億元，創(chuàng)下2012年以來的銷售速度和金額紀錄。與此同時，隴原項目和中海尚湖世家以及保利地產的另外一個高端住宅項目——公園，4、5月份均處在北京樓市成交量排行的前五名。

　　“之前豪宅項目的銷售策略一直是對價格不敏感的，開發(fā)商也不重視豪宅的銷售速度，但現在，迫于調控的壓力，價格策略開始奏效，這也說明調控的效果正在深化。”北京四方聯達房地產經紀公司總經理楊少峰表示。

　　記者所采訪的業(yè)內人士對于當前朝陽公園區(qū)域價值所能支持的豪宅價格給出的范圍基本在單價5萬~6萬元。中原地產投資顧問部總經理張坤昱表示，除上述兩大因素外，朝陽公園區(qū)域豪宅的保值增值性也是毋庸置疑的。

　　二手豪宅的售價更能體現豪宅區(qū)域的價值和成熟度。根據麥田房產朝陽公園店提供的信息，目前棕櫚泉業(yè)主報價普遍單價在4.7萬元左右，一些裝修檔次較高的房源甚至報到了每平方米6萬元以上。觀湖國際、公園大道、泛海國際等二手房源目前報價也都達到了每平方米4.5萬元左右，總價普遍在1000萬元以上。

　　“京城豪宅市場其實一直存在著開發(fā)誤區(qū)，比較明顯的是：追求、高價格。這在市場形勢好的時候，問題暴露是不明顯的，銷售也能隨行就市。但是在當前宏觀調控深水期，尤其面臨高端投資需求迅速減退，自住需求為主要支撐的情況下，豪宅一味求大，已經不能適應市場需求，豪宅開發(fā)商必須及時進行產品調整以適應市場。” 太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成分析認為，根據市場需求進行供應細分應該是保利東郡控制豪宅面積，推出165平方米豪宅的重要推動力。

　　穩(wěn)增長難惠市場

　　北京豪宅開發(fā)企業(yè)開始認知以價格換取銷量的策略，也與對樓市調控預期相關。此前，由于政府應對經濟下行壓力所采取的一系列“穩(wěn)增長”措施，曾有業(yè)界對調控放松有所期許，而各地微調樓市調控政策，也讓開發(fā)企業(yè)對市場反饋充滿希望。

　　但近日聶梅生向記者表示，短期之內，樓市調控政策松動的可能性“幾乎沒有”，政府仍然會堅持“去投資化”的調控方向。“目前房地產調控使市場呈現出下行的趨勢，在下行的趨勢中，有利于房地產長效機制的改革和建立，也容易取得共識，因為在上行周期內，沒有人會理會這樣的事情。”聶梅生說。

　　在此之前，為應對經濟下行風險，政府接連采取了加快固定資產投資項目審批、連續(xù)降低存款準備金率、降息等宏觀經濟政策的“預調”和“微調”。而地方政府針對房地產，也采取了提高住房公積金貸款上限等一系列手段，但對本輪調控的核心“限購”則未予觸碰。

　　“無論是住房公積金貸款上限調整，還是連續(xù)降低存款準備金率所釋放的流動性，都更多的是針對剛性需求領域，也就是頭次購房的領域，真正對高端豪宅市場有影響的調控政策是限購，至今都沒有放松的可能，因此，穩(wěn)增長對豪宅市場是沒有太大意義的，所以，豪宅的開發(fā)商明白這一點，加快銷售回籠資金仍是頭要任務。”楊少峰說。

　　對于未來調控尤其是房價能夠收到的效果，聶梅生表示，目前探討價格的意義不大，因為成交量的“低位”并不能證明整個市場正確的價格水平。“比如現在一共有100套房子，80套賣不掉，只有20套成交量，成交的價格就是這20套的價格，能代表整個市場的價格走勢嗎？”聶梅生說。

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