專家預(yù)測部分豪宅銷售將受到抑制，但高端樓盤或?qū)⒁蛸Y源優(yōu)勢迎來逆市走強的機遇

　　房地產(chǎn)實驗室研究員 王欣/文

　　隨著各地落實“新國五條”細(xì)則紛紛出臺，新一輪調(diào)控作用將逐漸顯現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以抑制投資為目標(biāo)的本輪調(diào)控，將讓正在升溫的豪宅市場再度陷入沉寂。

　　然而，有跡象表明，富豪對高端樓盤的關(guān)注卻依舊在悄然上升。近日有消息傳出，北京一家高端豪宅剛剛成交兩套房源，總價超億元。

　　專家預(yù)測，在當(dāng)前新形勢下，部分豪宅銷售將受到抑制，但高端樓盤憑借資源獨有性和大額資產(chǎn)配置的獨有優(yōu)勢，或?qū)⒂瓉砟媸凶邚姷臋C遇，未來豪宅產(chǎn)品銷售極有可能呈兩極分化趨勢。

　　海內(nèi)外豪宅市場起勢

　　數(shù)據(jù)顯示，中國富豪在海外置業(yè)比例正在不斷走高。據(jù)相關(guān)消息，澳洲70%新房銷售給中國客戶；中國人在美國置業(yè)已達(dá)數(shù)百億，成為美國房地產(chǎn)市場的大海外購家；有報道稱，為滿足中國購家需求，英國一些開發(fā)公司已經(jīng)準(zhǔn)備定向開發(fā)適合中國客戶的特定房源。

　　與此同時，國內(nèi)豪宅市場也表現(xiàn)出升溫跡象。2月份北京在售報價超過4萬元/平米的公寓豪宅共計76個，其中共有39個項目實現(xiàn)成交，與去年同期相比成交套數(shù)增長130%。另外，受調(diào)控政策出臺前的“末班車”效應(yīng)影響，二手豪宅在3月份的成交量更是高漲，3月份北京單價在4萬元以上的高端二手住宅成交量總計901套，環(huán)比增加352.76%，同比增加384%，相比近三年來，較高值漲幅超一倍。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，如果說富人海外置業(yè)有趁歐債危機抄底海外房產(chǎn)的心態(tài)，但與國內(nèi)豪宅市場升溫聯(lián)系起來分析，則揭示出投資房地產(chǎn)正是源于國內(nèi)狹窄的投資渠道正日益令富豪擔(dān)憂。

　　隨著全球量化寬松的貨幣政策日益蔓延，貨幣超發(fā)正在成為全球普遍現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，中國M2今年逼近百萬億元，加上2013年全年新增人民幣貸款將達(dá)9萬億元，2013年國內(nèi)通脹至少達(dá)到15%。近年來，股市持續(xù)低迷帶來的影響，中國富裕，尤其是超級富豪正在面臨資產(chǎn)不斷蒸發(fā)的窘境。加之投資渠道的狹窄，以及一些領(lǐng)域的投資收益的不穩(wěn)定性，中國富人正在努力尋求安全可靠的資產(chǎn)配置。

　　富豪資產(chǎn)保值壓力陡增

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在實業(yè)尚未回暖以及股市不明朗的情形下，富豪面臨投資渠道的瓶頸，購進超級不動產(chǎn)不失為的資產(chǎn)配置選擇。這也是在調(diào)控較為嚴(yán)厲的2011和2012年北京豪宅市場依舊量價齊升的原因。

　　專家分析，一方面，國內(nèi)高端豪宅價格堅挺在某種程度上表明，富豪對國內(nèi)經(jīng)濟總體發(fā)展長期看好。本屆兩會新一屆政府已提出全面深化經(jīng)濟體制改革，而未來改革的核心是建設(shè)以價格放開為代表的市場放開，這使得國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展及投資前景依舊可期。

　　另一方面，物價上漲過快，貨幣超發(fā)帶來的通脹預(yù)期不斷加劇等問題，在短期內(nèi)依舊將對資產(chǎn)保值帶來挑戰(zhàn)，富豪在投資領(lǐng)域內(nèi)面臨的資產(chǎn)配置安全問題愈發(fā)突出。

　　因而，無論從短期經(jīng)濟現(xiàn)實及長期經(jīng)濟走勢判斷，還是與股市、黃金、收藏、海外投資等其他投資渠道的疲軟和風(fēng)險相比，高端樓盤，尤其是具備“高端”元素的房地產(chǎn)項目，都堪稱較具投資價值的資產(chǎn)保險箱。

　　相關(guān)統(tǒng)計顯示，包括盤古大觀、釣魚臺7號院、霄云路8號等區(qū)域標(biāo)桿性項目在內(nèi)，北京部分豪宅項目兩年間物業(yè)資產(chǎn)增值達(dá)20%-50%，率相當(dāng)可觀。

　　富豪關(guān)注豪宅復(fù)合功能

　　隨著近年來中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，國內(nèi)富豪也在不斷變化。記者從多家豪宅項目了解到，幾年前類似來自溫州、山西、內(nèi)蒙古的富商及私營礦主類型的購家如今已蹤跡難尋。

　　盤古大觀項目銷售負(fù)責(zé)人向記者介紹，客戶與以往相比有了很大變化，企業(yè)、商業(yè)專業(yè)和財智類客群是當(dāng)前盤古大觀客戶的主流。

　　而隨著豪宅客戶結(jié)構(gòu)的變化，他們對豪宅產(chǎn)品的需求也正在發(fā)生微妙的變化。與以往客戶粗放的投資性購購不同，這些“財智人群”大都受過良好的教育，既擁有豐富的投資經(jīng)驗又不乏獨到的生活品位。他們不僅僅對樓盤的地段感興趣，對樓盤的藝術(shù)價值、功能性價值甚至附加服務(wù)也相當(dāng)看重。

　　亞豪機構(gòu)營銷總監(jiān)崔民分析，高端豪宅與一般豪宅在本質(zhì)上完全不同。一些憑借房價整體上升而水漲船高，卻并不具備豪宅元素的“偽豪宅”，在新政的壓力下成交將日漸疲軟；而具有符合高端標(biāo)準(zhǔn)的豪宅項目將成為受益者。由此，具備了標(biāo)志建筑、極度稀缺、高端配套、高端圈層、高端服務(wù)、私密程度高等眾多“完全高端”元素的高端樓盤則正在成為富豪們的較愛。

　　有專家指出，財富的消費觀念越來越成熟，早期單純追求炫富、對位身份的豪宅，已不能滿足他們的需要。出于對事業(yè)、生活、未來發(fā)展、保值增值、資本運作、資產(chǎn)配比等多方面有需求。他們要求豪宅的功能越來越復(fù)合，產(chǎn)品品質(zhì)及配套服務(wù)越來越高端，完全向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，類似盤古大觀這樣的高端豪宅，正是憑借著成熟的區(qū)位、綜合體完善的配套、復(fù)合的使用功能，越發(fā)顯現(xiàn)出不可替代的價值。
 

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