上海克而瑞信息技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)丁祖昱說(shuō)，高空置率的原因，是很多購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)遠(yuǎn)離市且配套欠佳的樓盤(pán)。但在上海人眼里，配套不佳會(huì)隨著時(shí)間改變。

　　20多年來(lái)上海城市無(wú)數(shù)次擴(kuò)容，從原來(lái)人民廣場(chǎng)周圍3公里，開(kāi)始輻射向內(nèi)環(huán)、中環(huán)，甚至外環(huán)。陸家嘴、徐家匯、五角場(chǎng)、中山公園……這些城市的商業(yè)，均是在較近20年內(nèi)崛起的。在大量公司外遷和新一輪商業(yè)外擴(kuò)的大背景下，更多的城市商業(yè)將分布在上海更多的板塊，這些地區(qū)有機(jī)會(huì)成為上海新的城市，一如當(dāng)年的陸家嘴和徐家匯。

　　中國(guó)指數(shù)研究院甚至認(rèn)為，真如、徐涇、后世博板塊、臨港新城（南匯新城）、迪士尼國(guó)際旅游度假區(qū)較有可能成為新的商務(wù)。上述地區(qū)目前恰恰是上海因?yàn)榕涮滓蛩剌^有可能產(chǎn)生空置房的板塊。

　　發(fā)展前景催生“期待”

　　5月27日，中海地王項(xiàng)目中海紫御豪廷成交金額就達(dá)到12億元，刷新了上海今年高總價(jià)樓盤(pán)成交金額的新紀(jì)錄。

　　吸引購(gòu)房者蜂擁購(gòu)購(gòu)這一總價(jià)至少800萬(wàn)元起樓盤(pán)的原因是整個(gè)長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)較新的規(guī)劃，體量達(dá)到220公頃的土地上，陸家嘴之后的上海個(gè)金融長(zhǎng)風(fēng)金融港已開(kāi)始運(yùn)作，美投國(guó)際、中國(guó)資本、上海聯(lián)創(chuàng)等七家境內(nèi)外知名的基金和企業(yè)簽訂入駐戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　良好的發(fā)展規(guī)劃是吸引購(gòu)房者的主因，即便這些地區(qū)的配套尚未成熟，短期內(nèi)可能無(wú)法入住。事實(shí)上，相比于長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)配套要差很多的新江灣城、松江新城等均僅僅因?yàn)橐?guī)劃因素，而吸引購(gòu)房者。

　　在許多投資者看來(lái)，在寫(xiě)字樓的高租金壓力下，大量知名公司會(huì)考慮搬遷到這些目前配套尚不成熟的地方，進(jìn)而以抄底價(jià)在一個(gè)新的商務(wù)、商業(yè)購(gòu)房。

　　此前上海相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域，比如莘莊、金橋、三林等均因?yàn)榇罅恐镜囊牒蜕虡I(yè)設(shè)施的大量建設(shè)，形成了新的商業(yè)，滿足了這些地區(qū)居民的就業(yè)和日常生活需要。

　　反倒是市雖然商業(yè)配套成熟，但引入的商品價(jià)格較高，反而不那么適宜居住。比如剛剛落戶靜安嘉里的邁克爾·高司，就是一個(gè)剛剛進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地不久的美國(guó)輕 品牌，在中國(guó)也將維持一個(gè)高端的定位。同樣，古北地區(qū)的百貨公司高島屋也是全日本高端的百貨公司。這些超高端的品牌入駐，使得上海市的消費(fèi)成本較其他地區(qū)更高，也令購(gòu)房者更愿意選擇目前配套并不成熟的板塊購(gòu)房。

　　規(guī)劃落實(shí)緩慢導(dǎo)致高空置率

　　然而，要較終實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者期待，還得靠規(guī)劃較終落地。

　　各個(gè)地區(qū)的規(guī)劃落地有快有慢，導(dǎo)致了在不同的板塊，會(huì)出現(xiàn)完全不同的空置率。相比長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)的規(guī)劃快速落實(shí)，將成為五角場(chǎng)核心的新江灣城，目前的規(guī)劃落實(shí)速度就比較緩慢。大型的商業(yè)設(shè)施和醫(yī)院、學(xué)校等公建配套，尚沒(méi)有完全建成、運(yùn)營(yíng)。同樣的，松江新城地區(qū)的商業(yè)，在萬(wàn)達(dá)落地之前，還沒(méi)有形成商業(yè)設(shè)施的高度集中，也令當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者覺(jué)得入住不方便。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，那些目前規(guī)劃落地比較緩慢的區(qū)域，如新江灣和松江新城的空置率比重都達(dá)到20%~30%，而規(guī)劃落地較快的真如和花木板塊，空置率僅在5%左右。

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