閻先生和妻子在法院離婚，法院委托評估公司對兩套夫妻共有房產(chǎn)進行評估，沒想到評估公司隨意下載網(wǎng)上廣告作價，導致他多支付給妻子近60萬元。

　　記者調查發(fā)現(xiàn)，拿廣告充當交易案例的情況在房產(chǎn)評估業(yè)已成普遍現(xiàn)象，有評估師坦承：其評估報告就是先下載廣告，再在現(xiàn)成模板上填空。

　　評估亂象

　　三天就能出評估報告

　　閻先生和妻子分居了兩年之久，離婚只是時間的問題。

　　2011年4月，閻先生的妻子向通州法院提出離婚訴訟，法院在審理過程中，委托了一家名為“北京京評價格評估有限公司”的評估機構對夫妻共有的兩套房產(chǎn)進行評估。

　　這兩套房產(chǎn)，一套位于北京市通州區(qū)的京貿國際公寓內，總面積為169平方米，三室二廳，另一套在河北省廊坊市燕郊鎮(zhèn)的達觀別墅小區(qū)，總面積為360平方米。

　　依據(jù)評估有關規(guī)定，通州區(qū)法院應該向北京市高端人民法院提出委托評估的申請，然后由北京市高端人民法院進行“搖號”，確定由哪一家評估機構來進行評估。整個搖號的過程應該是通知各方當事人一起參加。但閻先生在接受記者采訪時卻表示，自己根本沒有接到過任何通知，更沒有到場參加搖號，他所接到的就是一份由法院轉交給他的《價格評估報告書》。

　　這份評估報告顯示，通州區(qū)法院于2011年7月7日出具的委托書，京評價格評估有限公司在2011年7月11日就出具了書面的評估報告，在這五天的評估期限中還有兩天是周六、日，實際有效的工作日只有三天。

　　6個評估案例中5個交易不存在

　　北京京評價格評估有限公司出具的這份《價格評估報告書》一共有19頁，在報告中該公司反復地強調，對要評估的房產(chǎn)使用的是一種叫“市場法”的評估手段，還介紹了市場法的基本原理。

　　據(jù)介紹，“市場法是根據(jù)替代原理，將評估對象與近期已發(fā)生交易的類型評估對象比較，從已發(fā)生交易的類似評估對象的已知價格，修正得出評估對象價格的一種評估方法。”

　　對閻先生的兩套房產(chǎn)，京評公司在評估報告中援引了6個“交易案例”，分別是3套京貿國際公寓的交易案例和3套達觀別墅小區(qū)的交易案例。6個案例都顯示為“2011年7月”進行的交易，既有交易總價數(shù)據(jù)，也有單價的數(shù)據(jù)。

　　在有限的三天之內，價格評估機構居然能找到6個已成交的交易案例，這讓閻先生頗感疑惑，他要求評估公司提供6個案例的詳細情況。

　　很快，京評公司向通州區(qū)法院傳真了6份在搜房網(wǎng)上下載的房地產(chǎn)廣告。閻先生注意到，那是兩家中介公司的業(yè)務員在網(wǎng)上發(fā)布的6條廣告信息，上面還有業(yè)務員的手機號。閻先生聯(lián)系到了5名業(yè)務員，結果證實廣告上的房屋都未賣出。

　　閻先生請5名業(yè)務員簽了證明文件，證明京評公司援引的6套“已交易”房屋中有5套未交易。

　　拿未售出的房屋廣告當案例，是否該認定《價格評估報告書》作假呢？當閻先生向審理他離婚案的法官咨詢時，法官卻稱，房地產(chǎn)評估太專業(yè)，他不懂，只能依照評估結果判案。

　　閻先生說，因為評估報告把他的房屋價格作高，導致他多支付給妻子近60萬元。

不看房子就知裝修狀況

　　閻先生告訴記者，京評價格評估有限公司在對京貿國際公寓的那套房屋進行評估時，根本就沒有進入到該房屋里面。

　　那套房屋的鑰匙一直在他自己身上，前妻根本沒有那套房屋的鑰匙，也進入不了房間，其他人自然更無法進入該房間。“2011年7月7日到7月11日我始終在京貿國際公寓的家中，壓根就沒有人來敲過房門，但評估公司的人居然就能出具評估報告。”

　　閻先生打開評估報告，該報告中記載了這樣幾項內容：“鑒定標的京貿國際公寓裝修及設施狀況，簡裝；建筑物現(xiàn)狀，較好；采光，一般”。

　　記者調查

　　出評估報告需15個工作日

　　2012年6月3日，記者分別與閻先生聯(lián)系過的那5名業(yè)務員通了電話，發(fā)布京貿國際公寓廣告的業(yè)務員告訴記者，已經(jīng)有2套售出，但銷售時間均晚于2011年7月。

　　記者又從燕郊的房屋交易管理部門獲悉，根據(jù)房屋交易記錄，在2011年7月的一整月內，該小區(qū)壓根就沒有一套別墅售出。

　　6月6日，記者輾轉與京評價格評估有限公司的負責人李德勝通上了電話，李德勝頭先表示希望記者有什么問題與法院溝通，他作為鑒定評估機構不好表態(tài)。

　　在被問到?jīng)]有進入閻先生的房屋，特別是沒有看到房間內裝修等情況如何進行評估時，李德勝回答說：理論上是可以評估的。

　　記者又問，正常做一份評估報告需要多長時間，李德勝明確回答：在所有材料齊全的情況下需要15個工作日。

　　虛構交易價格成行業(yè)慣例

　　依據(jù)《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關規(guī)定，評估機構在使用市場法進行評估時，要準確搜集交易實例，包括：交易雙方情況及交易目的、交易實例房地產(chǎn)狀況、成交價格、成交日期及付款方式等。

　　如果嚴格按照這一規(guī)定執(zhí)行，從網(wǎng)絡上搜集的房屋廣告內容是完全不應該作為交易實例出現(xiàn)的，那么北京市的諸多房屋評估機構到底是怎么執(zhí)行這一規(guī)定的呢？

　　記者頭先采訪了一家名為中聯(lián)的房地產(chǎn)評估專業(yè)機構，該機構一名專業(yè)評估人員表示：用房屋廣告很正常。

　　“如果被評估的小區(qū)在一段時間內就是沒有交易實例怎么辦？”該評估人員反問記者，“或者說我們去房管局查，但是房管局根本就不向我們提供資料啊，那些交易資料畢竟都是保密的?。?rdquo;

　　而另外一家房屋評估機構的工作人員更是細致地向記者介紹了他們普遍的操作方式：“我們都有專業(yè)的模板，被評估的房產(chǎn)位置、面積、樓層等所有的數(shù)據(jù)都是空白的，一旦接受了委托，直接在網(wǎng)絡上搜集到被評估房產(chǎn)所在小區(qū)的售房廣告，然后簡單地進行計算，就像填空一樣把空白處填上，一份報告就完成了，有可能法院上午委托，下午就能出報告。”

　　記者注意到，這兩家專業(yè)的評估機構都屬于正規(guī)的房屋作價評估機構，但接受采訪的兩名工作人員卻一再要求記者不要曝光該行業(yè)的內幕，“畢竟誰都這么干，我們還得在這個行業(yè)混飯吃呢！”

　　行業(yè)協(xié)會稱此做法不允許

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會作為對全國房地產(chǎn)評估師和經(jīng)紀人進行監(jiān)管的部門，承擔著規(guī)則的制定者和監(jiān)督者的雙重身份。2012年6月7日，記者電話采訪了該協(xié)會專門負責解答政策法規(guī)的程姓工作人員。

　　該工作人員在了解了閻先生的情況后指出，在網(wǎng)絡上搜集的房屋銷售廣告是完全不能作為交易案例出現(xiàn)在報告內的，因為那些廣告上的價格并不是實際交易的價格，是不可靠的。

　　程姓工作人員告訴記者：“如果被評估的小區(qū)內長期沒有交易案例，評估機構就應該采取其他的評估辦法，例如采取建筑成本評估法等方法。”

　　評估瞎報告

　　多掏不老少
　　
　　“京評”中簽率高

　　全國各地法院系統(tǒng)涉及評估、拍賣等業(yè)務都要公開搖號，并把搖號結果公示在較高法的“人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)”上。

　　記者從該網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，市高院在今年1月公布的隨機搖號確定評估案件中，有141件涉及資產(chǎn)類評估，京評公司不但“幸運”地搖中了48件，且包攬了評估收費較高的15件房地產(chǎn)類價格評估案。

　　一位業(yè)內人士透露，京評公司只有三個人，每年卻要做幾百起法院委托的評估業(yè)務，真是低成本高效率的典范。

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