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房產(chǎn)行業(yè)假消息層出不窮 各方力量角力地產(chǎn)調(diào)控

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 625 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  任何經(jīng)濟(jì)政策的風(fēng)吹草動都會導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)異動。

  盡管今年前5個(gè)月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)不止一次表態(tài)稱,“堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不動搖”,但放松調(diào)控的聲音并未因此消失。

  較近幾天,“發(fā)改委將松綁房地產(chǎn)”、“央行放松個(gè)人住房貸款”等新聞風(fēng)靡各大網(wǎng)站,引發(fā)眾多網(wǎng)友跟帖評論。

  然而,本月12日、14日,國家發(fā)展和改革委員會、中國銀監(jiān)會相繼發(fā)布辟謠聲明,稱上述新聞純屬捏造。

  房地產(chǎn)調(diào)控是否放松,為什么有人迫不及待地散布、追捧這些信息?

  如夢如幻的房地產(chǎn)調(diào)控松綁新聞

  6月7日,中國人民銀行發(fā)布消息稱,自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn);其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

  從6月8日起,將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍;將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。

  也許是受到銀根調(diào)整消息的刺激,很快,有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控松綁的新聞開始出現(xiàn)。

  6月10日,一篇名為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市張牌》的報(bào)道出現(xiàn)在眾多網(wǎng)站顯眼位置。

  這篇報(bào)道稱,一位發(fā)改委內(nèi)部人士在6月5日表示,受外部經(jīng)濟(jì)影響,再加上房地產(chǎn)政府引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空,給經(jīng)濟(jì)回落帶來的壓力越來越大,政府有意通過集中放項(xiàng)目來提振經(jīng)濟(jì)。

  文章還說,該發(fā)改委內(nèi)部人士解釋“救市”的原因?yàn)?,調(diào)控房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空比預(yù)想的情況還要嚴(yán)重。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看,通脹可能比通縮更好應(yīng)對,此次開閘放項(xiàng)目,意在拉動快速回落的經(jīng)濟(jì)。如果這些方法還是不行,那么未來不排除給地產(chǎn)項(xiàng)目“開口子”。

  兩天后,另一篇名為《央行特級文件,頭套房貸利率較低7折》的報(bào)道再次吸引了眾多關(guān)注。

  按照這篇報(bào)道的內(nèi)容,降息當(dāng)天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“特急”文件,在該文件中,央行稱,“房貸金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間,貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為0.8倍,個(gè)人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率0.7倍。”

  這也就是說,頭套房貸利率將能獲得七折的優(yōu)惠。在2010年4月史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控打響之后,七折優(yōu)惠早已不復(fù)存在。這樣的消息無疑讓眾多購房人心動。

  同樣引發(fā)房地產(chǎn)界關(guān)注的還有一條信息,6月11日,《銀監(jiān)會:給予二套房貸與頭套同樣風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重》的報(bào)道出現(xiàn)。報(bào)道稱,銀監(jiān)會發(fā)布文件,給予二套房貸與頭套房貸同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重,而此前,頭套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%,二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。二套房貸與頭套房貸同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重將刺激商業(yè)銀行擴(kuò)大二套房貸占比。

  5月,房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了一波交易量的上漲。比如北京,截至5月27日,5月北京市純商品住宅新房成交8333套,比4月上漲33.9%。房地產(chǎn)“紅五月”已經(jīng)在不止一個(gè)城市出現(xiàn)。

  在交易量出現(xiàn)大幅增長、存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)的情況下,上述有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控松綁的消息更讓人覺得,房地產(chǎn)調(diào)控是否將會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向?

  在北京各家中介公司,較近幾天,前來咨詢房貸優(yōu)惠的人一下子多了起來。

  “我們也覺得奇怪,怎么有那么多人來咨詢房貸優(yōu)惠政策。從目前掌握的信息看,銀行一般只給頭套房貸九折的優(yōu)惠,二套房貸根本就沒有任何優(yōu)惠。極少數(shù)銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶可以拿到八五折的優(yōu)惠,這已經(jīng)是的優(yōu)惠了。”偉業(yè)我愛我家房地產(chǎn)集團(tuán)副總胡景暉告訴記者。

  很快,相關(guān)部委作出了回應(yīng)。

  6月12日,發(fā)改委在其網(wǎng)站發(fā)表聲明,稱該委較近沒有人接受過某報(bào)的采訪,有關(guān)報(bào)道純屬捏造。

  6月14日,中國銀監(jiān)會也在其網(wǎng)站發(fā)表聲明,稱6月8日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》明確個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%,與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致,未作任何調(diào)整。近日,媒體的報(bào)道純屬誤解。

  再來看房貸利率優(yōu)惠政策。

  在2010年4月房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始時(shí),有關(guān)房貸政策就已經(jīng)定位為差別化的住房信貸政策。對住房貸款利率的調(diào)整僅涉及二套住房,即購購二套住房,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。

  雖然在此之后,各家銀行幾乎都取消了七折優(yōu)惠。但從政策上看,不論是央行還是銀監(jiān)會,都沒有發(fā)文要求各商業(yè)銀行對頭套房貸利率進(jìn)行上調(diào)。

  各方力量角力地產(chǎn)調(diào)控

  一家國有銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部人士告訴記者,其實(shí)頭套房貸利率七折優(yōu)惠的政策一直都存在。但在整體房地產(chǎn)調(diào)控的背景下,銀行基本都從嚴(yán)執(zhí)行政策,所以也取消了頭套房貸利率七折的優(yōu)惠。“這樣做銀行還可以多賺錢,對銀行來說,沒什么不好的。”

  今年3月,該銀行人士到多個(gè)省市調(diào)研,發(fā)現(xiàn)如今銀行貸款已經(jīng)很難貸出去,很多公司因?yàn)樾蝿莶缓酶揪筒灰J款。“大量資金貸不出去,銀行收入受影響,所以更不愿意在房貸上作出優(yōu)惠調(diào)整。央行降息的政策,更多地針對流動性,不能說對房地產(chǎn)沒有影響,但并不是要放松房地產(chǎn)調(diào)控。”

  自從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來,差別化的信貸利率政策一直沒有得到真正的執(zhí)行,該優(yōu)惠的并沒有得到優(yōu)惠。

  中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)就曾多次表示,房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控會影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,但不會放松。個(gè)人住房信貸政策需要真正落實(shí)差別化,給頭次置業(yè)者以應(yīng)有的優(yōu)惠。

  “從政策層面看,房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控肯定不會放松。”胡景暉告訴記者,房地產(chǎn)調(diào)控剛看到一點(diǎn)成效,如果這個(gè)時(shí)候中途退出,將會造成更大的問題。

  不過,在胡景暉看來,今年上半年整體經(jīng)濟(jì)增長放緩,已經(jīng)讓一些開發(fā)商和地方政府有些著急,總想著讓政策放松。

  實(shí)際上,放松調(diào)控的沖動從去年下半年開始就已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)。

  2011年下半年以來,全國累計(jì)已經(jīng)有超過30個(gè)城市出臺了不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策,但是觸及國家政策紅線的都被叫停。

  不難理解地方政府的沖動。在土地財(cái)政的現(xiàn)狀下,冷清的房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴(yán)重影響到地方財(cái)政收入。各地都還沒有找到擺脫土地財(cái)政的好方法。

  2011年,全國土地市場進(jìn)入了冷清狀態(tài)。今年以來,這種冷清狀態(tài)依然在延續(xù),全國各地土地流拍現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。

  鏈家地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示,截至今年5月21日,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等在內(nèi)的全國20個(gè)城市土地流拍宗數(shù)達(dá)到107宗,其規(guī)劃建筑面積945萬平方米,分別較去年同期增加32.1%和21%。這些流拍地塊按推出的價(jià)格來看,如果能拍賣出去,土地收益至少達(dá)到138億元。

  從各類型地塊來看,住宅類用地流拍52宗,同比增長一倍之多,占所有流拍地塊近一半,流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

  中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)顯示,2012年前4個(gè)月,標(biāo)桿房企拿地189億,同比下調(diào)63%,僅占銷售額的12%。其中,富力、華潤、金地和綠城連續(xù)4個(gè)月都沒有增加新的土地儲備,房企拿地的積極性已然降至歷史低位。

  從樓市限購到今年5月,北京在限購期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)土地出讓金額1126.3億元,而2009年11月17日至2011年2月16日這15個(gè)月內(nèi),土地出讓金額則為2045.7億元,同比少收入919.4億元,同比下滑幅度達(dá)到44.9%。

  到了5月,北京土地市場更是創(chuàng)了紀(jì)錄,僅出讓3宗工業(yè)用地,合計(jì)土地出讓金僅7573萬元,沒有一塊住宅等經(jīng)營性用地出讓。

  “開發(fā)商地方政府希望房地產(chǎn)調(diào)控政策放松可以理解。”中國農(nóng)業(yè)銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚告訴記者,現(xiàn)在的關(guān)鍵是政府對地方政府變相放松調(diào)控政策的容忍度有多大。在整體經(jīng)濟(jì)增長放緩的情況下,很擔(dān)心政府容忍地方政府放松調(diào)控。

  在向松祚看來,近期出現(xiàn)多條放松地產(chǎn)調(diào)控的虛假消息,其背后就是一場拔河比賽。開發(fā)商、地方政府、還有購?fù)攴肯M档娜?,也包括靠房地產(chǎn)廣告活著的媒體都希望房地產(chǎn)政策放松。政府、想購房但又希望降房價(jià)的人則不希望房地產(chǎn)政策放松。

  在這個(gè)拔河比賽中,前面有三方,后面有兩方。在向松祚看來,前三方贏的可能性比較大。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不太可能再有新的嚴(yán)厲政策出臺。如果前三方不斷放出類似虛假消息,將會改變百姓對房地產(chǎn)市場的預(yù)期,而預(yù)期一旦改變,購房行為將跟著改變。“近期部分城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場火爆場面就是證明。”

  不過,也有房地產(chǎn)企業(yè)表達(dá)不同聲音。萬科總裁郁亮6月5日在深圳的論壇上表示,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控本來應(yīng)該在2008年完成行業(yè)調(diào)整,結(jié)果卻半途而廢,希望此輪宏觀調(diào)控不要重蹈覆轍。

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