在樓市調(diào)控政策的作用下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長。但是，在表面的繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨培育期長、同質(zhì)化嚴(yán)重、人才桎梏、融資渠道單一等問題，種種跡象顯示，商業(yè)地產(chǎn)已然進(jìn)入了發(fā)展瓶頸。

　　培育期—商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必經(jīng)之路
　　眾所周知，商業(yè)項目是存在一定培育期的，也就是我們業(yè)內(nèi)通常所稱的“養(yǎng)商期”。所謂培育期，即商業(yè)項目開業(yè)初期所經(jīng)歷的一段“艱難期”，在此期間，項目將呈現(xiàn)出人流少、租金收益低等現(xiàn)象，就目前情況來看能正確理解和面對的開發(fā)商不多。
　　此種現(xiàn)象在不成熟商圈內(nèi)的新興商業(yè)項目上體現(xiàn)得尤為明顯，其重要原因主要有二：頭先，從消費者層面分析，大多數(shù)消費者具有前往成熟商圈內(nèi)知名商業(yè)項目進(jìn)行購物的消費習(xí)慣，而非成熟商圈內(nèi)的新興商業(yè)項目則需要相當(dāng)長的一段時間來培育屬于自己的忠實消費者。其次，從商戶角度分析，無論大型連鎖品牌類商戶或自由品牌類商戶，在新店選址時都愿意進(jìn)駐成熟類商圈內(nèi)的商業(yè)項目，以求得能夠獲得成熟商圈內(nèi)成熟的商業(yè)氛圍以及較大的人流量的支持。綜合以上兩點原因，新商業(yè)項目的過渡期呈現(xiàn)出人流及租金情況均不佳的狀況。
　　于是，如何能夠順利度過培育期，使得新生的商業(yè)項目逐漸步入“良好運營”的正軌，無疑是操盤商業(yè)地產(chǎn)項目時需要研究的課題之一。正所謂“良好的開始是成功的一半”，在開業(yè)初期的一段艱難時期內(nèi)，若開發(fā)商能夠從硬件及軟件雙方面對項目給予足夠的支持，扶持其平穩(wěn)度過培育期，使得商業(yè)項目逐漸走向成熟，其品牌結(jié)構(gòu)及租金收益等自然會得到提升。
人才桎梏—-商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營新困境
　　近兩年來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的井噴趨勢帶來了人才的巨大缺口。根據(jù)上海道生智行業(yè)研究搜集的數(shù)據(jù)分析，全國目前在建和擬建商業(yè)體(CBD、SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、酒店、購物、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場、奧特萊斯)項目2219個，僅商業(yè)體后期營運人才缺口都在2萬人以上。
　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅更復(fù)雜，涉及到定位、規(guī)劃、設(shè)計、銷售、營銷、招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，這就要求商業(yè)地產(chǎn)人才能身兼數(shù)職，一肩扛起。但在實際操作中，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和商業(yè)經(jīng)營往往是脫節(jié)的，顧此失彼。大部分從地產(chǎn)行業(yè)出身的人只懂銷售，但對商業(yè)經(jīng)營卻缺乏基本的了解，較后只能導(dǎo)致項目銷售火爆而經(jīng)營清淡。而從一些招商或經(jīng)營管理公司招聘來的人才，雖然熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產(chǎn)。另一部分則是由住宅地產(chǎn)”轉(zhuǎn)制而來”，不了解商業(yè)地產(chǎn)的特點，存在著“商業(yè)地產(chǎn)＝商業(yè)經(jīng)營”的誤區(qū)。
　　在人才嚴(yán)重緊缺的局面下，流動性過大，也造成了很多困境和問題。現(xiàn)在很多二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目都需要對整個前期、中期、后期的流程都熟悉，全程能運作下來的人才，但一方面，他們喜歡挖大的品牌公司的人才，而這些大公司的員工往往專業(yè)化程度很高，這也意味著他們無法接觸到全部工作流程；另一方面，也是較關(guān)鍵的，人才流動的節(jié)奏性太快，使得人才質(zhì)量嚴(yán)重降低。商業(yè)地產(chǎn)項目不像住宅地產(chǎn)在開發(fā)完畢后就完了，而需要三五年的孵化、調(diào)整期，但現(xiàn)在很多人才根本沒來得及做完一整個項目，有的只做了前期招商，甚至只做了調(diào)研規(guī)劃，人就被挖走了。中國商業(yè)地產(chǎn)杰出操盤手—鴻偉摩爾董事長楊建偉表示缺乏具有較高專業(yè)水準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)高端人才和職業(yè)經(jīng)理人已經(jīng)成為制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。
同質(zhì)化嚴(yán)重—制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新瓶頸
　　據(jù)中國購物產(chǎn)業(yè)資訊發(fā)布的報告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物69家，建筑面積350萬平方米；沈陽將擁有購物71個，建筑面積超過700萬平方米；石家莊將擁有購物22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將擁有購物43家，建筑面積接近200萬平方米。統(tǒng)計還顯示，珠海、中山、?？凇y川、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，其中城市綜合體形態(tài)的購物占比較高。
　　在一線城市，世邦魏理仕的統(tǒng)計顯示，2010年，北京商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量和吸納量分別達(dá)到了的123萬平方米和100萬平方米，比2009年分別增長了355%和357%。據(jù)其監(jiān)測，2011年北京將有近20個大型商業(yè)項目入市，總建筑面積達(dá)120萬平方米。此外，2011年第四季度和2012年，預(yù)計分別還將有6個新項目和15個新項目進(jìn)入北京市場，總建筑面積超過148.3萬平方米，總體新增供應(yīng)量仍處于高位。此外，上海、廣州、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量也在直線飆升。
現(xiàn)在很多城市、很多開發(fā)商都在規(guī)劃城市綜合體，雷同現(xiàn)象比較普遍，很多購物在外觀、內(nèi)部設(shè)計等方面差異很小，這樣就造成千城一面的局面。顯然，這種以購物為主要形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項目在數(shù)量上大躍進(jìn)的同時，其商業(yè)模式?jīng)]有創(chuàng)新、推出的產(chǎn)品大同小異，也成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵所在。
　　融資多元化—商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新需要
　　目前在我國，由于歷史的原因，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品中房地產(chǎn)信貸占了絕大部分；但當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定規(guī)模以后，單一的房地產(chǎn)信貸所遇到的問題就愈加明顯了。事實上2000年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資相繼涌現(xiàn)自有資金加上銀行貸款融資方式、自有資金加上信托計劃融資方式、股權(quán)融資加上銀行貸款融資方式等融資模式。房地產(chǎn)發(fā)展確實需要多元化和多層次的資本市場的融資渠道來支持，以化解或者分解單一靠銀行貸款的風(fēng)險。因此我國房地產(chǎn)金融面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題，多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。
　　當(dāng)前政府實行的金融緊縮政策，加上銀行加強(qiáng)審查貸款風(fēng)險的措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)向銀行貸款的融資渠道縮小了，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需要。而房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度緊密集性行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金，在目前情況下如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時，房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小，密切關(guān)系到開發(fā)風(fēng)險的大小和開發(fā)效益的好壞。因此，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)需要尋找新的多元化融資渠道。在國內(nèi)，盡管由于立法、體制及信用等級等方面的滯后于限制，房地產(chǎn)融資還不夠暢通，但房地產(chǎn)信托、基金及上市融資等多元化渠道也已出現(xiàn)端倪。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)改變單一依靠銀行信貸融資模式，為避免危機(jī)的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)投資要加快渠道的拓展，使資金來源多元化。
結(jié)語
　　盡管如此，很多業(yè)內(nèi)人士依然看好商業(yè)地產(chǎn)。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員—鴻偉摩爾董事長楊建偉認(rèn)為，不是不能做商業(yè)地產(chǎn)，問題是怎么做。開發(fā)商要對自己的資源、土地、資金和后期的運營能力有一個理性的判斷，才能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項目，關(guān)鍵看開發(fā)商、政府做具體項目的資源是否是足夠的，是不是匹配、是不是符合當(dāng)?shù)氐南M環(huán)境和商圈的環(huán)境，也就是自己的準(zhǔn)備是不是充分。
楊建偉提醒，對于商業(yè)地產(chǎn)的回報形式，開發(fā)商要有理性的預(yù)期，因為商業(yè)地產(chǎn)本該通過后期的經(jīng)營、租金回報、商業(yè)地產(chǎn)項目本身的增值來體現(xiàn)，而不是以商業(yè)地產(chǎn)的商鋪銷售實現(xiàn)銷售回報為。金融產(chǎn)品多元化和資本市場將是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展和長期回報的原動力。

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