摘要：目前越來越多的開發(fā)商涉及到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，就連國(guó)內(nèi)的住宅老大萬科也不例外，但是非常多的公司會(huì)覺得自己項(xiàng)目的位置、條件很優(yōu)越，往往將商業(yè)部分的策劃放置不理，一味的根據(jù)設(shè)計(jì)院 “閉門造車”，其實(shí)這樣脫離市場(chǎng)的“規(guī)劃”往往會(huì)釀成大錯(cuò)，使原來很好的項(xiàng)目變成了普通的項(xiàng)目，實(shí)在叫人惋惜。因此，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員、鴻偉摩爾-董事長(zhǎng)楊建偉先生提出：商業(yè)地產(chǎn)，策劃先行！

    商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”相加才是商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，開發(fā)建設(shè)只是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的一個(gè)部分，而商業(yè)運(yùn)作才是項(xiàng)目開發(fā)的真正目標(biāo)與導(dǎo)向。所以商業(yè)地產(chǎn)頭先要求地產(chǎn)商、投資商以經(jīng)營(yíng)為本進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，要求建筑設(shè)計(jì)公司按照“以商業(yè)空間實(shí)用為本”的設(shè)計(jì)理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。但很多建筑設(shè)計(jì)師并非專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)，他們往往對(duì)于建筑設(shè)計(jì)的美觀與實(shí)用性更加重視，而對(duì)于建筑物完工后的功能用途與市場(chǎng)定位卻不甚了解，因此常會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的建筑規(guī)劃方案并不符合商業(yè)需求。
    有需求才有市場(chǎng)，這是亙古不變的真理。經(jīng)濟(jì)學(xué)里講到，需求引起供給，供給滿足需求，而需求又引起新的供給?？梢娦枨鬀Q定了市場(chǎng)的供應(yīng)，決定了市場(chǎng)的動(dòng)向。順應(yīng)市場(chǎng)需求應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)品，往往不需要刻意的營(yíng)銷便可占據(jù)市場(chǎng)，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。需求是指消費(fèi)者有支付能力的需要，它是消費(fèi)者所擁有的貨幣量決定的能夠購(gòu)購(gòu)商品和勞務(wù)的能力。由此可見，形成市場(chǎng)需求必須具備兩個(gè)條件：消費(fèi)者愿意購(gòu)購(gòu)和消費(fèi)者有能力支付。如果投資者能夠在投資之前詳細(xì)地分析了市場(chǎng)中消費(fèi)者的消費(fèi)力、消費(fèi)水平、消費(fèi)趨向等，也就了解了市場(chǎng)需求，也就把握住了市場(chǎng)的脈象，順應(yīng)這個(gè)方向進(jìn)行投資也就可以輕易回收成本、獲取收益。
    而很多建筑設(shè)計(jì)師雖然有很強(qiáng)的專業(yè)功底和建筑創(chuàng)作能力，卻對(duì)商業(yè)缺乏深刻的了解，如果僅僅是設(shè)計(jì)師們從建筑學(xué)的角度考慮建筑美學(xué)和建筑力學(xué)問題，而不考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的成本問題和業(yè)態(tài)互補(bǔ)問題，以及物業(yè)將來形成的整個(gè)商業(yè)氛圍的問題，那么對(duì)于設(shè)計(jì)出來的物業(yè)是否適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的狀況，是否適應(yīng)本項(xiàng)目的定位和商家的開店要求，是否有利于形成良好的商業(yè)人流動(dòng)線，不能給予很充分的論證。

　　目前國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商本來并沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于他們來說商業(yè)地產(chǎn)策劃其實(shí)是一個(gè)很模糊的概念。大多數(shù)決定進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司，往往還沒有弄清楚投資商業(yè)地產(chǎn)與投資住宅地產(chǎn)之間的區(qū)別在哪里。這個(gè)區(qū)別其實(shí)就體現(xiàn)在，住宅物業(yè)是期待快速銷售后的資金回籠，而商業(yè)物業(yè)則是追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展。
    目前國(guó)際國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，都是由開發(fā)商自己持有部分或全部物業(yè)，相信這在未來也必將成為北京市場(chǎng)的主流。在這樣的背景下，商業(yè)物業(yè)能夠保持良好的運(yùn)營(yíng)便成為開發(fā)商們未來的目標(biāo)。在開發(fā)之前先了解市場(chǎng)，進(jìn)行策劃，開發(fā)商便能胸有成竹，待項(xiàng)目開發(fā)完成后就能放心地自己持有一部分物業(yè)，并長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。在這樣的前提下，若能兼顧建筑物外形的美觀，便會(huì)是錦上添花了。
    楊總解釋道，商業(yè)地產(chǎn)策劃絕非簡(jiǎn)單的一兩個(gè)環(huán)節(jié)，而是一個(gè)系統(tǒng)性的工作。它應(yīng)是將投資者、消費(fèi)者、品牌、管理、資金等等多種因素綜合分析、研究、定位、設(shè)計(jì)并實(shí)施的完整過程。策劃的內(nèi)容中包含了對(duì)于政策、區(qū)域規(guī)劃的系統(tǒng)分析，較后再由已完成的策劃方案對(duì)建筑物的具體屬性進(jìn)行規(guī)劃。策劃的優(yōu)劣對(duì)于項(xiàng)目后期招商工作的順利與否起著決定性的作用。所以，一個(gè)完整的、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)策劃往往需要耗費(fèi)數(shù)月甚至半年、一年的時(shí)間。這對(duì)于中國(guó)的許多房地產(chǎn)企業(yè)來說恐怕是難以接受的。但是，換一個(gè)角度思考，如果幾個(gè)月的策劃能換來未來幾年、十幾年、甚至幾十年的平穩(wěn)收益，那又何樂而不為呢？
    那么究竟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該規(guī)劃先行，還是策劃先行呢？想必答案已經(jīng)明了，策劃是引導(dǎo)性的規(guī)劃，規(guī)劃是實(shí)質(zhì)性的策劃。作對(duì)程序，才能保證項(xiàng)目得到良好的發(fā)展。只有策劃先行才是緊握市場(chǎng)動(dòng)向、謹(jǐn)慎開發(fā)地產(chǎn)、從容營(yíng)運(yùn)商業(yè)的王道！

    鴻偉摩爾：中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)授予:“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)先進(jìn)策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)”的專業(yè)策劃公司，公司一直專注于摩爾業(yè)態(tài)及商業(yè)環(huán)境的深度研究、致力于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究、定位規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)策劃與運(yùn)營(yíng)管理公司。公司悉心研究各類城市的消費(fèi)與市場(chǎng)環(huán)境，專業(yè)從事“SHOPPING MALL、商業(yè)步行街、主題專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)MALL、旅游、創(chuàng)意地產(chǎn)”等物業(yè)形態(tài)的前期市場(chǎng)及環(huán)境調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目主題定位、商業(yè)模式及功能規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商代理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等核心服務(wù)。

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