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樓市:背后一場(chǎng)拔河賽
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 727 次
當(dāng)天正好是浙江省梅雨季節(jié)的前一日,暴雨如注。整個(gè)置業(yè)節(jié)的現(xiàn)場(chǎng),不過(guò)是搭建在廣場(chǎng)上的兩個(gè)碩大的白色塑料棚。但這里卻吸引了近萬(wàn)人前來(lái)看房,主辦方共發(fā)出122趟班車運(yùn)看房市民。
現(xiàn)場(chǎng)成交房屋35套,近1200組意向購(gòu)房者登記。在經(jīng)歷了2012年初的樓市寒冬后,如此成績(jī)讓參展開發(fā)商們直呼“幸福來(lái)得太突然”。
事實(shí)上,眼下的杭州樓市,成交量開始明顯回暖,多個(gè)新開盤樓盤的成交率高達(dá)8成以上,甚至再次出現(xiàn)了開盤前徹夜排隊(duì)的現(xiàn)象。
而這只是全國(guó)各大城市的樓市成交全線飄紅的一個(gè)縮影。開發(fā)商的降價(jià)行為和地方政府的救市行為導(dǎo)演了又一輪樓市復(fù)蘇。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控監(jiān)測(cè)的全國(guó)58個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示,六成以上城市5月份的住宅開盤量有明顯增長(zhǎng),其中有13個(gè)城市的開盤量環(huán)比翻倍增長(zhǎng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)亦顯示,今年5月,70個(gè)大中城市的平均房?jī)r(jià)指數(shù)同比和環(huán)比均出現(xiàn)了跌幅收窄的局面。隨著樓市成交量的回升,成交價(jià)格上漲的情況開始顯現(xiàn)。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部信息,6月11日至17日,其監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中,逾8成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過(guò)100%。
然而,在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的背景下,以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為目標(biāo)的宏觀調(diào)控頻頻出招,引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的疑問(wèn)。較近,“發(fā)改委將松綁房地產(chǎn)”、“央行放松個(gè)人住房貸款”等新聞層出不窮,讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)躁動(dòng)不安,再次進(jìn)入了極度的敏感期。
監(jiān)管層緊急辟謠
6月7日晚間,央行三年半以來(lái)頭次宣布降息:自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。
在該信息的刺激下,樓市調(diào)控松綁的傳聞開始涌現(xiàn)。6月10日,一篇名為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市張牌》的報(bào)道出現(xiàn)在眾多網(wǎng)站顯眼位置。
該報(bào)道援引發(fā)改委內(nèi)部人士話稱,受外部經(jīng)濟(jì)影響,再加上房地產(chǎn)政策引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空,給經(jīng)濟(jì)回落帶來(lái)的壓力越來(lái)越大,政府有意通過(guò)集中放項(xiàng)目來(lái)提振經(jīng)濟(jì)。該發(fā)改委人士稱,未來(lái)不排除給地產(chǎn)項(xiàng)目“開口子”。
6月11日,另一篇名為《銀監(jiān)會(huì):給予二套房貸與頭套同樣風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重》的報(bào)道,再次吸引了公眾眼球。報(bào)道稱,銀監(jiān)會(huì)發(fā)布文件,給予二套房貸與頭套房貸同樣的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重,而此前,頭套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%,二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。該政策被解讀為是在鼓勵(lì)銀行放寬二套房貸。
6月12日,《央行特級(jí)文件,頭套房貸利率較低7折》的報(bào)道,更讓眾多購(gòu)房者怦然心動(dòng)。
這則新聞稱,已從商業(yè)銀行獲悉,央行向各商業(yè)銀行下發(fā)特急文件,要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。也就是說(shuō),頭套房貸利率將獲得七折的優(yōu)惠。在2010年4月史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控打響之后,七折優(yōu)惠早已不復(fù)存在。
5月,各地樓市成交均出現(xiàn)了上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月全國(guó)商品住宅成交環(huán)比增長(zhǎng)16.37%;成交額環(huán)比增長(zhǎng)19.12%。進(jìn)入6月,樓市成交量上漲依然繼續(xù)。
在交易量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)、存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)的情況下,上述有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控松綁的消息無(wú)疑成了一劑強(qiáng)心針,更讓人覺(jué)得房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。
于是,“房?jī)r(jià)可能暴漲”的氣氛開始在樓市彌漫,不斷刺激著購(gòu)房者的神經(jīng),許多人又開始感到恐慌。
國(guó)內(nèi)部分地區(qū)再現(xiàn)千人購(gòu)房潮。在杭州城東面的下沙板塊,三個(gè)樓盤6月11日同時(shí)開盤,均出現(xiàn)了“深夜排隊(duì)”的情況。其中,“寶龍?城市廣場(chǎng)”推出的89平米的110套房源在40時(shí)辰之內(nèi)一空;“金隅?江城府”推出的300多套200平米左右的大戶型成交率也超過(guò)了八成。
“回暖”跡象和人們的擔(dān)憂明顯加大了調(diào)控管理層的壓力,被輿論推上風(fēng)口浪尖的相關(guān)國(guó)家部委紛紛作出緊急回應(yīng)。
6月12日和6月14日,國(guó)家發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)相繼發(fā)布聲明。前者針對(duì)《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市張牌》報(bào)道作出澄清,表示該委較近沒(méi)有人接受過(guò)該媒體采訪,有關(guān)報(bào)道純屬捏造。
后者則表示,有關(guān)媒體報(bào)道銀監(jiān)會(huì)降低個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“純屬誤解”,風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%,與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致,未作任何調(diào)整。
此外,央行新聞發(fā)言人就“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應(yīng):銀行和監(jiān)管部門對(duì)個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。個(gè)別媒體稱“央行特急文件規(guī)定頭套房貸利率較低可七折”,有意曲解央行政策意圖,有市場(chǎng)炒作之嫌。
6月18日,住建部新聞發(fā)言人針對(duì)近期媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)的報(bào)道亦表示,住建部門將積極配合金融部門,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。
而據(jù)時(shí)代周報(bào)的不完全統(tǒng)計(jì),自2012年以來(lái),北京市住建委、上海市房管局、廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局、湖南省發(fā)改委都曾先后就各種涉及“限購(gòu)松綁”、“房貸放寬”等問(wèn)題發(fā)表過(guò)澄清聲明。
多方力量博弈
在一周之內(nèi),四部委罕見(jiàn)密集回應(yīng)市場(chǎng)傳聞,實(shí)屬罕見(jiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此舉表明政府當(dāng)前對(duì)于市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度依然十分嚴(yán)謹(jǐn),近期雖無(wú)政策繼續(xù)從緊的可能,但也無(wú)明顯放松的傾向。
但今年上半年整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩,已經(jīng)讓一些開發(fā)商和地方政府很是著急,總想著讓政策放松。實(shí)際上,放松調(diào)控的沖動(dòng)從去年下半年開始就已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)。
2011年下半年以來(lái),包括北京、上海、杭州、重慶等在內(nèi)的超過(guò)30個(gè)城市政府均出臺(tái)了不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策,內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。
在這些地方樓市微調(diào)政策中,至今已有佛山、蕪湖等5個(gè)城市的“新政”被叫停,而大多數(shù)因尺度較小且符合“保護(hù)剛需”的政策框架而僥幸過(guò)關(guān),這引起了更多城市的效仿和更大尺度的試探。
不難理解地方政府的沖動(dòng),在土地財(cái)政的現(xiàn)狀下,冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重影響到地方財(cái)政收入,而各地都還沒(méi)有找到擺脫土地財(cái)政的好方法。
杭州市的土地財(cái)政收入,曾在城市建設(shè)及房?jī)r(jià)抬升的背景下,一路水漲船高。2009年其土地出讓金達(dá)到了驚人的1200億元,冠絕全國(guó),也超過(guò)了杭州當(dāng)年財(cái)政收入一倍多。
但在國(guó)家樓市調(diào)控政策的抑制下,杭州的土地收入隨著樓市的低迷,急轉(zhuǎn)直下。2011年,杭州賣地收入僅為755億元,其中主城區(qū)土地出讓金僅316億元。2012年前5個(gè)月,杭州主城區(qū)僅有一塊住宅用地成交,出讓總金額為9.27億元,土地單價(jià)比周邊地塊也低了近一半。
杭州的這種冷清氣息早已在全國(guó)蔓延。國(guó)泰君安一份較新研究報(bào)告顯示,土地市場(chǎng)、樓市的持續(xù)低迷,帶來(lái)相關(guān)稅費(fèi)的降低,使得2012年中國(guó)地方政府的財(cái)政收入下降18%。對(duì)于本身財(cái)政、債務(wù)壓力纏身的地方政府來(lái)說(shuō),這筆資金缺口龐大得難以填補(bǔ)。據(jù)國(guó)泰君安預(yù)測(cè),這個(gè)缺口高達(dá)4.8萬(wàn)億元。
中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)則顯示,2012年前4個(gè)月,標(biāo)桿房企拿地189億,同比下調(diào)63%,僅占銷售額的12%。其中,富力、華潤(rùn)、金地和綠城連續(xù)4個(gè)月都沒(méi)有增加新的土地儲(chǔ)備,房企拿地的積極性已然降至歷史低位。
“開發(fā)商、地方政府希望房地產(chǎn)調(diào)控政策放松可以理解。”中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚接受采訪時(shí)稱,現(xiàn)在的關(guān)鍵是政府對(duì)地方政府變相放松調(diào)控政策的容忍度有多大。在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下,很擔(dān)心政府容忍地方政府放松調(diào)控。
“近期出現(xiàn)多條放松地產(chǎn)調(diào)控的虛假消息,背后就是一場(chǎng)拔河比賽。”在向松祚看來(lái),開發(fā)商、地方政府、還有購(gòu)?fù)攴肯M档娜?,也包括靠房地產(chǎn)廣告活著的媒體都希望房地產(chǎn)政策放松。政府、想購(gòu)房但又希望降房?jī)r(jià)的人,則不希望房地產(chǎn)政策放松。
在這個(gè)拔河比賽中,前面有三方,后面有兩方。向松祚認(rèn)為,前三方贏的可能性比較大。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不太可能再有新的嚴(yán)厲政策出臺(tái)。如果前三方不斷放出類似虛假消息,將會(huì)改變百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期,而預(yù)期一旦改變,購(gòu)房行為將跟著改變,近期部分城市出現(xiàn)樓市火爆場(chǎng)面就是明證。
上海房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)同樓市調(diào)控目前進(jìn)入拔河狀態(tài),僵持住了。一方面經(jīng)濟(jì)增幅下滑,需要刺激經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)不能過(guò)度低迷,尤其房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積不能過(guò)度的低迷,所以現(xiàn)在不宜進(jìn)一步追加政策、進(jìn)行打壓。
但另一方面,即便保持目前的調(diào)控口徑不變,市場(chǎng)成交是持續(xù)反彈,接下來(lái)如果政策沒(méi)有新的指示,房?jī)r(jià)可能在三季度反彈,“針對(duì)樓市到底是緊一點(diǎn)還是松一點(diǎn),決策層部門應(yīng)該比較糾結(jié)。”楊紅旭說(shuō)。
“回暖”跡象
事實(shí)上,今年3月以來(lái),在不少地方微調(diào)樓市調(diào)控政策的刺激下,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新公布的數(shù)據(jù)顯示,1—5月份,全國(guó)商品房銷售面積約2.9億平方米,同比下降12.4%,降幅比前4月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額1.7萬(wàn)億元,同比下降9.1%,降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)。
特別是此前成交量低迷的一線城市,5月
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作者介紹
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