近期陸續(xù)出爐的上市房企中報(bào)顯示，調(diào)控并未令房地產(chǎn)行業(yè)整體一蹶不振，但每一輪調(diào)控確實(shí)都使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一次洗牌的過程。在這其中，一些房企把握住了機(jī)會(huì)，一些房企則就此沉淪。

　　8月2日，中指院在北京、香港兩地，同時(shí)發(fā)布專題行業(yè)研究報(bào)告，對調(diào)控后未來五年房地產(chǎn)住宅市場趨勢作出預(yù)判。該報(bào)告預(yù)計(jì)，在調(diào)控政策的導(dǎo)引下，頭次置業(yè)需求和頭次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α６S著調(diào)控對“游戲規(guī)則”的影響，更重視資金周轉(zhuǎn)速度，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更偏向于剛需型的房企，將隨城市化進(jìn)程，獲得更快發(fā)展。

　　針對這一趨勢，經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為，此次調(diào)控是一次影響游戲規(guī)則的調(diào)控，過去房地產(chǎn)市場，政府靠賣地就能賺錢，開發(fā)商靠囤地就能賺錢，炒房者靠購房就能賺錢的暴利時(shí)代一去不返，行業(yè)將迎來重新洗牌。

　　莊凌顧問董事長張映光認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)過去十年間，經(jīng)歷過兩次洗牌。一次是在831大限前后，一批大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)獲得了全國擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，一線房企與二三線房企迅速拉開距離。一次是2008年金融海嘯前后，一批對周期預(yù)判較好的房企躋身到一線開發(fā)商行列，如SOHO中國，龍湖，恒大等，但也有一批房地產(chǎn)企業(yè)，由此從一線退居二線。

　　而此輪房地產(chǎn)行業(yè)將迎來第三次洗牌，這次洗牌與前兩次相比將更為猛烈。房企的發(fā)展模式是否與國家調(diào)控方向一致以及現(xiàn)金流的穩(wěn)健性，抵抗周期性市場調(diào)整的能力，成為至關(guān)重要的因素。

　　住宅去投資化剛需主導(dǎo)市場

　　報(bào)告認(rèn)為，未來五年，城市住宅成交量持續(xù)上升，增速在2013年后逐步趨緩，復(fù)合增速為6.5%，2016年成交面積可達(dá)2.6億平方米；供應(yīng)量增速在2013年達(dá)到17.4%的高點(diǎn)后逐步放緩，預(yù)計(jì)2016年新批上市面積達(dá)2.4億平方米，復(fù)合增長率為11.5%。未來五年，城市的剛需成交總量、頭次置業(yè)和頭次改善需求都將穩(wěn)步上升，但增速逐漸放緩，年均復(fù)合增長率分別達(dá)到6.3%、5.8%和6.8%；剛需市場供應(yīng)總量、頭次置業(yè)和頭次改善供應(yīng)量都將一直維持上升趨勢，年均復(fù)合增速分別達(dá)到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分別達(dá)到1020萬平方米、516萬平方米和504萬平方米。

　　剛性需求——即頭次置業(yè)和頭次改善型需求，將成為支撐住宅市場發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，而一線城市以及一些快速發(fā)展的二線城市，將比其他地區(qū)具有更持續(xù)的增長潛力。

　　對此，住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任秦虹表示，人流和錢流決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。如北京過去十年，平均每年遞增60萬人口，直接推動(dòng)了住宅市場的需求。

　　但另一方面，在國家調(diào)控政策的打壓下，住宅投資投機(jī)型需求將受到抑制，即便限購取消，只要信貸政策仍舊維持對多套置業(yè)的高杠桿，那么投資住宅的回報(bào)率便不會(huì)太高。以投資為重要基礎(chǔ)的中高端住宅市場的需求，將受到明顯抑制。

　　實(shí)際上，進(jìn)入今年五月，國家政策鼓勵(lì)頭次置業(yè)需求，而不斷強(qiáng)調(diào)抑制投資投機(jī)需求的方向已非常明確。從市場表現(xiàn)看，剛性需求成為成交量回暖的主要推動(dòng)力。房地產(chǎn)上市公司上半年業(yè)績報(bào)告則顯示，剛需模式成為左右大型房企業(yè)績的主要因素。

　　行業(yè)洗牌趨勢漸明朗

　　目前，以高周轉(zhuǎn)見長的“萬恒中保”已經(jīng)取代傳統(tǒng)的“招保萬金”成為中國樓市新“四大天王”。而前兩年緊追萬科的綠城，幾乎已經(jīng)正式告別陣營。

　　對此，市場普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，招商、金地、綠城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于集中在中高端住宅開發(fā)，忽視了剛性需求所要的中低端產(chǎn)品，導(dǎo)致公司在后來的競爭中處于下風(fēng)。而招商地產(chǎn)在今年通過對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)取得了很好的銷售成績。

　　秦虹表示，從目前市場調(diào)研的情況看，大戶型住宅是受目前調(diào)控政策影響的產(chǎn)品形態(tài)，明顯滯銷。

　　恒大集團(tuán)董事局主席許家印曾表示，恒大中端至中低端產(chǎn)品占70%。佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛此前在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)也稱，其公司今年推出300萬平米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅。

　　市場人士預(yù)計(jì)，以“萬恒中保”為頭的主要以開發(fā)中低端住宅為主的房企，將在此輪調(diào)控后，進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。

　　二線房企蓄勢待發(fā)

　　調(diào)控令一些一線房企的發(fā)展受到明顯影響，但也有一些二三線房企，因其模式更契合市場方向可能脫穎而出，這種情況與2009年，龍湖、恒大的一批二線房企的崛起相似。可以說，每一輪調(diào)控，也都會(huì)為一些房企提供的發(fā)展機(jī)遇。

　　近期，較為引起媒體關(guān)注的旭輝地產(chǎn)，便是其中一例。不久前，有香港媒體曝出，旭輝地產(chǎn)今年有赴港上市計(jì)劃。盡管這一消息并未得到旭輝地產(chǎn)的證實(shí)。但一直以剛性需求作為主要市場的旭輝地產(chǎn)受到資本市場的關(guān)注，并非沒有理由。

　　公開市場數(shù)據(jù)顯示，旭輝地產(chǎn)是今年上半年，較得益于市場剛需性回暖的開發(fā)企業(yè)之一，其銷售額躋身上海前三，對于一家全國排名在30位左右的中型房企而言，增長可謂相當(dāng)迅速。

　　旭輝集團(tuán)董事長林中表示，“旭輝的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)目前在中低價(jià)位產(chǎn)品的量占60%。企業(yè)一直在靈活應(yīng)變，我們每月都在做產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。旭輝早在2010年就意識到行業(yè)的變化，及時(shí)調(diào)整了產(chǎn)品戰(zhàn)略。目前，旭輝超過140平米以上的產(chǎn)品比例大概只占了20%。在調(diào)整完后，產(chǎn)品定位主要是宜居住宅、大眾精品，以滿足中產(chǎn)剛需、自住的頭置、頭改產(chǎn)品為主，”他表示，“從2011年來看，銷售較好的就是我們現(xiàn)在做的大部分主流產(chǎn)品——中低價(jià)位、中小套型，滿足頭次置業(yè)、剛需改善。我們?nèi)ツ赀@類產(chǎn)品只占了45%，今年占了60%。我們估計(jì)，剛需產(chǎn)品在住宅產(chǎn)品類明年目標(biāo)應(yīng)該會(huì)占到80%。”

　　華高萊斯董事長李忠則認(rèn)為，中國一線城市化持續(xù)性更強(qiáng)，城市人口聚集效應(yīng)會(huì)越來越明顯，北京、上海等城市圈的發(fā)展，是支撐旭輝模式的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　2009年，在市場谷底，龍湖、恒大等企業(yè)成功上市，并借助資本市場，快速擴(kuò)張，令一線房企的格局發(fā)生了改變，而此輪調(diào)控后，又有一批房企正準(zhǔn)備通過資本市場的洗禮完成一場蛻變。據(jù)記者了解，、協(xié)信等房企都有沖擊資本市場的打算。

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