一直炙手可熱的中國(guó)樓市近來(lái)顯出降溫、調(diào)整的跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，目前部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)、房地產(chǎn)投資增速下滑、銷售額下降、土地交易減少……對(duì)于后市走向，市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜。有的認(rèn)為，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已出現(xiàn)，房?jī)r(jià)將不斷下跌。也有觀點(diǎn)分析，城鎮(zhèn)化建設(shè)方興未艾，市場(chǎng)剛需依然強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。有關(guān)專家指出，房?jī)r(jià)大漲大跌都不太可能，未來(lái)整體趨于平穩(wěn)，將呈窄幅波動(dòng)。

　　市場(chǎng)趨冷剛需仍旺

　　相比過(guò)去，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，同時(shí)，停漲城市數(shù)量在增多。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份情況顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)在連續(xù)數(shù)月的漲幅收窄后再次呈現(xiàn)向下的調(diào)整趨勢(shì)。環(huán)比上月，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的城市數(shù)量降低至44個(gè)。停漲城市數(shù)量較3月的14個(gè)幾乎增加了一倍，創(chuàng)近18個(gè)月以來(lái)的新高。

　　新建商品住宅和二手住宅的環(huán)比價(jià)格上漲指數(shù)也創(chuàng)下2013年以來(lái)的新低。另有統(tǒng)計(jì)顯示，4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速跌至近一年來(lái)新低。去年呈現(xiàn)出高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和商品房銷售也同比下降。

　　雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，但剛性需求仍旺盛。據(jù)報(bào)道，在許多城市，特別是北上廣等特大城市的樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，了解情況的購(gòu)房者依然很多，大多數(shù)是解決頭次住房和改善型住房的顧客。他們普遍在觀望，希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

　　“在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示。

　　整體將呈窄幅波動(dòng)

　　房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄令市場(chǎng)普遍判斷樓市已進(jìn)入新一輪調(diào)整期。調(diào)整過(guò)后的房?jī)r(jià)走向成為眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“目前，市場(chǎng)預(yù)期已出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，未來(lái)變局很可能是房?jī)r(jià)不斷下跌。”中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，從城鎮(zhèn)居民人均住房面積及每年新增的住房數(shù)量看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩。

　　反對(duì)聲音認(rèn)為，我國(guó)城市化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成，剛需依然存在。未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)，通脹預(yù)期，建材和地價(jià)上漲等因素疊加，都會(huì)催高房?jī)r(jià)。長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)仍有穩(wěn)定的上升空間，不會(huì)出現(xiàn)暴跌。

　　有分析指出，如果房?jī)r(jià)大幅下跌會(huì)引發(fā)連鎖不良反應(yīng)。瑞穗證券亞洲公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上游行業(yè)將承壓，家電、家具、裝潢材料等下游行業(yè)也將萎靡。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良指出，如果房?jī)r(jià)一次性下跌40%-60%的水平，那將發(fā)生金融危機(jī)。

　　還有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)大漲大跌都不太可能。住建部政策研究主任秦虹表示，今年的房地產(chǎn)政策走勢(shì)仍將以穩(wěn)定為主。“未來(lái)可預(yù)測(cè)的是，市場(chǎng)窄幅波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)所謂的崩盤和斷崖式下跌。”秦虹說(shuō)。

　　“現(xiàn)在各種不確定因素交織，后市很難判斷。市場(chǎng)在觀望，不同利益群體持不同觀點(diǎn)。地產(chǎn)商希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，剛需群體希望大跌，政府希望房?jī)r(jià)平穩(wěn)，我判斷會(huì)有調(diào)整。”國(guó)家信息經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀研究室主任牛犁接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，房?jī)r(jià)大漲空間已不多，過(guò)去10年已翻了10番。北上廣等特大城市人多，對(duì)住房需求仍然旺盛，而三、四線城市供應(yīng)過(guò)大，房?jī)r(jià)大漲條件不再具備。

　　蓋樓必賺時(shí)代終結(jié)

　　隨著樓市進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)逐漸趨于平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商蓋樓必賺錢的時(shí)代開(kāi)始終結(jié)。牛犁說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)適度調(diào)整后，中小地產(chǎn)商資金鏈壓力越來(lái)越大。過(guò)去市場(chǎng)好時(shí)，房子有多少賣多少；現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期變了，房子蓋到一半時(shí)有可能賣不出去。資金實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商能挺住，實(shí)力差的如果續(xù)不上資金將很麻煩。

　　市場(chǎng)預(yù)計(jì)，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)成本上升，毛利普遍下降。金地集團(tuán)稱，眼下經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，土地價(jià)格

　　再創(chuàng)新高，保障房和安居房分流市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多方面的困難和壓力。新城控股高端副總裁歐陽(yáng)捷分析說(shuō)，在樓市告別高速增長(zhǎng)的階段之后，企業(yè)數(shù)量也會(huì)隨之減少，不可避免地會(huì)出現(xiàn)一輪調(diào)整和企業(yè)倒閉。但這反而是市場(chǎng)回歸理性和健康的表現(xiàn)。

　　“讓房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于正常化，行業(yè)利潤(rùn)回歸正常區(qū)間，對(duì)資金有擠出效應(yīng)，有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)再平衡和推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革。”摩根大通中國(guó)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌指出。

　　記者獲悉，繼杭州、南京、秦皇島等二三線城市甩盤或大幅降價(jià)促銷后，一線城市也現(xiàn)促銷優(yōu)惠跡象。近日，保利地產(chǎn)在廣州的三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出1成頭付優(yōu)惠活動(dòng)，時(shí)代地產(chǎn)旗下項(xiàng)目更是全線88折優(yōu)惠。這意味著，一直被認(rèn)為不會(huì)降價(jià)的一線城市，價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從過(guò)去捂盤惜售轉(zhuǎn)而加速推盤，在僵持階段下，不排除一些房企迫于資金等壓力盡快出盤以回籠資金。

　　據(jù)了解，保利位于廣州的保利·西海岸、保利·塞納維拉和保利·公園九里三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出1成頭付優(yōu)惠活動(dòng)。頭次置業(yè)者，頭付1成，剩余部分可分4個(gè)月付清，二次置業(yè)則可獲得長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的頭付延期繳納時(shí)間。

　　保利此次推出“頭付分期”優(yōu)惠的三個(gè)項(xiàng)目均為“準(zhǔn)現(xiàn)房”，銷售人員介紹，目前在售的保利·西海岸的第三期已經(jīng)基本完工，8月可以交樓；保利·塞納維拉6-10號(hào)樓都已經(jīng)封頂，目前正在進(jìn)行外墻圍蔽施工，銷售人員介紹項(xiàng)目預(yù)計(jì)能在2014年底交樓；在售的保利·公園九里4-7棟預(yù)計(jì)年底交樓。

　　“購(gòu)房人在交完一成頭付后可以和開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同，但需要等頭付款交齊才能去銀行辦理按揭等手續(xù)。”一位銷售人員告訴記者。

　　這位銷售人員表示，頭付分期項(xiàng)目中所有戶型都適用，是“大促銷活動(dòng)”，“不可能一直持續(xù)下去”，希望購(gòu)家早下決定，“手快有，手慢無(wú)”。　

　　在保利分期頭付促銷的同時(shí)，時(shí)代地產(chǎn)更是推出全線88折優(yōu)惠。時(shí)代地產(chǎn)旗下的廣州時(shí)代傾城、時(shí)代花生II、時(shí)代外灘、時(shí)代南灣等樓盤認(rèn)購(gòu)即享88折。此外，還推出舊業(yè)主推薦成交3000元現(xiàn)金大禮，成交即鉆石套裝大禮包、到訪即抽IPhone　5S、業(yè)主再購(gòu)即享額外99折等優(yōu)惠措施。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受記者采訪時(shí)表示，“分期頭付”實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供的“無(wú)息貸款”，本質(zhì)上是一種促銷手段。在市場(chǎng)有所降溫的情況下，用超低頭付“數(shù)字游戲”攻破消費(fèi)者的心理防線，迅速鎖定一批猶豫不決的購(gòu)房者，加大購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)力。

　　“現(xiàn)階段打折、促銷等不可能在2013年看到的字眼頻繁出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告上。”張大偉說(shuō)，從2013年房地產(chǎn)廣告多是開(kāi)盤熱銷、日光盤，到現(xiàn)在打折、促銷、優(yōu)惠，房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。

　　多項(xiàng)數(shù)據(jù)明顯下滑。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)為3346套，二手房住宅合計(jì)簽約3906套。累計(jì)簽約7252套，創(chuàng)造了北京樓市近年來(lái)的較低值?！?/p>

　　與此同時(shí)，前兩月房企銷售下降明顯，環(huán)比1月下調(diào)近4成。數(shù)據(jù)顯示，截至日前，30家房企公布了前2月的銷售業(yè)績(jī)，單2月30家房企銷售業(yè)績(jī)合計(jì)665億。環(huán)比1月份的1082.88億下調(diào)了39%。而國(guó)房景氣指數(shù)也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30點(diǎn)。

　　此外，張大偉指出，大部分項(xiàng)目供需結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)變化。“以北京為例，2013年北京2萬(wàn)左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1：4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1：2。隨著部分項(xiàng)目的搶跑消化，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。市場(chǎng)一旦出現(xiàn)恐慌性觀望，很可能需求會(huì)突然銳減。”

　　張大偉認(rèn)為，從目前來(lái)看，一線城市和大部分二線城市價(jià)格很難出現(xiàn)調(diào)整。但是，我們必須認(rèn)識(shí)到，這是建立在購(gòu)房者信心依然剛性的基礎(chǔ)上。因此，一旦因?yàn)樾刨J等因素出現(xiàn)普遍觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒(méi)有可能。

　　“當(dāng)前在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企‘讓利跑量’心理漸占上風(fēng)。”張大偉表示，房市勢(shì)頭轉(zhuǎn)變已從二三線向一線城市延伸。

　　他認(rèn)為，在2014年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是三四線城市，很可能會(huì)陷入整體低迷。另一方面，多房企在2013年激進(jìn)拿地，資金壓力較大，因此，在僵持階段下，不排除一些房企迫于資金等壓力下被迫促銷盡快出盤以回籠資金。

　　“中國(guó)樓市在歷史上還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)持續(xù)3年以上的連續(xù)高漲，持續(xù)一年多的暴漲后，市場(chǎng)勢(shì)必要理性回歸。市場(chǎng)將在資金流動(dòng)性偏緊的背景下量?jī)r(jià)增速回落。”張大偉說(shuō)。

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